בעלי דירות רבים אשר משכירים את דירותיהם, מוצאים את עצמם בסוף תקופת השכירות כאשר הם בפני "שוקת שבורה" הואיל והדייר לא שילם את המגיע ממנו כשכר דירה, לא שילם עבור ארנונה, מים וחשמל, גרם נזקים לדירה ובנוסף לכל אלו הוא אינו מוכן לפנות את הדירה.
זהו אחד מן המצבים המתסכלים ביותר עבור בעל דירה אשר השכיר את דירתו לשוכר בעייתי אשר מסרב להתפנות מן המושכר לאחר שחוזהו הסתיים וגרם לנזק כספי ונזק לדירה עצמה.
עד סוף שנת 2008, המצב היה כל כך חמור עד שבעלי דירות נמנעו מלהשכיר את הדירות אשר בבעלותם מפאת חשש שמא שוכרים בעייתיים ישתלטו על הנכס יגרמו נזק לדירה, לא ישלמו את חובותיהם ולא יאפשרו להם להמשיך להשכירה.
בדצמבר 2008 נכנס תיקון לחוק המאפשר פינוי דייר אשר חוזהו הסתיים, בתהליך משפטי קצר של 60 ימים, מיום הגשת כתב התביעה הדורש את הפינוי.
תיקון זה הסדיר את הלקונה שהייתה קיימת עד אז בסוגיה משפטית זו.
נבחן כעת בקצרה מהו התיקון לחוק ומהי משמעותו עבור בעלי דירות והאם כדאי למשכיר לנקוט בהליך זה או בתביעה רגילה.
משמעות התיקון לחוק
התיקון לחוק מצוי בפרק ט"ז לתקנות סדר הדין האזרחי ומכיל מספר תקנות אשר עניינן הוא הגשת תביעה לפינוי שוכר סרבן.
עפ"י תקנות אלה ניתן להגיש כתב תביעה אשר כותרתו "תביעה לפינוי מושכר".
כתב התביעה זה יכול להכיל את סעד הפינוי בלבד. אין לכלול בתביעה לפינוי מושכר כל סעד אחר לרבות סעד של פיצוי.
ההגבלה הזו של סעד של פינוי בלבד נועדה לשמור את ההליך של פינוי שוכר מדירה כהליך דיוני זריז ותכליתי.
כל תביעה כספית שיש למשכיר כלפי השוכר, חייבת להתברר בהליך נפרד דהיינו, המשכיר יצטרך להגיש תביעה נפרדת בגין הנזק הכספי שנגרם לו ע"י השוכר.
מועד הדיון בתביעת הפינוי הוגבל ל– 60 ימים לכל היותר ובכך מתאפשר לקצר את לוח הזמנים עד למתן פסק הדין.
הדיון בתביעת הפינוי, לאחר התיקון בחוק, יתקיים לכל המאוחר בתוך 30 יום מן המועד האחרון להגשת כתב ההגנה.
במידה ויינתן פסק דין לטובת המשכיר והשוכר לא יבצעו, ניתנת למשכיר האפשרות לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ובאמצעותה לממש את פסק הדין כנגד השוכר.
התיקון בחוק מאפשר לבית המשפט להתמקד בהפרת החוזה ע"י השוכר ובפינוי בלבד ולסיים את כל ההליך המשפטי ולהגיע למתן פסק דין כבר בדיון הראשון.
שלבי התביעה
לפני הגשת כתב התביעה, חייב המשכיר לשלוח מכתב התראה לשוכר בו הוא מודיע לו כי במידה והוא לא יפנה את המושכר, תוגש כנגדו תביעה לפינוי. מכתב זה נותן לשוכר הזדמנות אחרונה להתפנות מן הנכס, מבלי שתוגש נגדו תביעה.
התביעה תוגש לבית משפט השלום כאשר הכותרת של כתב התביעה היא "תביעה לפינוי מושכר" על מנת שהתביעה תשתייך למסלול של דיון מהיר, בהתאם לתיקון לחוק.
הסעד אשר יבקש המשכיר בתביעתו יהיה תביעה לפינוי השוכר בלבד. המשכיר אינו רשאי לבקש סעדים נוספים כגון פיצוי כספי או כל סעד אחר.
כתב התביעה צריך להיות קצר ותמציתי אך מפורט דיו, בכדי שבית המשפט יבין את עובדות המקרה. לכתב התביעה יש לצרף את כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות חוזה השכירות ומכתב ההתראה שנשלח טרם הגשת התביעה.
השוכר חייב להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים מהיום בו הוא קיבל את כתב התביעה.
לאחר הגשת כתב ההגנה, יקבע בית המשפט את מועד הדיון, אשר כאמור יהיה עד 30 ימים לכל היותר, ממועד הגשת כתב ההגנה.
סוף דבר
כאמור, תיקון חוק זה נותן כלי נוסף בידי המשכיר לפנות שוכר סרבן בתוך זמן קצר מאד ביחס לכל הליך משפטי אחר.
נקודת התורפה העיקרית בהליך"תביעת פינוי" היא הצורך לפצל בין תביעת הפינוי לתביעה בגין הנזק הכספי והנזק לדירה, ככל שנגרמו ע"י השוכר.
אשר על כן, המשכיר יצטרך לשקול את צעדיו לפני הגשת התביעה ולבחון מהו ההליך הטוב ביותר במקרה הספציפי.
ככל שהנזק הכספי קטן יותר, כן תגבר כדאיות הליך "תביעת הפינוי" על פני הליך של תביעה רגילה. מצד שני, במידה והנזק הוא גדול, ייתכן כי כדאי יותר יהיה לפעול באמצעות תביעה בהליך רגיל ולא בהליך של "תביעת פינוי".
הדבר הנכון ביותר שעל המשכיר לעשות הוא בכדי להימנע מהסיטואציה של פינוי באמצעות תביעה משפטית הוא לבדוק היטב למי הוא משכיר את דירתו, ולהכין חוזה אשר יבטיח אותו במהלך תקופת השכירות וימנע מהשוכר להגיע למצב של אין מוצא.
המידע לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית
עו"ד שמואל פז
עודכן ב: 13/07/2015
.jpg)
