רכישת דירה איננה מהלך עסקי אשר אדם מנהל מדי יום ביומו. על פי רוב, רכישת דירה נעשית מספר מצומצם של פעמים בחיים אך עבור הרוכש עסקינן בדרך כלל בעסקה גדולה מאד מבחינתו.
היות ורכישת דירה כרוכה לא אחת בהוצאה כספית של מאות אלפי דולרים, מומלץ לבחון היטב את ההיבטים השונים הכרוכים במהלך זה, הן מבחינת משפטית והן מבחינה כלכלית.
אחת הדרכים הנפוצות לרכישת דירה הינה רכישה מקבלן. להלן מספר דגשים אליהם חשוב לשים לב בעת עסקה מסוג זה. יצוין כבר בתחילה כי מומלץ בהחלט לקבל ייעוץ משפטי בבואכם לרכוש דירה כבר למן השלבים הראשונים. עורכי דין העוסקים בתחום זה יכולים להפנות את תשומת ליבכם ל"מוקשים" בעסקה אשר עלולים לגרום לעוגמת נפש והפסד זמן וכסף.
בדיקת רישיון הקבלן
קבלנים בישראל חייבים לפעול על פי רישיון. רישיון קבלן ניתן בכל שנה ויש לוודא כבר בראשית המשא ומתן כי הקבלן מחזיק ברישיון תקף. הרישיון כולל את הסיווג המקצועי של הקבלן ובמסגרתו קבועים התחומים בהם הוא רשאי לעסוק. כמו כן, הרישיון קובע גם את הסיווג הכספי של הקבלן ובו היקף העבודות אשר האחרון רשאי לבצע.
בטרם התקשרתם עם הקבלן, מומלץ לבקר במתחמים דומים אשר נבנו על ידו, לשוחח עם הדיירים במקום ולהתרשם מההתנהלות של הקבלן מול הלקוחות. כמו כן, ניתן לעמוד על רמת הגימור של הפרויקט ורצינות התייחסויותיו של הקבלן להתחייבויות השונות. במידת האפשר, מומלץ לבחון את יכולותיו הכלכליות של הקבלן.
בעלות על הקרקע
בטרם אתם בוחרים לבחור בדירה על קרקע מסוימת, חשוב לבדוק שהקבלן הינו בעלי הקרקע או שהוא בעל זכות נאותה בקרקע (לדוגמא, זכות חכירה ארוכת טווח). כמו כן, בדקו כי אין על הקרקע עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה וכדומה.
בדיקה זו יכולה להיעשות על ידי פנייה לנוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין. הקרקעות מחולקות בישראל על פי מספר גוש וחלקה. בעת רכישת דירה מחברה משכנת, יש לבדוק את מסמכי הבעלות אשר ברשות החברה. קרקעות רבות בישראל נמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. במקרה זה יש לבחון האם הקרקע עברה היוון. במידה והתשובה לשאלה זו שלילית – חשוב לדעת כי ייתכן ותאלצו לשלם דמי היוון, דמי הסכמה ודמי חכירה במועד מאוחר יותר. אין להקל בכך ראש שכן מדובר בסכומים העלולים להיות גבוהים במיוחד.
עסקאות קומבינציה
דרך נוספת לרכישת דירה מקבלן הינה באמצעות עסקת קומבינציה. מדובר במהלך בו בעל הקרקע מוכר חלק מהקרקע לקבלן ומקבל בתמורה דירה או יותר מהדירות אשר ייבנו במקום. במקרים אלו, יש לבדוק האם ניתן לרשום על הדירה הערת אזהרה, האם רשומה הערת אזהרה לטובת הקבלן על הקרקע ומהו טיב העסקה בין בעל הקרקע לקבלן. כמו כן, היזהרו מפני מצב בו הדירה אותה אתם רוכשים רשומה על אחר.
זיכרון דברים
פעמים רבות מתקשרים צדדים לעסקת מקרקעין בזיכרון דברים. מדובר אפוא בחוזה ראשוני אשר נועד לעגן את ההסכמות ההדדיות בין הרוכש והקבלן. חשוב לדעת כי זיכרון דברים הינו חוזה בעל תוקף משפטי אשר אין לחתום עליו בפזיזות. לדוגמא, ביטול זיכרון דברים עלול לגרור תשלום פיצויי הפרה לקבלן. כמו כן, חתימה על זיכרון דברים ובו תנאים מוסכמים עלולה להצר את דרכם של הצדדים בבואם להתקשר בחוזה הסופי.
עודכן ב: 25/11/2012
.jpg)
