באילו מקרים ניתן לתקוף את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין?

באילו מקרים ניתן לתקוף את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולבקש הצהרה מבית המשפט, לפיה הבעלים האמיתי של הנכס הנו אדם אחר ?

מאת: עו"ד גיא אורן

סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 קובע:

בפסק דין שניתן ביום 11.10.2011 בתמ"ש 1980-11-09 פלוני נ' פלונית (בית המשפט לענייני משפחה בחיפה – מאת כב' השופטת שלי אייזנברג) נפסק כי:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93-97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט – 1969".

מהוראה זו עולה כי המחוקק מייחס לרישום בפנקסים מעמד כמעט מוחלט בהגדרה ראיה חותכת, כאשר תקיפה של הרישום יש ותעשה בהתאם לדרך שהותוותה בסעיפים 93-97 לפקודת ההסדר.

הפסיקה קבעה כי השימוש בסעיפים אלו יעשה במשורה במקרים נדירים, ראה לעניין זה ע"א 8995/03 עמותת אוהל יצחק נ' עמותת אוהל דוד לצרכי דת ואח' בפסיקה 37 לפס"ד של כבוד השופט ג'ובראן (פורסם בנבו):

"השימוש בסעיף, כדי לתקן את הרישום, צריך להעשות לעיתים רחובות ובמקים נדירים, זאת מאחר והוא מהווה יוצא מן הכלל של מעשה בין דין, העלול לערער אצ בטחון הזכויות המקרקעין, אשר ההסדר מיועד להשיגו".

ראה גם ע"א 41440/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק פ"ד נג (3) 49, 61:

"אך כשלפני בית המשפט בא מקרה חריג ובית המשפט משתכנע כי הרישום בפנקס בחדש אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל על בית המשפט להעדיף את 'האמת' על 'היציב' ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות".

זאת ועוד, הע"א 371/75 חיים פיליפ נ' שלום רוזנברג ואח' פ"ד מב (1) 584, 598-597 נפסק ע"י כבוד השופטת בן פורת:

"ערה אני לכך "ש'רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים' מהווה 'ראיה חותכת לתוכנו': סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין. אולם אין לפרש את האמור בסעיף קטן זה שבשום נסיבות אין לקעקע את המשקל הראייתי של הרישום (פרט לסיעיפים 97-93) לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט – 1969 . . .

. . . עם זאת, גם רישום שבוצע על פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה או במרמה ואפילו בטעות בתום לב וכיוצר באלה מקרים, יכול הבעלים האימיתי לתקוף בתביעה משפטית."

הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי אינו משקף את מצב הדברים הינו נטל כבד ביותר, כך נפסק בע"א 2576/03 אהובה וינברד נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח' (פורסם בנבו).

. . .

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע מפורשות כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. דרישת הכתב על פי חוק והפסיקה הנה מהותית ואולם ההלכה ולפיה בנסיבות מיוחדות, ניתן לקבוע בעלות במקרקעין גם ללא מסמך בכתב, הכתב שורש בפסיקות בתי המשפט. לעניין זה יפים דברי כבוד השופט שנלר בעמ' (ת"א) פלוני נ' פלוני 1277/04 (פורסם בנבו):

"בכל הקשור לדרישת הכתב בחוק המקרקעין, נפרצה הדרך ובאופן שבית המשפט נכון לקבוע כי עיקרון תום הלב יגבר בנסיבות מיוחדות על דרישת הכתב אשר בסעיף 8 לחוק המקרקעין".

ראה פסק דינו של כבוד הנשיא ברק ברע"א 986/93 קלמר נ' גיא פד"י נ [1] 185, שם נפסק כי עיקרון תום הלב, עשוי להגמיש את דרישת הכתב, באותם מקרים מהם עולה "זעקת ההגינות" כאשר אין ברשימה סגורה של מקרים ואלו משתנים על פי נסיבות החיים".

*עו"ד גיא אורן הנו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין ובלטיגציה מסחרית. אין באמור בחיבור זה משום ייעוץ משפטי.