.jpg)
בעסקאות מקרקעין רבות, ובעיקר בעסקאות יד שניה, נתקלים אנו (לא פעם) בסיטואציה בה נחתם זכרון דברים. לרוב, מדובר בעסקאות מכר דירות בהן מעורב מתווך מקרקעין וזאת, עוד בטרם מעורבותו של עורך-דין כלשהו בעסקה. ברם, לא כך תמיד.
ברוב המקרים, זכרון דברים הינו דרישה אשר מגיעה מהמוכרים לקונים כשהמטרה אשר מניעה את המוכרים הינה - הרצון כי הקונים "יישארו בעסקה".
טעות נפוצה של רוכשי דירות בישראל הינה, חתימה על זכרון דברים ראשית ורק לאחר מכן, פניה לעו"ד/אדריכל/שמאי/בנק משכנתאות/כל איש מקצוע רלוונטי אחר וזאת, לצורך קבלת יעוץ מקצועי בדבר העסקה.
הנ"ל מהווה טעות חמורה בעלת משמעויות מרחיקות לכת בחלק גדול מהמקרים.
בטור זה אפרט בקצרה את משמעויותיו של זכרון דברים.
הרציונל של זכרון דברים הינו רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד עתה. אולם, יש פער עצום בין הרצון לעגן דברים מוסכמים לבין התפיסה המקובלת שזכרון דברים הינו בסך הכל עוד שלב של במו"מ.
המוטיבציה לכרות זכרון דברים היא, בד"כ, כשאחד הצדדים רוצה "לתפוס" את הצד השני לקיים את החוזה ולרוב, מדובר במוכר כאמור.
אולם, לא כך תמיד!
ואדגים - אם אני מאוד נלהב מדירה מסוימת אזי, יש לי מוטיבציה לקשור את המוכר, לדוגמא, בחוזה ואני יכול, לכאורה, לשלוף דף נייר ולגבש הסכמות.
אולם חשוב לזכור כי, על פי פסיקותיו החד משמעיות של בית-המשפט בעניין - זכרון דברים נחשב, או לפחות עלול להיחשב בחלק גדול מהמקרים, לחוזה מחייב.
המבחן אשר נקבע בפסיקה לקיומו, או אי קיומו, של זכרון דברים בקווים כלליים הינו מבחן המחולק לשלושה מבחנים:
"גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מנסה להתחקות אחר כוונת הצדדים, אומד דעתם והוא בוחן את מכלול הנסיבות האופפות את העסקה (מכונה בפסיקה "נוסחת הקשר") ומנסה לברר האם הצדדים ראו בזכרון הדברים משום הסכם מחייב כאשר ההתייחסות להסכם הסופי הינה פורמאלית בלבד אזי, לכאורה, מבחן זה התקיים.
"מסויימות": זהו מבחן אשר בו בוחן בית המשפט האם הופיעו בזכרון הדברים הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה. לא אכביר במילים לגבי כל הפרטים הנדרשים על ידי הפסיקה ואולם, אציין על קצה המזלג כי הדרישה העיקרית היא לתיאור הנכס, מהות העסקה, התמורה, מועדי תשלום ומועד ביצוע העסקה. אך, לביהמ"ש הסמכות להשלים פרטים, אם מכוח החוק ואם ממקורות חיצוניים.
"דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לנ"ל יש חריגים אך לא אכנס אליהם במסגרת טור זה.
לסיכום, עסקת מקרקעין (בעיקר רכש/מכר דירה) לאדם הפרטי הינה ברוב המקרים העסקה הגדולה ביותר בחייו של האדם (מבחינה כספית).
בנוסף, עסקאות במקרקעין הינם תחום סבוך ומורכב שמכיל בתוכו שלל היבטים ובניהם גם:
היבט משפטי רחב היקף הכולל: דיני המקרקעין, דיני מיסוי, דיני חוזים, דיני שעבודים ועוד. הדבר מקבל משנה תוקף כאשר מגלים אנו כי עיקר תביעות הרשלנות נגד עורכי הדין הינן בתחום המקרקעין.
היבט תכנוני – לדוגמא, מצב זכויות הבניה בנכס, היתרי בניה, היטלי השבחה ועוד.
היבט פיזי – שעיקרו הינו מצבה הפיזי של הדירה.
לפיכך, חשוב מאוד גם במקרים בהם אני מאוד נלהב מדירה מסוימת, וכדי שלא אכבול את עצמי לדירה שלא בדקתי במלואה ולבעיה משפטית קשה - להיוועץ עם בעלי המקצוע השונים לעניין העסקה בכלל ולעניין מצב הדירה ביחס להיבטים השונים בפרט.
האמור בטור של עו"ד חקימוביץ לעיל אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה. כל הזכויות שמורות .
.jpg)
