דיור מוגן – היבטים חשובים להתקשרות עם בית הדיור המוגן

מסגרות של דיור מוגן תופסות תאוצה יותר ויותר בשנים האחרונות. ההנחה היא שהמסגרת מספקת תנאים אופטימאליים לאוכלוסיית הגיל השלישי בעיקר משום הסביבה החברתית שהיא מעניקה לאוכלוסייה זו, אולם ישנם יתרונות נוספים כגון יצירת פלטפורמה לאספקת מכלול השירותים שהדייר זקוק להם במתחם אחד.

דיור מוגן מתאים לאנשים עצמאיים המסוגלים לדאוג לצרכיהם, אולם במידה ומצבו של הדייר מדרדר הוא רשאי להסתייע במטפל שישהה עמו בדיור המוגן.

הסכם התקשרות בדיור מוגן הוא בדרך כלל הסכם ארוך ומורכב. היריעה כאן קצרה מלהכיל את הדגשים להסכם, אך נביא את העיקריים שבהם -

1. הסכם ההתקשרות מכיל מספר מנגנוני תשלום, הן של תשלום דמי הפיקדון או דמי הכניסה והן של התשלומים השוטפים, כגון דמי האחזקה. יש לפרק לגורמים כל מנגנון על מנת להבינו עד תום ולקבל החלטה כלכלית מושכלת באשר ליכולת של הדייר לממן את העלויות לאורך זמן.

2. שוק הדיור המוגן עבר אבולוציה עם השנים וכיום ישנן אפשרויות התקשרות ללא תשלום דמי פיקדון, שהיא השיטה הקלאסית שנהוגה בתחום. הקביעה איזו שיטת התקשרות מתאימה לכל דייר כרוכה בבדיקה של מספר פרמטרים ותלויה בנסיבות ספציפיות.

למשל, דייר אשר אינו מעוניין למכור את בית המגורים שלו (או שמעוניין למכור אותו רק לאחר תקופת ניסיון בבית הדיור המוגן), יכול להתקשר עם בית דיור מוגן על בסיס תשלום חודשי תחת תשלום דמי הפיקדון. יהא זה נכון לחשוב על שינוי סוג ההתקשרות לאור שינוי צפוי בנסיבות, ולשמור לדייר את האפשרות להחליף מנגנון התקשרות בעתיד, ככל שהוא עשוי להיזקק לכך.

3. יש לוודא היטב אלו שירותים ניתנים במסגרת דמי האחזקה החודשיים, ואילו משולמים בנפרד. כמו כן, יש לתת דגש לכך שגם שירותים שהוגדרו שירותי רשות עשויים להיות הכרחיים מאוד עבור הדייר, ולפיכך רצוי לעגן בחוזה את חובת בית הדיור המוגן לספקם (גם בתשלום נפרד).

התשלומים השונים, בין אם הם חלק מדמי האחזקה ובין אם לאו, כפופים למנגנוני עדכון שונים. מן ההכרח להבין את מנגנוני העדכון השונים ולערוך תחשיב הצופה את שווי השינויים במרוצת השהייה של הדייר בבית הדיור המוגן.

4. דמי הפיקדון – סוגיית כספי הפיקדון מגלמת בתוכה מספר אספקטים הטעונים בדיקה והתייחסות בהסכם. בין יתר האספקטים שיש לשים לב אליהם: אופן הצמדת התשלומים בגין דמי הפיקדון (על פי רוב יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן); מועד החזרת יתרת דמי הפיקדון, הצמדת היתרה להחזר למדד ותשלומים שונים שבית הדיור רשאי לקזז מהם.

5. בטוחות – נושא הבטוחות הוא אחד הנושאים הרגישים והחשובים ביותר בהתקשרות עם בית הדיור המוגן. צריך לזכור שכל בטוחה מבטיחה זכות אחרת המוקנית לדייר מכוח ההסכם (למשל, זכות השימוש ביחידה והזכות לקבלת יתרת דמי הפיקדון, כולם או חלקם).

הבטוחה האופטימאלית להשבת דמי הפיקדון היא, כמובן, הערבות הבנקאית, ברם עלותה גבוהה מאוד והיא איננה מבטיחה את זכות השימוש ביחידה. אחד הפתרונות האפשריים הוא, למשל, קבלת תמהיל בטוחות ובכך למזער סיכונים ולהפחית עלויות. השפעתה של החקיקה על נושא הבטוחות לא צפויה להיות משמעותית בעקבות חלוקת העלויות הכרוכות בהוצאת הבטוחה (80% הדייר ו- 20% בית הדיור המוגן), מה גם שסעיף זה ייכנס לתוקפו רק ביום 3.6.2015.

6. לאור כניסתן לתוקף של מרבית הוראות חוק הדיור המוגן בחודש דצמבר 2012 יש לבחון את ההסכם עם בית הדיור המוגן בראי החקיקה. מספר הוראות חקיקה אקוטיות הותירו מקום לשיקול דעת ולפרשנות מצד בית הדיור המוגן, ומכאן החשיבות להכיר היטב את דבר החקיקה, ולבחון האם הפרשנות של בית הדיור המוגן, כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזה, הולמת את כוונת המחוקק.

אחת המגמות הבולטות בחוזים מעין אלו היא עצם היותם הסכמים לטווח ארוך. תנאי זה מחייב התייחסות שונה וטעון ראייה ייחודית ושונה לחלוטין מכל הסכם אחר. בעת המשא ומתן עם בית הדיור המוגן יש לבצע התאמות ולעגן הוראות הצופות פני עתיד ונסיבות שעשויות להשתנות, ולתת לכך ביטוי בהסכם.

כמו כן, האופי המיוחד של המסגרות הללו, שהן מעין דיור פרטי וציבורי יחד, משלב מערכת חוקים המכילה מספר רב של מקורות חקיקה מתחומים שונים, לרבות חקיקה ספציפית, ומכאן התחום מורכב יותר ויש למצוא את הסינרגיה בין הדינים הרלוונטיים החלים על צורת חיים זו.

ההסכם עם בית הדיור המוגן מעצב חיים, ועל כן מומלץ להסתייע באנשי מקצוע מן התחומים השונים בטרם נקיטת פעולות מחייבות.

רקפת שפיים מרדכי, עו"ד

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.