מיזמים להתחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי מקודמים על ידי המדינה, אשר מעניקה תמריצים כלכליים שונים לבעלי זכויות הבנייה וליזמים לצורך מימוש התוכניות. המטרות העיקריות במיזמי פינוי בינוי של שכונה הן לאפשר בנייה של דירות חדשות במרכזי ערים ובאזורים המאופיינים בבנייה צפופה, כמו גם לשקם שכונות ומתחמים עם בנייה רעועה ומיושנת אשר במקרים רבים מתגוררות בהן אוכלוסיות מוחלשות. זאת באמצעות הריסת בנייני המגורים ובניית בניינים חדשים תחתיהם עם יחידות דיור נוספות.


ניתן לבצע פינוי בינוי בהתאם להחלטת הרשות המקומית, אך ישנה אפשרות לממש את הפרויקט גם ביוזמתם העצמית של בעלי הזכויות בדירות. במקרה כזה על הדיירים לקבל אישור תב"ע והיתרי בנייה מהוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית, ולהגיע להסכמות מול היזם או החברה היזמית אשר ינהלו את פרויקט הבנייה בתמורה להטבות כאלו ואחרות הניתנות במסגרת הפרויקט.


משרד הבינוי והשיכון מעניק מספר הנחות והטבות מס לצורך עידוד התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי, כגון פטור ממסים שונים, לרבות מס רכישה, מע"מ עבור שירותי הבנייה ומס שבח, הטבות בארנונה ופטורים מדמי היתר ומהיטל השבחה.


פטור במיסוי מקרקעין: באילו נסיבות ניתן לקבל פטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי?


בעסקאות מקרקעין רגילות, יש לשלם מס שבח במכירת דירת מגורים. אולם כאשר נמכרת דירה במסגרת פינוי בינוי, הן בעלי הזכויות בדירה והן היזם פטורים מתשלומי מס רכישה ומס שבח, ואף לא ישלמו מע"מ על שירותי הבנייה, ובלבד שהמתחם הוכרז כמתחם לפינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית.


כמו כן נקבע כי לאור חוסר הוודאות בביצוע עסקאות פינוי בינוי, כדי להקל על הדיירים והיזמים יש לקבוע את יום המכירה במועד שבו התקיימו התנאים לעסקה. כלומר, ניתן לדחות את יום המכירה המסדיר את חובת הדיווח ותשלום המס לרשויות מיסוי מקרקעין. כדי ליהנות מהקלה זו, יש להודיע על חתימת ההסכם המותנה למנהל מס שבח במסגרת פרק זמן של חודש ימים ממועד החתימה.


בעלי זכויות בדירות במתחם שהוכרז כמתחם פינוי בינוי, אשר רוכשים דירה חלופית למגורים למשך תקופת הבנייה, פטורים גם במקרה זה מתשלומי מס שבח. עם זאת, החברה או היזם אשר משלמים למעשה על הדירה החלופית, יחויבו על ידי רשויות מיסוי מקרקעין בתשלום מס רכישה.


מלבד זאת, כאמור, יינתן פטור מהיטל השבחה בעסקאות של פינוי בינוי בהתאם לחוק התכנון והבנייה, על פי תנאים שנקבעו בחוק כגון שטח הדירה ובהתאם לשיקול דעתה של הרשות המקומית. נוסף על כך הרשות המקומית מוסמכת לתת הנחה בתשלומי הארנונה לבעלי הדירות, במקרים שבהם פרויקט הבנייה יצא אל הפועל ביוזמתם הפרטית ולא ביוזמתה של הרשות המקומית.


מהם התנאים לקבלת הטבות המס?


ההקלות במס רכישה ובמסים נוספים ניתנות רק עבור עסקאות פינוי בינוי שבוצעו לאחר שנת 2001, וכל עוד בעלי הדירות ויתרו על זכויותיהם בדירות הישנות בתמורה לקבלת הדירות החדשות. הפטור יינתן עבור דירת מגורים אחת, כך שאם לדיירים יש יותר מדירה אחת הם יצטרכו לשלם מסים על הדירות הנוספות, וכל עוד שווי דירת המגורים החדשה יהיה על פי השווי הקבוע בחוק.


כמו כן, יש להוכיח כי הדירה שעבורה ניתן הפטור לא זיכתה את בעלי הזכויות בפטורים אחרים במיסוי מקרקעין במשך השנתיים שלפני החתימה על ההסכם לביצוע פרויקט הבנייה.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


כאשר מדובר בפינוי בינוי שמתבצע במסגרת תמ"א 38/2, נקבע פטור ממס שבח עבור מכירת הזכויות על ידי הדיירים ליזם. הפטור מותנה בכך ששטח הנכס החדש לא יעלה על תוספת של 25 מ"ר משטח הדירה הישנה, או ששווי הנכס החדש לא יעלה על תקרת הסכום הקבועה בחוק.