כאשר מבנה או בניין מכיל שתי דירות לכל פחות, הוא מוגדר כבית משותף על פי חוק המקרקעין וצריך לרשום אותו בפנקס הבתים המשותפים. הרישום מאפשר לחלק את מלוא שטחו של המבנה לחלקות, ולשייך לכל אחד מבעלי הזכויות את חלקו היחסי בשטח המשותף, וכן בחניה, בגג וכדומה.


לא כל המבנים שעונים על הגדרת בית משותף רשומים בטאבו בפנקס הבתים המשותפים, אם מכיוון שמדובר בבניין חדש וזכויות בעלי הדירות עוד טרם נרשמו ואם מסיבות אחרות. אולם לרישום בית משותף יש חשיבות רבה, ואף חשוב להבין כי על פי חוק המקרקעין, יש לנהל בית משותף על פי כל התנאים שחלים על בית משותף גם אם לא נרשם באופן פורמלי ככזה.


כיצד רושמים בית משותף בטאבו?


את הרישום מבצע הקבלן כחלק מפרויקט הבניה, או במקרים מסוימים בעלי הדירות עצמם. באופן עקרוני, חברת הקבלן אחראית לבצע את כל הליכי הרישום עבור בעלי הדירות שרכשו ממנה את הזכויות בנכס.


במרבית המקרים, המועד לרישום הזכויות בבית המשותף נקבע כבר בחוזה המכר, או שנקבע פרק זמן אשר במסגרתו צריכה החברה לרשום את הנכס. כמו כן, הקבלן גובה תשלומים מהרוכשים לצורך ביצוע הרישום. על כן, אי עמידה בהתחייבויות בעתיד יכולה להתפרש כהפרת החוזה. במקרה כזה, ניתן לתבוע פיצויים מהקבלן בבית המשפט בגין הפרת הסכם המכר.


ואולם, ישנם מקרים שבהם בעלי הדירות צריכים לרשום את הנכס בכוחות עצמם. זאת במקרה שחברת הבנייה נמצאת בהקפאת הליכים או בחדלות פירעון, או כאשר מדובר בבניין ישן אשר רשום כחברה ובעלי הזכויות בו רכשו למעשה מניות.


לצורך רישום הבית המשותף צריך לקבל אישור מרוב הדיירים, ולהגיש בקשה משותפת ללשכת המפקח על המקרקעין, בצירוף מסמכים כגון נוסח רישום המקרקעין, תקנון הבית המשותף, נציגות זמנית, תשריט המבנה ועוד.


לאחר מכן יוציא המפקח צו לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, הכולל את מספר ושטח הדירות, תת החלקות בדירות וברכוש המשותף ועוד.


מהם היתרונות שניתן להפיק מרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים?


הליך הרישום מקנה תוקף משפטי לזכויות הבעלות בדירת המגורים, בחניה, בגג, בחדר המדרגות וכדומה. כמו כן ההליך מסדיר את חלוקת הזכויות בין בעלי הדירות, כולל הצמדות כגון מחסן וחלוקה יחסית של הרכוש המשותף.


נוסף על כך, לעתים מתעורר קושי לקבל הלוואת משכנתא מהבנק עבור דירות שעוד לא נרשמו בטאבו, אשר ניתן לפתרון באמצעות הסדרת הרישום כדין. גם שווי הדירה עצמו יכול לעלות לאחר הסדרת הרישום, וכן ניתן להעביר את הזכויות בעתיד בקלות כאשר הנכס רשום באופן מסודר בלשכת רישום המקרקעין.

 

יש לך שאלה?


מלבד זאת, עצם העובדה שדיירי בית משותף צריכים למעשה לחלוק ביניהם את הרכוש המשותף, עלולה ליצור סכסוכים מרים ואף להוביל לתביעות שונות בבתי המשפט. הסדרת הזכויות של כל אחד ואחד מדיירי הבניין באמצעות רישום הבית המשותף בטאבו יכולה למנוע מראש סכסוכים הנוגעים לרכוש המשותף. הרישום מקנה ביטחון ומסדיר באופן ברור את מערכת היחסים בין הדיירים ואת זכויותיהם בנכס.


גם אם התבצעו שיפוצים והתווספו תוספות בנכס, חשוב לעדכן זאת באמצעות תיקון צו הרישום, וכך גם אם חלה טעות בצו.