חוק השכירות ההוגנת אשר אושר השבוע בקריאה שנייה ושלישית בכנסת ברוב גדול, בא לתקן את הוראות חוק השכירות שלא השתנו במשך יותר מ-45 שנה, ולהסדיר באמצעות רגולציה את יחסי משכירי הדירות ושוכרי הדירות בישראל. החוק מסדיר נושאים מהותיים כגון מה צריך להיכלל בחוזה השכירות, מה מותר ואסור לשני הצדדים, מהי ההגדרה לדירה ראויה למגורים ועוד. אף על פי שהחוק אינו מתייחס לנושא הגבלת העלאת דמי השכירות, הוא קובע הגנות משפטיות חשובות לשני הצדדים.


בעוד מחירי הנדל"ן אשר הולכים ומאמירים אינם מאפשרים לאזרחים רבים לרכוש דירה בארץ, פתרון הדיור עבור מאות אלפי אנשים בישראל הוא מגורים בשכירות. ואולם, בשוק השכירות הנוכחי ולאור היעדר הרגולציה בתחום, הדיירים מתמודדים לא פעם עם חוסר יציבות, צורך במעבר מגורים תכוף, העלאת שכר דירה בשיעורים גבוהים ואף מגורים בדירה שכלל אינה ראויה למגורים, ללא תנאי מחיה בסיסיים.


מצב זה היה אחד הגורמים העיקריים להתעוררות המחאה החברתית בשנת 2011, אשר בסופו של דבר הובילה לתיקון הנוכחי של חוק השכירות. זאת במטרה להסדיר מערכת יחסים תקינה בין בעלי הדירות והדיירים. מהם עיקרי החוק המתוקן?


מה מוגדר כנכס ראוי למגורים?


לא ניתן להשכיר למגורים כל חדר, מבנה או חלל, מבלי להתאימם למגורים סבירים. החוק קובע כי דירה ללא מערכות חשמל או ביוב תקינים, שאינה מספקת תאורה טבעית מינימלית, ללא פתחי אוורור, ללא מערכת אינסטלציה תקינה המספקת מי שתייה, או דירה אשר מסכנת את בריאותו או בטיחותו של הדייר, אינה דירה ראויה למגורים.


על מי חלה האחריות לתיקון נזקים בדירה השכורה?


החוק החדש קובע כי כל נזק, פגם או ליקוי שנגרם בעקבות שימוש לא סביר בדירה, הוא באחריותו של הדייר והוא זה שצריך לתקן את הנזק על חשבונו. זאת, כל עוד לא הוסכם אחרת בין הצדדים. ואולם, כאשר מדובר בליקויים שאינם נובעים משימוש לא סביר בנכס, המשכיר הוא זה שמחויב לתקנם, וזאת בתוך חודש ימים.


כאשר מדובר בליקוי הדורש תיקון מיידי ודחוף, שאינו מאפשר להתגורר בדירה, המשכיר מחויב לתקן אותו בתוך שלושה ימים. כמו כן, הדייר רשאי לדאוג לתיקון בעצמו אם בעל הדירה לא דאג לתקן את הנזק בתוך 30 ימים, ולהפחית את עלות התיקון מדמי השכירות.


אילו תשלומים חלים על השוכר ואילו עלויות חלות על המשכיר?


על פי התיקון לחוק, הדייר מחויב לשלם את שכר הדירה כפי שנקבע בחוזה, ולשאת בהוצאות האחזקה והמסים השוטפות, לרבות חשמל, גז, מים, ארנונה ודמי ועד בית.


בעל הדירה הוא זה שיישא בהוצאות הקשורות בהשבחת או קניית מערכות קבועות לשימוש הדירה, ירכוש פוליסת ביטוח על הדירה וישלם עבורה את התשלומים החודשיים, וכן יישא בדמי התיווך במקרים שבהם הוא זה שנעזר במתווך.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה שכירות - יחסי שוכר משכיר ושכירות הוגנת


כמו כן, המשכיר יוכל לדרוש דמי ערבות מוגבלים בלבד, על פי שליש מדמי השכירות יחסית לתקופת השכירות, או לפי מכפלה של שלושה חודשים של דמי שכירות. את דמי הערבות יוכל לממש אם הדייר לא פינה את הנכס במועד הקבוע, לא שילם את שכר הדירה או את התשלומים השוטפים או לא תיקן נזקים אף שחלה עליו אחריות לתקנם.