20 בעלי דירות בבניין בחדרה הגישו תביעה כנגד החברה הקבלנית שבנתה את הבניין ומכרה את הדירות, בטענה שבמשך שנים ממושכות החברה לא רשמה את הבניין כבית משותף, וכתוצאה מכך הדירות לא נרשמו על שמם של בעלי הזכויות ונגרמו להם נזקים. החברה עצמה טענה כי דווקא פעלה רבות להשלמת הרישום, וכי העיכוב חל שלא באחריותה אלא באשמת גורמים אחרים, לרבות בעלי הדירות עצמם.


פסק דין זה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה לאחר הליכים רבים ועיכובים רבים נוספים, לרבות מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט לצורך קידום הרישום, כאשר לבסוף הבניין נרשם כבית משותף וזכויותיהם של הבעלים נרשמו.


מסקנתו של השופט הייתה כי החברה הפרה בשל התנהלותה את חוזי המכר שעליהם חתמה עם הרוכשים, ומגיעים להם פיצויים לא ממוניים בשל כך. כמו כן נקבע שעל החברה לשאת בהוצאות כונס הנכסים.


בסופו של דבר, נקבע כי כל אחד מתשעת בעלי הדירות אשר קנו את זכויותיהם בדירה ישירות מהחברה, יקבל פיצוי בסכום של 30 אלף שקלים, ו-11 בעלי הדירות הנוספים אשר רכשו את הדירות מרוכשי הדירות הקודמים, יקבלו פיצויים בסכום של עשרת אלפים שקלים עבור כל דירה. כמו כן תשלם החברה את שכר טרחת כונס הנכסים ואת הוצאות המשפט בסכום של 15 אלף שקלים.


האם החברה הקבלנית עיכבה את רישום הבית המשותף באופן מכוון?


בתביעתם טענו בעלי הדירות כי בשל אינטרסים כלכליים, החברה גורמת לעיכוב באופן מכוון, ואף הציבה תנאי לרישום הבניין ודרשה מהם לרכוש את המחסנים והחנויות. לעומתם טענה החברה כי פעלה רבות לקידום הרישום אולם העיכוב חל עקב גורמים חיצוניים וגם בשל התנהלותם של בעלי הדירות עצמם.


בשנת 2014 נתן השופט הזדמנות נוספת לחברה למלא את חובתה לפני שניתנת הכרעה במחלוקת. אולם החודשים חלפו והרישום לא התקדם, וכמו כן בא כוחה של החברה לא התייצב לדיון. על כן ניתן פסק דין שבו מונה כונס נכסים לצורך ביצוע כל הפעולות הנחוצות להשלמת הרישום. כל ההוצאות הכרוכות בכך יחולו על החברה, כך נקבע, והיא תחויב בפיצויים לבעלי הדירות עבור נזק לא ממוני.


ואולם, החברה ערערה בפני בית המשפט העליון על פסק הדין, וערעורה התקבל. התיק חזר אל בית המשפט המחוזי להכרעתו של השופט. בשנת 2015 הושלם רישום הבניין כבית משותף על ידי כונס הנכסים, אולם זכויות הבעלות של הדיירים עדיין לא הוסדרו. כונס הנכסים התלונן כי החברה לא משתפת איתו פעולה כפי שהורה לה השופט, ולבסוף הושלם רישום הזכות עבור כל בעל דירה באמצע שנת 2016.


האם בעלי הדירות זכאים לקבל פיצויים עבור נזקים לא ממוניים שנגרמו להם בשל התנהלותה של החברה הקבלנית?


טענתם של התובעים הייתה כי הם זכאים לפיצויים בשל הפרת חוזי המכר על ידי החברה הקבלנית. מנגד טענה החברה כי החוזים לא הופרו ואף כי לא נגרם לבעלי הדירות כל נזק. כמו כן טענה כי דינם של אלו שרכשו את הדירות ישירות ממנה אינו יכול להיות אותו דין של רוכשי הדירות מיד שנייה, אשר כבר ידעו מה המצב והחליטו לקחת את הסיכון.


על פי חוזי המכר, החברה התחייבה לספק את דירות המגורים תוך ביצוע שני שלבים: מסירת החזקה לידי הרוכשים ורישום הזכויות בדירות על שמם. במקרה זה, הזכיר השופט, החברה אמנם קיימה את התחייבותה באשר למסירת הדירה, אולם לא השלימה את הרישום אלא לאחר יותר מ-20 שנה. על כן מדובר בהפרה מובהקת של החוזה, לאור העובדה שפרק הזמן אשר חלף חורג באופן ברור ממשמעותו של המושג "פרק זמן סביר".


למעשה, העיכוב ברישום התבצע בחוסר תום לב מצדה של החברה, כך נקבע, והיא התעלמה מזכויותיהם של הרוכשים והתעמרה בהם תוך הפרת החוזים אשר חתמה איתם. העיכוב בוודאי גרם לרוכשים נזקים שלא ניתן להעריכם בכסף, הן בשל הטרחה שבניסיונות להסדיר את הרישום מול החברה, הן עקב אי הנוחות והן בשל פגיעה באופציה לבצע עסקאות מכר בדירות.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה קבלן | חברה משכנת


נכון, רישום בית משותף הוא הליך ממושך ותלוי בגורמים שונים. אולם במקרה זה לא סופקו טעמים מוצדקים לעיכוב שנמשך זמן רב כל כך. על כן בסופו של דבר חויבה החברה לשלם פיצויים לבעלי הדירות שרכשו ממנה את הנכסים בסכום של 30 אלף שקלים עבור כל דירה, ולפצות את רוכשי הדירות מיד שנייה בסכום של עשרת אלפים שקלים עבור כל דירה. כמו כן תישא החברה בהוצאות כינוס הנכסים, וכן תשלם לתובעים את הוצאות המשפט בסך של 15 אלף שקלים.


ת"א 42781-01-12 לזרוב ואח' נ' נאות