שלח הודעה ללא התחייבות
עורכי דין מאמרים מקרקעין נדלן רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

 
מאת: LawGuide| פורסם ב: 26/07/2018 | צפיות: 701
 

כאשר בני זוג המהווים תא משפחתי אחד רוכשים דירה, הם ייחשבו לרוכש אחד מבחינת החוק. עם זאת, במקרים שבהם בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית, הם יוכלו ליהנות מהקלות במס רכישה גם אם לאחד מהם יש דירה נוספת. באילו מקרים חשוב לערוך הסכם ממון לצורך הטבות ברכישת דירה שנייה?


קראו עוד בתחום

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרכוש דירת מגורים ראשונה ולקבל פטור חלקי או הטבה בתשלום מס רכישה, כל עוד מדובר בדירה היחידה שבבעלות הרוכש. הטבה זו אינה קיימת כאשר נרכשת דירה שנייה.


כאשר בני זוג רוכשים דירה ביחד, בין שמדובר בבני זוג נשואים, בידועים בציבור או בבני זוג חד מיניים, הם נחשבים לרוכש אחד מבחינת החוק, וזאת בהתאם לחזקת התא המשפחתי. כלומר, גם אם ישנה דירה הרשומה על שם של אחד מבני הזוג, היא תיחשב לדירתו של בן הזוג השני. לקביעה זו ישנה השלכה על ההטבות שניתן לקבל במס רכישה, משום שגם אם אחד מבני הזוג רוכש דירה נוספת - הדבר ייחשב לרכישת דירה שנייה על ידי שני בני הזוג, ולא תינתן הקלה בשיעור מס הרכישה.


עם זאת, כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית מוחלטת, והם יכולים להוכיח כי דירת המגורים שייכת במלואה רק לבן זוג אחד ואילו לבן הזוג השני אין כל זכות בעלות עליה - הוא יוכל לרכוש דירה שנייה תוך ניצול הפטור במס רכישה. על כן, ישנם מקרים שבהם כדאי לחתום על הסכם ממון אשר יקבע כי בכל הנוגע לדירת המגורים קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. למשל, כאשר אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים לפני הנישואין.


מהי חזקת התא המשפחתי ואיך היא קשורה לחוק מיסוי מקרקעין?


על פי חוק מיסוי מקרקעין, יחידה משפחתית המורכבת מבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבת לרוכש אחד בכל הנוגע לקביעת שיעור מס הרכישה. כלומר, גם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים, כאשר תירכש דירת מגורים נוספת היא לא תוכל להיחשב לדירה יחידה של בן הזוג השני, גם אם רק בן הזוג השני רוכש אותה.


לא פעם נדונה סוגיית התא המשפחתי בבתי המשפט, מאחר שבמקרים רבים הנכסים נרכשו עוד לפני החתונה, ונרשמו רק על שמו של הרוכש ללא זכויות קנייניות של בן הזוג. בית המשפט העליון קבע בפסק דין פלם כי כל עוד הדירה נרכשה לאחר הנישואין ובמהלך קיום החיים המשותפים, חזקת התא המשפחתי תחול כחזקה חלוטה.


עם זאת, כאשר הדירה נרכשה טרם הנישואין, כל עוד ניתן להוכיח כי אכן לבן הזוג השני אין כל זכויות בנכס - הוא יהיה זכאי לנצל את ההטבה בתשלום מס הרכישה אם ירכוש דירה נוספת וגם אם בני הזוג ירכשו דירה נוספת ביחד. הצגת הסכם ממון יכולה להוות הוכחה לכך שבני הזוג אכן מקיימים הפרדה רכושית בכל הנוגע לנכס הראשון.


כיצד ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי?


בפסק דין נוסף קבע בית המשפט העליון כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי, כאשר לצורך סתירת החזקה, בני הזוג נדרשים להוכיח כי הם מפרידים את הרכוש, וזאת הן באמצעות הסכם ממון והן באמצעות הפרדה המתקיימת בפועל.


במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה בבני זוג נשואים אשר רכשו יחד דירת מגורים, כאשר לבת הזוג יש דירה נוספת שרכשה לבדה לפני שנישאו. בית המשפט קבע כי בני הזוג הצליחו להוכיח כי לבעל אין זכויות קנייניות בדירתה של האישה, וזאת היות שערכו ביניהם הסכם המפריד את נכסיהם. בנסיבות אלה, זכאי הבעל ליהנות מתשלום מופחת של מס רכישה עבור דירתו הראשונה, שהיא למעשה הדירה שרכשו בני הזוג ביחד.


כלומר, כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון וקובעים במסגרתו כי הדירה שרכש בן הזוג לפני הנישואין אינה דירתו של בן הזוג השני, הם יהיו זכאים לקבל מחצית מההטבה שבמס הרכישה כאשר ירכשו דירה ביחד, וזאת מכיוון שהיא תיחשב לדירתו היחידה של בן הזוג השני.


האם ניתן להחליט על הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון גם אחרי הנישואין?


באופן עקרוני, ישנם מקרים שבהם גם אם הסכם הממון נערך לאחר הנישואין, הדבר מהווה הוכחה להפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג. במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה באדם שנישא בשנית לאחר פטירתה של אשתו הראשונה, כאשר בבעלותו דירת מגורים. גם לאשתו השנייה הייתה דירת מגורים מלפני הנישואין.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


הם ערכו ביניהם הסכם להפרדה רכושית כשבע שנים לאחר שנישאו, ומועד קצר לאחר מכן כל אחד מהם מכר את דירת המגורים שהייתה בבעלותו. בית המשפט אישר את בקשתם לקבלת פטור ממס שבח.


חשוב לדעת בהקשר זה שגם ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי אחד בכל הקשור למס רכישה ומס שבח, ולא מדובר רק בבני זוג נשואים.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
זוג רוכשי דירת פנטהאוז אמנם קיבלו את הדירה בזמן, אולם לא הותקן בה מטבח, והחברה שממנה נרכשה הדירה התעכבה בבנייתו. בית המשפט קבע שמדובר בהפרת הסכם המכר, וחייב את החברה בפיצויים של כ-34 אלף שקלים
מאת: LawGuide | 31/10/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד רון שוורץ עו"ד רון שוורץ אזור המרכז053-9377935מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות מקרקעין והסכמי מכר, דיני עבודה, משפט מסחרי ולשון הרע.
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד תומר ברביעו"ד תומר ברביאזור המרכז053-6112792עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל