שלח הודעה ללא התחייבות
עורכי דין מאמרים מקרקעין נדלן רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג: למה כדאי לערוך הסכם ממון?

 
מאת: LawGuide| פורסם ב: 26/07/2018 | צפיות: 1318
 

כאשר בני זוג המהווים תא משפחתי אחד רוכשים דירה, הם ייחשבו לרוכש אחד מבחינת החוק. עם זאת, במקרים שבהם בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית, הם יוכלו ליהנות מהקלות במס רכישה גם אם לאחד מהם יש דירה נוספת. באילו מקרים חשוב לערוך הסכם ממון לצורך הטבות ברכישת דירה שנייה?


קראו עוד בתחום

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרכוש דירת מגורים ראשונה ולקבל פטור חלקי או הטבה בתשלום מס רכישה, כל עוד מדובר בדירה היחידה שבבעלות הרוכש. הטבה זו אינה קיימת כאשר נרכשת דירה שנייה.


כאשר בני זוג רוכשים דירה ביחד, בין שמדובר בבני זוג נשואים, בידועים בציבור או בבני זוג חד מיניים, הם נחשבים לרוכש אחד מבחינת החוק, וזאת בהתאם לחזקת התא המשפחתי. כלומר, גם אם ישנה דירה הרשומה על שם של אחד מבני הזוג, היא תיחשב לדירתו של בן הזוג השני. לקביעה זו ישנה השלכה על ההטבות שניתן לקבל במס רכישה, משום שגם אם אחד מבני הזוג רוכש דירה נוספת - הדבר ייחשב לרכישת דירה שנייה על ידי שני בני הזוג, ולא תינתן הקלה בשיעור מס הרכישה.


עם זאת, כאשר בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית מוחלטת, והם יכולים להוכיח כי דירת המגורים שייכת במלואה רק לבן זוג אחד ואילו לבן הזוג השני אין כל זכות בעלות עליה - הוא יוכל לרכוש דירה שנייה תוך ניצול הפטור במס רכישה. על כן, ישנם מקרים שבהם כדאי לחתום על הסכם ממון אשר יקבע כי בכל הנוגע לדירת המגורים קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. למשל, כאשר אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים לפני הנישואין.


מהי חזקת התא המשפחתי ואיך היא קשורה לחוק מיסוי מקרקעין?


על פי חוק מיסוי מקרקעין, יחידה משפחתית המורכבת מבני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבת לרוכש אחד בכל הנוגע לקביעת שיעור מס הרכישה. כלומר, גם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים, כאשר תירכש דירת מגורים נוספת היא לא תוכל להיחשב לדירה יחידה של בן הזוג השני, גם אם רק בן הזוג השני רוכש אותה.


לא פעם נדונה סוגיית התא המשפחתי בבתי המשפט, מאחר שבמקרים רבים הנכסים נרכשו עוד לפני החתונה, ונרשמו רק על שמו של הרוכש ללא זכויות קנייניות של בן הזוג. בית המשפט העליון קבע בפסק דין פלם כי כל עוד הדירה נרכשה לאחר הנישואין ובמהלך קיום החיים המשותפים, חזקת התא המשפחתי תחול כחזקה חלוטה.


עם זאת, כאשר הדירה נרכשה טרם הנישואין, כל עוד ניתן להוכיח כי אכן לבן הזוג השני אין כל זכויות בנכס - הוא יהיה זכאי לנצל את ההטבה בתשלום מס הרכישה אם ירכוש דירה נוספת וגם אם בני הזוג ירכשו דירה נוספת ביחד. הצגת הסכם ממון יכולה להוות הוכחה לכך שבני הזוג אכן מקיימים הפרדה רכושית בכל הנוגע לנכס הראשון.


כיצד ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי?


בפסק דין נוסף קבע בית המשפט העליון כי ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי, כאשר לצורך סתירת החזקה, בני הזוג נדרשים להוכיח כי הם מפרידים את הרכוש, וזאת הן באמצעות הסכם ממון והן באמצעות הפרדה המתקיימת בפועל.


במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה בבני זוג נשואים אשר רכשו יחד דירת מגורים, כאשר לבת הזוג יש דירה נוספת שרכשה לבדה לפני שנישאו. בית המשפט קבע כי בני הזוג הצליחו להוכיח כי לבעל אין זכויות קנייניות בדירתה של האישה, וזאת היות שערכו ביניהם הסכם המפריד את נכסיהם. בנסיבות אלה, זכאי הבעל ליהנות מתשלום מופחת של מס רכישה עבור דירתו הראשונה, שהיא למעשה הדירה שרכשו בני הזוג ביחד.


כלומר, כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון וקובעים במסגרתו כי הדירה שרכש בן הזוג לפני הנישואין אינה דירתו של בן הזוג השני, הם יהיו זכאים לקבל מחצית מההטבה שבמס הרכישה כאשר ירכשו דירה ביחד, וזאת מכיוון שהיא תיחשב לדירתו היחידה של בן הזוג השני.


האם ניתן להחליט על הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון גם אחרי הנישואין?


באופן עקרוני, ישנם מקרים שבהם גם אם הסכם הממון נערך לאחר הנישואין, הדבר מהווה הוכחה להפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג. במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מדובר היה באדם שנישא בשנית לאחר פטירתה של אשתו הראשונה, כאשר בבעלותו דירת מגורים. גם לאשתו השנייה הייתה דירת מגורים מלפני הנישואין.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


הם ערכו ביניהם הסכם להפרדה רכושית כשבע שנים לאחר שנישאו, ומועד קצר לאחר מכן כל אחד מהם מכר את דירת המגורים שהייתה בבעלותו. בית המשפט אישר את בקשתם לקבלת פטור ממס שבח.


חשוב לדעת בהקשר זה שגם ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי אחד בכל הקשור למס רכישה ומס שבח, ולא מדובר רק בבני זוג נשואים.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש
מאת: LawGuide | 08/04/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתמירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתאזור הצפון053-8007664עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג
גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
שגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישורשגית שאמי, משרד עו"ד נוטריון וגישוראזור הדרום053-7105249משפחה ומקרקעין, משמורת, מזונות, הסכמי ממון, צוואות, יפוי כוח מתמשך והוצל"פ
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון