שלח הודעה ללא התחייבות
עורכי דין מאמרים מקרקעין נדלן רכישת דירה ביהודה ושומרון: איך קונים נדל"ן מעבר לקו הירוק והאם זה משתלם?

רכישת דירה ביהודה ושומרון: איך קונים נדל"ן מעבר לקו הירוק והאם זה משתלם?

 
מאת: LawGuide| פורסם ב: 04/10/2018 | צפיות: 216
 

מהן הדרכים לקניית נכסים מעבר לקו הירוק? איך מבצעים רישום בטאבו או רושמים הערת אזהרה על דירה באזור יהודה ושומרון? אילו אגרות צריך לשלם ואילו הטבות ניתן לקבל? כל מה שצריך לדעת על עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון


קראו עוד בתחום

בין שמדובר בהחלטה פוליטית או אידיאולוגית או בבחירה בחלופה זולה יותר לרכישת נדל"ן - המציאות מצביעה על כך שאוכלוסיית התושבים המתגוררים ביישובי יהודה ושומרון הולכת ועולה משנה לשנה. מאות אלפי תושבים רוכשים מוכרים נכסי נדל"ן ביישובים, מועצות וערים כגון אריאל, קדומים, אלקנה, מעלה אדומים, אלפי מנשה, גבעת זאב ויישובים רבים נוספים.


עם זאת, הליך רכישת הנכסים מעבר לקו הירוק שונה מהליך הרכישה בתחומי המדינה, ואנשים רבים שמתעניינים ברכישת קרקעות או דירות ביהודה ושומרון אינם מודעים לכל ההבדלים, לתשלומים הנלווים ולהליכי הרישום השונים. השוני נעוץ בעובדה שבניגוד לעסקת מקרקעין המבוצעת בשטח ישראל, על עסקת מקרקעין ביהודה ושומרון חל החוק הירדני המבוסס על החוק העותמני. מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה ביהודה ושומרון?


היכן רושמים קרקעות ונכסי נדל"ן המצויים ביהודה ושומרון?


אחד ההבדלים המהותיים ביותר הוא רישום הנכס. בעוד נכסים בישראל נרשמים בטאבו באמצעות לשכת רישום המקרקעין, נכסים ביהודה ושומרון נרשמים במרבית המקרים בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, במנהל האזרחי בבית אל הממונה על רכוש נטוש ובחברות המשכנות.


הבדל זה דורש ביצוע בדיקות משפטיות ייחודיות עוד לפני רכישת הנכס, לרבות בירור על החוק החל על הנכס ורישומו בהתאם למיקומו, אפשרויות קבלת המשכנתא וקיום בטוחות לעסקת המקרקעין. הליך הרישום עצמו שונה מהליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין בישראל. למשל, יש לרשום את הנכס גם בטאבו הירדני בהתאם לחוק הירדני. במקרים אחרים, רוכש הנכס לא מקבל זכויות קניין בנכס.


מלבד זאת, במקרים רבים אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס. עם זאת, יש אפשרות לרשום הערת התנגדות כחלופה להערת האזהרה. הערה זו נרשמת במנהל האזרחי, אולם מעניקה פחות ביטחון והגנה יחסית להערת אזהרה.


האם צריך לשלם מס שבח ואילו הטבות מס ניתן לקבל?


אמנם דיני המקרקעין לרבות החוקים הקשורים בתכנון ובנייה אינם חלים על אזורים רבים מעבר לקו הירוק, אולם ישנם חוקים אשר חלים באופן פרסונלי על כל תושב ישראלי, לרבות בשטחי יהודה ושומרון. אחד מהחוקים הללו הוא חוק מיסוי מקרקעין. הבעייתיות הנובעת מכך היא שאדם אשר רוכש נכס מקרקעין ביהודה ושומרון עלול לשלם כפל מס, ולכן ישנה חשיבות רבה לבדוק את עסקת המקרקעין לפני הרכישה.


באופן עקרוני, ניתן לקבל פטור ממס רכישה בנסיבות מסוימות, או לשלם מס שבח כפול גם למנהל האזרחי וגם לרשות המסים ולאחר מכן לקבל החזר על המס ששולם לרשות המסים. עם זאת, לאור תיקון שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2016, ניתן תחילה להגיש בקשה אל רשות המסים להעביר באופן ישיר למנהל האזרחי חלק מהמס ששולם בישראל כמקדמה, בסכום השווה לתשלום האגרה הירדנית שיש לשלם. לאחר רישום העברת הזכויות במנהל האזרחי, תועבר יתרת התשלום.


רישום נכס בחטיבה להתיישבות


כאשר רוכשים דירה באזור השייך לניהולה של החטיבה להתיישבות, אשר פועלת מטעמה של ממשלת ישראל, לא רושמים את הדירה בטאבו אלא רושמים את הזכויות בספרי החטיבה להתיישבות. זכויות בנכסים הרשומות באופן זה אינן פתוחות לציבור, וכדי לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס - עליו לקבל אישור מתאים מהחטיבה להתיישבות.


מלבד זאת, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה אולם יש אפשרות לרשום הערה על המכר, וזאת על פי התנאים של החטיבה להתיישבות. כדי להעביר זכויות בנכס, יש להמציא בין היתר חוזה בר רשות, אישור מס רכישה ומס שבח, אישור מטעם הרשות המקומית, אישור מוועדת הקליטה האזורית ומסמכים ייחודיים נוספים.


רישום נכס בטאבו אריאל


ישנם יישובים מסוימים מעבר לקו הירוק שניתן לרשום בטאבו אריאל. גם במקרה זה אין אפשרות לקבל נסח טאבו מאחר שהמידע נותר חסוי, וכן אין אפשרות לרשום הערת אזהרה. עם זאת, ניתן לרשום הערת התנגדות בהתאם לדרישות המנהל.


מלבד זאת, יש לשלם אגרה לפתיחת התיק, אגרת רישום בשיעור של 5% מהעסקה ובמקרים מסוימים אף אגרת משכנתא. לאור מורכבות וייחודיות העסקאות המבוצעות מעבר לקו הירוק, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקיף ומפורט מעורך דין העוסק בתחום ספציפי זה, אשר בקיא הן בחוקים השונים החלים על כל יישוב ויישוב והן באגרות ובמסים המוטלים בגין העסקה.

 

יש לך שאלה?

פורום עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון


מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ ואפשרויות הנדל"ן הזולות יותר בשטחי יהודה ושומרון והאפשרות לגור ביישובים קהילתיים הממוקמים בקרבת מרכז הארץ, מביאים לעלייה מתמדת בשיעור רוכשי הדירות מעבר לקו הירוק, חילונים ודתיים, מטעמים אידיאולוגיים או פרקטיים. ואולם, חשוב לזכור שמדובר בעסקות מורכבות וייחודיות, ולכן יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות ולקבל ליווי משפטי צמוד במסגרת הליך הרכישה והרישום.

 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
השכנים מקומת הקרקע התקינו מנועי מזגנים על קיר דירתם של שכניהם מהקומה מעל, אשר גרמו רעש והרעידו את קיר חדר השינה שלהם. בית המשפט חייב אותם להסיר את המזגנים המרעישים ולהתקין אותם מחדש בקיר דירתם
מאת: LawGuide | 27/09/2018
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
סביר ושות` משרד עורכי דיןסביר ושות` משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7933128כ-15 שנות ניסיון במקרקעין, נזיקי גוף ותאונות, דיני משפחה והסדרת מעמד בישראל
טייבי נתנאל עו"ד ושות`טייבי נתנאל עו"ד ושות`ירושלים והסביבה053-9428367עוסק בתחום האזרחי-מסחרי, לרבות מקרקעין, משפחה, הוצאה לפועל ועבודה
עו"ד רון שוורץ עו"ד רון שוורץ אזור המרכז053-9377935מספק שירותים משפטיים כוללים בתחומי המקרקעין, תמ"א 38 ודיני משפחה.
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד תומר ברביעו"ד תומר ברביאזור המרכז053-6112792עוסק מזה שנים במקרקעין, ליטיגציה אזרחית, דיני חברות, עבודה, והוצאה לפועל
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות מקרקעין והסכמי מכר, דיני עבודה, משפט מסחרי ולשון הרע.
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון	בן-דוד, יוסף, שימונוב ושות` - משרד עורכי דין ונוטריון אזור השפלה והסביבה053-7933102עוסק בדיני משפחה ומעמד אישי, מקרקעין, הוצל"פ וחדלות פרעון
עו"ד אריה כהנאעו"ד אריה כהנאאזור המרכז053-9428511עוסק 30 שנה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מומחיות בחוקי דמי מפתח והגנת הדייר
יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.