שלח הודעה ללא התחייבות
עורכי דין מאמרים מקרקעין נדלן יזם תמ"א 38: איך בוחרים חברה יזמית?

יזם תמ"א 38: איך בוחרים חברה יזמית?

 
מאת: LawGuide| פורסם ב: 28/11/2018 | צפיות: 687
 

כדי להתחיל במימוש תוכניות התחדשות עירונית כגון תמ"א 38, בעלי הזכויות בדירות הבניין צריכים לבחור חברה יזמית שתלווה את ביצוע הפרויקט עד סיומו. מהם תפקידי היזם, מה חשוב לשאול לפני שמחליטים, ואיך מגיעים להחלטה סופית על זהות החברה היזמית?


קראו עוד בתחום

מאז אישור תוכנית המתאר לחיזוק בניינים ישנים מרעידות אדמה בשנת 2005 - הידועה בשם תמ"א 38, בוצעו שינויים והתווספו תיקונים בתוכנית המקורית. זאת במטרה לאפשר לכמה שיותר פרויקטים לצאת אל הדרך ולהתממש.


התוכנית כוללת הענקת זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין כתמריץ לחיזוקו או להריסתו של הבניין ובניית בניין חדש ומחוזק תחתיו. בניינים רבים בכל רחבי הארץ מחוזקים באמצעות מימוש תמ"א 38, כאשר לאחר שהדיירים מגיעים להסכמה ביניהם על ביצוע התוכנית, הם נדרשים להחליט באיזו חברה יזמית לבחור לצורך ביצוע הפרויקט בפועל, קבלת ההיתרים המתאימים וניהול הפרויקט עד לסיומו המוצלח.


נכון להיום ניתן לבחור יותר מ-1,000 חברות יזמיות קטנות או גדולות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או תמ"א 38/2. איך בוחרים את היזם הנכון לפרויקט, ומהם הסיכונים שחשוב למנוע מראש?


מה נדרש מהחברה היזמית בליווי פרויקט תמ"א 38?


באופן עקרוני, היזם נדרש לממש את הפרויקט על הצד הטוב והמקצועי ביותר, בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי. תחילת ההתקשרות בין החברה היזמית לבעלי הדירות היא הצעה המוגשת על ידי החברה, ובחירת החברה הנכונה על ידי הדיירים לאחר משא ומתן, תוך החלטה על נציגות הדיירים ועורך דין שייצג אותם אל מול החברה.


אחרי שנחתם חוזה בין הצדדים, יפעל היזם לקבל את היתר הבנייה, ימנה את אנשי המקצוע הרלוונטיים ויפקח על הליך הבנייה עד סיומו של הפרויקט. חשוב לדעת כי לא תמיד החברה היזמית היא גם החברה הקבלנית אשר תבצע את הבנייה בפועל, כאשר במקרים מסוימים החברה היזמית שוכרת את שירותיו של קבלן משנה לביצוע עבודות הבנייה.


על היזם להיות בעל ניסיון בתחום הספציפי של פרויקטים הנבנים על פי תמ"א 38, ולהתמצא בתקנות הספציפיות הקשורות לתחום. התקשרות עם יזם מקצועי, בעל ניסיון ואמין היא קריטית למימוש התוכנית. לא פעם פרויקטים של תמ"א 38 נתקעים שנים רבות ואף לא מגיעים לסיום בעקבות בעיות בבנייה, בהתקשרות עם הספקים, בעמידה בלוחות הזמנים או בעקבות מקרים שבהם היזם פושט את הרגל באמצע הפרויקט.


באילו סוגי חברות ניתן לבחור, ומהם ההבדלים ביניהן?


בעלי הדירות יכולים לבחור בחברה יזמית אשר אחראית על ניהול הפרויקט, תוך שכירת קבלנים לביצוע עבודות הבנייה השונות, או בחברה יזמית שהיא גם חברת קבלן. חברה מסוג זה אחראית באופן ישיר על ביצוע העבודות, ומעסיקה ישירות את מנהלי העבודה ופועלי הבניין.


ישנן חברות נוספות שמלוות רק חלקים מהפרויקט. למשל, חברה יזמית המשמשת "קבלן חתימות", אשר כל תפקידה הוא להשיג את האישור הנדרש מבעלי הדירות בבניין ולהעביר את הפרויקט לאחר מכן לגוף אחר.


מלבד זאת, ישנן גם חברות אשר תפקידן הוא לדאוג להוצאת היתר הבנייה בלבד לאחר השגת מספר החתימות הנדרש מהדיירים. בכל חברה שבוחרים, חשוב לבחור בעורך דין שישמור על האינטרסים של בעלי הדירות ויבחן את החוזה לפני שחותמים עליו.


האם בעלי הדירות עצמם יכולים לנהל את פרויקט הבנייה במקום החברה היזמית?


ישנם יתרונות בניהול הפרויקט על ידי בעלי הדירות עצמם. במקרה כזה, בעלי הזכויות הם אלה שמממנים את הפרויקט, שוכרים בעצמם קבלנים ואנשי מקצוע, וגורפים את הרווחים מזכויות הבנייה הנוספות.


ואולם, מדובר במימון כספי נרחב ובעבודה בירוקרטית רבה, ומי שאינו בקיא בכל התקנות וההליכים עלול להאריך את משך הפרויקט באופן ניכר. לכן במקרים רבים מעדיפים הדיירים לשכור חברה יזמית שתבצע ותפקח על הליך הבנייה עבורם.


אילו בדיקות חשוב לבצע ומה כדאי לברר לפני שמחליטים על זהות היזם?


לפני שמגיעים להחלטה סופית, חשוב להבין את מלוא פרטי ההצעה שהגישה החברה היזמית, ואת כל הסעיפים בטיוטת החוזה. זאת גם באמצעות עורך דין שיבצע בדיקה משפטית של המסמכים. כדאי לבצע בדיקת נאותות לחברה ולוודא שההצעה כוללת ליווי בנקאי, כדי למנוע מראש מצבים של התקשרות עם חברה יזמית אשר אין לה את המימון הכספי הנדרש.


מלבד זאת, חשוב להכין מראש רשימת שאלות, ולקבל תשובות על תקופת הימשכות הפרויקט, זכויות הבנייה, הערבויות להבטחת מימוש הפרויקט, הניסיון של החברה בפרויקטים דומים, מי יבצע בפועל את הבנייה, ומהן זכויות בעלי הדירות לכל אורך ההליך.


כדאי להכין שאלון הכולל את כל הסוגיות הרלוונטיות, ולהעביר אותו למספר חברות יזמיות שאיתן שוקלים להתקשר. השוואה בין התשובות השונות יכולה לשמש כלי עזר לבחירת החברה הנכונה ביותר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


לאור מספר החברות הגדול בתחום, בעלי הדירות יכולים לבצע הליך בחירה מקיף ופרטני. חשוב לקחת את הזמן ולבצע את הבחירה לאחר שקילת כל הנתונים, ובכל מקרה לפני שמבצעים את ההחלטה הסופית - לקבל ייעוץ מקצועי משפטי והנדסי מתאים.
 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש
מאת: LawGuide | 08/04/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


גרוס שאקי משרד עורכי דיןגרוס שאקי משרד עורכי דיןאזור השרון והסביבה053-7328266 עוסקת במקרקעין , התמחות בהסכמי מכר ורכישה של דירות, מגרשים, ותמ"א 38
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
עו"ד אילת בהרי עו"ד אילת בהרי אזור המרכז053-7349465עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, הפטרים בהוצל"פ ופשיטות רגל
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתמירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתאזור הצפון053-8007664עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג
עו"ד יעל בועזעו"ד יעל בועזאזור המרכז053-9386035המשרד עוסק בתמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות מכר, חוזים והסכמים, ירושות וצוואות
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי