שלח הודעה ללא התחייבות
עורכי דין מאמרים מקרקעין נדלן רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

רכישת דירה בארצות הברית: מהן העלויות ואיך נמנעים מסיכונים?

 
מאת: LawGuide| פורסם ב: 17/03/2019 | צפיות: 318

5.0 מתוך 5.0
(מספר מדרגים 1)

רוצה שנחזור אליך?
 
 

שוק הנדל"ן בארצות הברית ואפשרויות ההשקעה המגוונות שהוא מציע מעוררים עניין רב בקרב משקיעים ישראלים. מהם היתרונות ברכישת נכס בארצות הברית, איך כדאי לבצע את ההשקעה, כמה מס שצריך לשלם ומה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה?


קראו עוד בתחום

אחד מיעדי השקעות הנדל"ן הפופולריים ביותר בישראל הוא רכישת נכסים מניבים במדינות שונות בארצות הברית. להשקעה זו יש יתרונות ברורים, כגון קבלת תשואה ממוצעת בשיעור גבוה של כ-8% מדי שנה, עלות נכסים נמוכה המאפשרת לבצע רכישה גם ללא סכום ראשוני גבוה, אופציות נוחות לקבלת מימון, אי תשלום מס רכישה ועוד.


ואולם, ישנם גם סיכונים בביצוע השקעה בשלט רחוק, מבלי להכיר את האזורים השונים, את הבנקים בארצות הברית ואת האוכלוסייה המקומית במקום שבו שוקלים לרכוש את הנכס. על כן חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדמיות מפורטות ולוודא שלא רוכשים חתול בשק.


מהן הדרכים האפשריות לרכישת נדל"ן בארצות הברית? האם יש הבדלים בין מדינה למדינה? איך קובעים את מחיר הדירה, ומה צריך להדליק נורות אדומות? לפניכם מדריך שנועד לענות על השאלות החשובות - כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה בארצות הברית.


למה כדאי לקנות נכס בארצות הברית?


בראש ובראשונה, משבר הנדל"ן שחל בשנת 2008 הוביל לכך שניתן לרכוש נכס בארצות הברית במחיר נמוך יחסית, ולזכות בתשואות גבוהות יחסית. בעוד רכישת דירה בישראל הולכת והופכת לחלום רחוק בשל המחירים הגבוהים, סכום של כמה מאות שקלים יכול להספיק לקניית בית גדול או נדל"ן מסחרי מניב באזור מבוקש בארצות הברית.


מלבד זאת, ניתן לקבל הלוואה לרכישת הנכס תמורת ריבית נמוכה, וכמו כן, מאחר שמדווחים ומשלמים מס על הנכס בארצות הברית - ניתן לבצע תכנון מס כך שבעל הנכס לא יחויב בישראל גם במס רכישה או במס רווחי הון הכנסותיו, וזאת בשל כפל מס.


מהם הסיכונים ואיך ניתן לצמצם אותם?


אי אפשר להתעלם מכך שרכישת דירה בארצות הברית עלולה לטמון בחובה סיכונים שונים. מאחר שהמשקיע הסטנדרטי אינו מתמצא בשוק הנדל"ן בארצות הברית ואינו מכיר את החוקים החלים בכל מדינה ומדינה, הדבר עלול להרתיע ולהקשות על ביצוע הרכישה.


גם המרחק הפיזי בין המשקיע הישראלי לבין הנכס עצמו עלול להוות סיכון, וזאת מאחר שהרוכש אינו רואה את הדירה במו עיניו ונאלץ להסתמך על אנשים אחרים אשר פועלים בשמו. כמו כן, אם רוכשים דירה באזור שאינו נחשב פופולרי, הדבר עלול להקשות על השכרת הנכס.


עם זאת, ליווי נכון ותכנון הרכישה מראש יכולים להפחית את הסיכונים באופן ניכר. כאשר ההחלטה על הרכישה נמצאת בשלב מתקדם, אפשר לטוס לארצות הברית ולראות את הנכס. ניתן אף לרכוש את הנכס באמצעות חברה או עורך דין אשר מכירים את השוק היטב ולכן יודעים היכן כדאי לרכוש ומהו המחיר הראוי. מכל מקום, חשוב ללמוד ככל האפשר על רכישת נכסים בארצות הברית ועל הנכס הספציפי שבו מתעניינים, לפני שמבצעים את הרכישה.


מהן העלויות הצפויות ואילו מסים צריכים לשלם?


חשוב לזכור כי העלויות הצפויות לא נגמרות ברכישת הנכס, אלא נמשכות לכל אורך תקופת ההחזקה בו. כמו כן, גובה העלויות השוטפות תלוי במדינה שבה הדירה נמצאת, בשווי של הבית ובפרמטרים נוספים.


בין העלויות הקשורות בקניית הנכס ניתן למנות את בדיקת הנכס, עלויות שיפוץ, הקמת חברת LLC למי שבוחר לבצע את ההשקעה בדרך זו, תשלומים עבור התיווך ועוד. לאחר רכישת הנכס, ישנן הוצאות שוטפות כגון תשלום מס הכנסה בארצות הברית על ההכנסות מהשכרת הנכס, ארנונה, דמי ניהול וועד בית, ביטוח, הגשת דוחות לרשויות המס ועוד.


חובת הגשת דוח שנתי לרשויות מס הכנסה בארצות הברית חלה על כל מי שהחליט להקים חברת LLC על שמו, והמס שיידרש בעל הנכס לשלם ייקבע בהתאם לדיווח על ההכנסות וההוצאות המוכרות - אשר כוללות את מרבית ההוצאות השוטפות.


חובת הדיווח והתשלום בארצות הברית אינה מבוטלת את החובה אשר חלה על כל ישראלי לדווח ולשלם מס גם בישראל. עם זאת, בין שתי המדינות מתקיימת אמנת מס כדי למנוע תשלומי כפל מס, ולפי האמנה, לארצות הברית יש קדימות בכל הנוגע לקבלת תשלומי המס.


דבר נוסף שחושב לדעת הוא שיש לשלם מס ירושה על דירה בארצות הברית, גם אם בעל הנכס אינו אזרח המדינה. כלומר, במקרה של פטירה, היורשים יצטרכו לשלם מס ירושה בשיעור של עד 35%. עם זאת, תכנון מס נכון יכול לצמצם את שיעור מס הירושה הצפוי.


האם כדאי להשקיע בבית פרטי, בדירה בבניין מגורים או בכלל בנכס מסחרי?


כאשר רוכשים בית פרטי, משמעות הדבר שהרוכש מחזיק בזכויות הן של הנכס והן של המגרש אשר עליו הוא נמצא. בית כזה מושכר למשפחה, והיתרון המרכזי שברכישה מסוג זה היא שמדובר בנכס שנחשב קל להשכרה, ואין צורך לשלם הוצאות עבור ניהול נכס משותף. עם זאת, בית פרטי בדרך כלל יקר יותר.


ניתן אף לרכוש דירה בבניין מגורים, כאשר משמעות הדבר היא בעלות על זכויות בדירה עצמה ולא בקרקע. במקרה כזה יש לשלם דמי ניהול בניין שוטפים גם אם לא נמצאו שוכרים, אשר עלולים להיות גבוהים, והתשואה עלולה להיות נמוכה יותר בהשוואה לבית פרטי. עם זאת, בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך יותר.


כאשר משקיעים בנכס מסחרי בארצות הברית, משמעות הדבר היא הוצאות שוטפות בסכום גבוה יותר מצד אחד, אולם הכנסות שכירות גבוהות יותר מצד שני.


מה משמעות פתיחת חברת LLC, והאם חייבים לפתוח חשבון בנק בארצות הברית?


מי שרוכש דירה בארצות הברית, יכול להחזיק בזכויות הדירה באופן ישיר, או באמצעות חברת LLC. כדי להחזיק בחברה זו אין צורך להיות תושב או אזרח ארצות הברית, וניתן להקים אותה בתוך ימים בודדים. החזקת הנכס באמצעות חברה מספקת הגנה משפטית על בעל הזכויות, אשר לא ניתן יהיה לפגוע ברכושו או בנכסיו במקרה של הסתבכות בחובות או תביעות.


כמו כן, פתיחת חברת LLC מקלה על אופן אחזקת וניהול הנכס כאשר מדובר בכמה בעלים, ניתן לנהל אותה בפשטות ובקלות, ובעתיד כאשר הדירה תימכר - ניתן יהיה לשלם מס בשיעור נמוך יותר.

 

יש לך שאלה?

פורום השקעות נדל"ן בארצות הברית - נכסים בארצות הברית


כדי לייעל את העברת הכספים, לקבל את שכר הדירה ולנהל באופן שוטף את הנכס, יש לפתוח חשבון בנק ייעודי בארצות הברית למטרות אלה. חשוב שהבנק יהיה ממוקם בסמיכות לדירה, על שמו של המשקיע או על שם החברה שפתח עבור הרכישה.


אם אתם מתלבטים לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית, או מעוניינים לקבות דירה באחת ממדינותיה, הדבר החשוב ביותר הוא לקבל ייעוץ כלכלי ומשפטי מקיף ומפורט כדי להבין את היתרונות והחסרונות, ולקבל את מלוא המידע הרלוונטי וההכרחי.

 


המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
החברה אשר בנתה בניין משותף במזכרת בתיה ומכרה אותו, נתבעה על ידי הדיירים ונציגות הבית המשותף עקב ליקויים שונים ואי התאמות ברכוש המשותף, לרבות תפיסה של אחד מחדרי האשפה ואי בניית חדרי עגלות. החברה חויבה בפיצויים עבור הליקויים וכן עבור עוגמת הנפש
מאת: LawGuide | 08/04/2019
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


יחיאלי, יומטוביאן ושות`יחיאלי, יומטוביאן ושות`אזור המרכז053-9386719המשרד עוסק במקרקעין, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וזכויות רפואיות.
עו"ד ארנסט גדייבעו"ד ארנסט גדייבאזור השפלה והסביבה053-9428890המשרד עוסק בתחום דיני העבודה, המקרקעין, הוצאה לפועל ומשפט אזרחי-מסחרי
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד מזה 20 שנים ונוטריון העוסקת בנזיקין, רשלנות רפואית, עבודה וחדלות פירעון
מירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתמירי נחשונוב משרד עו"ד ומגשרתאזור הצפון053-8007664עו"ד משרד הפנים ובית הדין לעררים, הסדרת מעמד בישראל לבני זוג
משרד עו"ד רן קוסטיצקימשרד עו"ד רן קוסטיצקיאזור הדרום053-8007676המשרד מתמחה במתן ייצוג, ליווי ויעוץ בתחום החוזים, חברות נדל"ן ודיני עבודה
עורכת דין סופי אביב עורכת דין סופי אביב אזור הצפון053-7101180עוסקת במקרקעין ונדל"ן ליטיגציה צוואות וירושות אזור חיפה והצפון
גיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובוררגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורראזור השפלה והסביבה053-9428571ליווי משפטי לעסקים וחברות, הסכמים מסחריים, קניין רוחני, דיני עבודה ומקרקעין
עו"ד עדי מלאכיעו"ד עדי מלאכיאזור השרון והסביבה053-7293465עוסקת בתחומים מקרקעין נדל"ן, חוזים, מסחרי ועסקים, צוואות וירושות.
ד"ר איריס טרומן , משרד עו"דד"ר איריס טרומן , משרד עו"דאזור המרכז053-8007701ליווי וייצוג בתביעות: דיני עבודה, דיני משפחה, משפט מסחרי, לשון הרע ומקרקעין.
דוניץ ושות משרד עורכי דין דוניץ ושות משרד עורכי דין אזור השרון והסביבה053-7101876משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי, נזיקין ורכוש, ליקויי בניה ומסחר נדל"ני
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד הלן דופרמן עו"ד הלן דופרמן אזור הצפון053-7341970המשרד עוסק בליטיגציה, מקרקעין, חובות, ירושות צוואות וגישור
אליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאליעד שרגא ושות` - משרד עו"דאזור המרכז053-6130820מהמשרדים המשפיעים לפי DUN`S 100, מחלקות: מקרקעין, מסחרי, מנהלי ועוד.
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566עוסק בלשון הרע והוצאת דיבה, סכסוכי שכנים, פינוי שוכר, דיני עבודה ומשפחה
גימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןגימפוביץ - זמיר משרד עורכי דיןאזור המרכז053-7101883עוסק בתחום הפלילי על כל רבדיו, תעבורה, תכנון ובנייה ומקרקעין