בשבוע שעבר הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב לאישה, שחתמה על זיכרון דברים למכירת זכויותיה בדירה שקיבלה בירושה, לבצע את השלמת העסקה כפי שמחייב ההסכם, וכן לשאת בהוצאות הרוכש ובשכר טרחת עורך דין בסכום של 15 אלף שקלים.


נושא הדיון הוא דירת מגורים בתל אביב שקיבלו בירושה אישה ואחיה מאמם, שהלכה לעולמה בשנת 2009. עוד לפני מותה רבץ על הדירה חוב ארנונה לעירייה בסכום של כמיליון וחצי שקלים, שבגינו מונה עורך דין מטעם העירייה לכונס נכסים על הנכס.


בשנת 2010 נחתם הסכם זיכרון דברים בין היורשים לבין קונה, שבמסגרתו התחייבו למכור את מלוא הזכויות בנכס שירשו. בתמורה לזכויות התחייב הרוכש לשלם את חוב הארנונה ואת מלוא מס השבח שיחול על העסקה, וכן לשלם למוכרים 100 אלף שקלים, בהתאם לתוצאות המשא ומתן עם העירייה על החוב.

 

בעת חתימת ההסכם חתמו היורשים גם על ייפוי כוח לעורך דין המסמיך אותו לפעול בשם עזבון האם המנוחה מול העירייה לצורך הסדרת חוב הארנונה.


לאחר שחתמו על זיכרון הדברים החל הרוכש בדין ודברים עם כונס הנכסים כדי להפחית את החוב. המשא ומתן נכשל והעירייה סירבה להפחית את החוב. אי לכך הגיש מיופה הכוח בשם העזבון עתירה מנהלית, כדי להורות על ביטול הריבית והפרשי ההצמדה שהתווספו לחוב הארנונה.

 

במסגרת העתירה הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שעל פיו הופחת החוב לסך של 600 אלף שקלים שישולם לכונס הנכסים בשני תשלומים.


לאחר מתן פסק הדין והתשלום הראשון לכונס הנכסים, פנה הרוכש ליורשים ודרש את חתימתם על הסכם מכר מפורט, כפי שמתחייב מזיכרון הדברים. בניגוד לאחיה, היורשת סירבה לקדם את העסקה, תוך שהיא מבטלת את תקפותו של זיכרון הדברים. חרף סירובה, שילם הרוכש גם את התשלום השני לכונס הנכסים במועד שנקבע בהסכם הפשרה.


עוד קודם לכך נתקיימה פגישה בין הצדדים, בניסיון להגיע להסדר להשלמת עסקת המכר. לאחר שהניסיון כשל, שילם הרוכש את התשלום השני ודרש מהיורשת כי תשלים את העסקה, אשר התגבשה בזיכרון הדברים להסכם מחייב. היורשת מצדה כפרה בתוקפו המחייב של ההסכם ביניהם, והמשיכה לעמוד בסירובה להשלים את העסקה.

 

לאחר מכן תבעו הצדדים זה את זה בתביעות הדדיות אשר הדיון בהן אוחד.


הרוכש: המוכרת התנערה מההסכם רק לאחר שטיפלתי בחוב הארנונה


הרוכש עתר למתן פסק דין הקובע כי לזיכרון הדברים תוקף משפטי מחייב, אשר יורה ליורשת להשלים את עסקת המכר ולרשום את הזכויות בנכס על שמו. לטענתו, המשא ומתן לרכישת הזכויות בנכס החל על רקע חוב הארנונה שרבץ על הדירה שבגינו אף מונה כונס הנכסים. חוב הארנונה היה חוב חלוט, שכן ניסיונות המנוחה בחייה להפחית את הסכום נדחו על הסף.

 

עקב כך לטענתו, המוכרים חששו כי גם אם כונס הנכסים יממש את הנכס זה לא יספיק כדי לפרוע את חוב הארנונה במלואו, והוא יממש נכסים נוספים שירשו מאמם. על רקע נסיבות אלה נחתם זיכרון הדברים למכירת הזכויות בתמורה לתשלום החוב.


הקונה הכחיש את טענת המוכרת שלא הייתה מודעת לעסקה, וכי סברה שהחתימה על זיכרון הדברים נעשתה רק כדי לתת ייפוי כוח לעורך הדין לצורך נקיטת הליכים להפחתת החוב, והדגיש כי חתמה על זיכרון הדברים וייפוי הכוח, רק לאחר שהוסבר לה היטב על תנאי העסקה, במודע ומרצונה חופשי. 

 

רק לאחר שהוצג הסכם הפשרה שבמסגרתו הופחת חוב הארנונה, סירבה להשלים את העסקה בטענה מיתממת של מרמה. לדידו, התנערותה מההתחייבות בדיעבד היא ניסיון ציני להתעשר על חשבונו.


המוכרת: חתמתי על המסמך מבלי להבין שמדובר במכירת הזכויות בנכס


היורשת הכחישה את טענותיו. לגרסתה הם אמנם ניהלו משא ומתן, אך הוא לא הבשיל לכדי הסכם מחייב וסופי. היא אמנם חתמה על זיכרון הדברים, אך מבלי להבין על מה בדיוק היא חותמת ובאמונה כי מדובר רק על ייפוי כוח לעורך דין, לצורך טיפול בחוב הארנונה. לטענתה, כאשר חתמה על המסמכים הוסתר מעיניה הכתוב בהם בכוונת מכוון, ולכן אין כל תוקף משפטי לזיכרון הדברים.


בחקירתה הנגדית התגלו סתירות ושינויים לגבי המסמכים שעליהם חתמה, ובית המשפט הגיע למסקנה כי לא ניתן לסמוך על גרסתה, שאף עדותו של אחיה סתרה אותה.


מעיון בזיכרון הדברים הגיע בית המשפט למסקנה שהצדדים הגיעו להסכמה מלאה לביצוע עסקת מכר. העובדה שבהסכם התחייב הרוכש לשלם את החוב מוכיחה כי מדובר בקשר משפטי מחייב, ואף הנסיבות שקדמו לחתימת ההסכם, כלומר חוב הארנונה שרבץ על הדירה, מוכיחות זאת.

 

כמו כן, זיכרון הדברים כולל את כל הפרטים המהותיים לצורך ביצוע עסקת מכר מקרקעין.


בית המשפט ציין כי הדעת לא יכולה לסבול מצב שבו צד אחד להסכם ימלא את כל המתחייב ממנו מתוך הנחה כי ההסכם הוא בר תוקף, ולאחר מכן הצד השני יטען כי להסכם שעל פיו פעל אין תוקף משפטי מחייב.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה
פורום דיני חוזים / הסכמים


לאור זאת, קיבל בית המשפט את תביעת הרוכש ודחה את תביעת המוכרת. נקבע כי לזיכרון הדברים שבמסגרתו נרכשו הזכויות בנכס תוקף משפטי מחייב.

 

בית המשפט הורה למוכרת לבצע את כל שנדרש להשלמת העסקה לפי זיכרון הדברים, כפוף לתשלום יתר התמורה בסך 50 אלף שקלים שתקבל לאחר שתחתום על כל המסמכים. כמו כן, המוכרת תישא בהוצאות הרוכש ובשכר טרחת עורך דינו בסכום של 15 אלף שקלים.


ה"פ 41730-03-11