לא להתבלבל: אמנם מס שבח והיטל השבחה הם שניהם תשלומים הקשורים למכירת דירה שיש לשלם לרשויות, אולם מדובר בשני חיובים נפרדים אשר חלים על נכסי מקרקעין, דירות מגורים ובתים. בניגוד למס שבח המשולם לרשות המסים בעת מכירת דירה או רכישתה, היטל השבחה הוא תשלום עבור הרשות המקומית שחל לאחר שינויים בתב"ע אשר נעשו במיקום שבו הדירה ממוקמת.


יש חשיבות לוודא האם חל היטל השבחה על הדירה באמצעות פנייה לעורך דין היטל השבחה לפני שחותמים על הסכם מכר, בין היתר כדי לקבוע את מועד מימוש הזכויות. מהי הגדרת היטל השבחה, מתי חל היטל השבחה במקרקעין, האם ניתן לבצע קיזוז היטל השבחה ומס שבח ובאילו מקרים אפשר להפחית את גובה ההיטל או לקבל פטור? כל התשובות בכתבה לפניכם.


באילו מקרים יש לשלם היטל השבחה?


ישנם מספר מצבים שבהם יחול היטל השבחה, למשל כאשר משביחים את הדירה, מבצעים בה שיפוץ או מוסיפים חדר. כל פעולה שתעלה את שווי הדירה במכירתה תחויב בהיטל השבחה. כמו כן, כאשר הרשות המקומית מאשרת תוכנית בניין עיר שלפיה באזור מסוים יוכלו הדיירים לבנות חדר נוסף בגג הבניין המשותף, יחול היטל השבחה בשל העלאת ערכו של הבניין.


נוסף על כך, יוטל היטל השבחה במקרה שמתקבל אישור מטעם הוועדה לתכנון ובניה לשימוש חורג בנכס למטרה שונה מההיתר לפי התב"ע, למשל כאשר ניתן אישור להפוך דירת מגורים לגן ילדים, וכן בכל מקרה שמתקבל אישור לחריגה מכללי הבנייה.


איך מתבצע חישוב היטל השבחה?


לפי חוק התכנון והבניה, החישוב יתבצע לפי המועד הקובע, שהוא המועד שבו אושרה תוכנית ההשבחה. לדוגמה, אם אושרה תוכנית להרחבת דירה, ייערך חישוב מה היה ערך הדירה לפני כן, ומה יהיה ערכה כתוצאה מהאישור במועד מכירתה. ההפרש שיתקבל בין שני הערכים הוא למעשה שווי ההשבחה. גובה ההיטל יהיה מחצית מההשבחה.


באילו מקרים לא יוטל היטל השבחה?


אם התב"ע אושרה טרם יולי 1975, לא יחול היטל השבחה. כמו כן, אם בוצעו חריגות בניה בנכס או בניה לא חוקית, לא יחול היטל השבחה. עם זאת, במקרה שבעלי הזכויות בקרקע ייתבעו על החריגות, אפשר יהיה לדרוש מהם גם לשאת בעלויות היטל ההשבחה.


מתי אפשר לקבל פטור?


חוק התכנון והבניה מאפשר פטורים במספר נסיבות, כאשר הפטור המרכזי שניתן לקבל הוא במצב של הרחבת הנכס עד לשטח של 140 מ"ר, ובלבד שבעלי הדירה או קרובי משפחתם מתחייבים להמשיך ולהתגורר בנכס לכל הפחות ארבע שנים ממועד סיום הבנייה.


מי צריך לשלם את היטל ההשבחה: המוכר או הקונה?


באופן עקרוני, מי שהיה רשום כבעלים של הדירה במועד שבו ניתן האישור להשבחה, הוא זה שצריך לשלם את ההיטל. עם זאת, לא בכל מקרה תחול החבות בתשלום על מוכר הדירה. כחלק מהמשא ומתן שמנהלים הצדדים לפני עסקת המכר, הם יכולים להגיע להסכמה כי דווקא רוכש הדירה יישא בהוצאות היטל ההשבחה, ולהסדיר את ההסכמה בפירוט בחוזה המכר.


מתי צריך לשלם את היטל ההשבחה?


חובת התשלום חלה במועד מימוש הזכויות בדירה, כלומר ביום מכירת הדירה. אם הדירה הועברה ללא תמורה או מכוח דין זה או אחר, לא יחול חיוב בגין ההיטל. סכום ההיטל יחושב לפי מועד אישור התוכנית, ומסיבה זו יכול להיגרם מצב שבו ההיטל יהיה גבוה יותר מפעולת ההשבחה עצמה.

 

יש לך שאלה?

פורום הפחתת היטל השבחה, תביעות ירידת ערך והפקעת מקרקעין


במקרים מסוימים ניתן יהיה להגיש ערעור על היטל ההשבחה, ולצורך הגשת ערעור כדאי להיעזר בשירותי עורך דין מקרקעין או שמאי מקרקעין שיבצע הערכת שווי לדירה.