פירוק שיתוף במקרקעין: כיצד יבוצע פירוק בין שותפים מסוכסכים?

הסכם שיתוף במקרקעין נערך בין שותפים בנכס, כאשר בני זוג הם הבעלים המשותפים של דירת מגורים, כאשר אחים מקבלים בעלות על נכס בירושה, או בעת רכישת משקיעים של חלק מנכס שלם, כמו רכישת מגרשים המיועדים לבניה של בתים פרטיים, על ידי מספר רוכשים הנחשבים לשותפים במקרקעין.

הסכם שיתוף במקרקעין נועד להסדיר את חלוקת השימוש בנכס בין השותפים. ההסכם עוסק בניהול המקרקעין, כולל השימוש בהם והזכויות והחובות הנוגעים להם. כאשר יש הסכמה של כל השותפים, אין כל בעיה. אולם הבעיות מתחילות כאשר אין הסכמה מלאה, ואחד השותפים פועל בניגוד לרצונו, ומאחר שעל פי חוק נדרשת חתימה של כל השותפים על הסכם מכר, אין בכוחו של שותף יחיד למכור את הנכס בחתימתו בלבד.

באילו מקרים מתרחש פירוק שיתוף במקרקעין?

פירוק שיתוף במקרקעין עלול להתרחש כאשר יחסיהם של בני זוג עלו על שרטון, ואחד מהם רוצה למכור את הנכס המשותף אך השני לא מעוניין בכך. כאשר משקיע נדל"ן רוצה לעזוב את קבוצת ההשקעה, או במקרה ששותפים בנכס הפכו להיות שותפים בעל כורחם, כמו במקרה של מספר אחים שקיבלו נכס בירושה מהוריהם, וברצונם להשתחרר מהבעלות שנכפתה עליהם.

פירוק שיתוף במקרקעין מאפשר לסיים את המחלוקת בין שותפים המסוכסכים, ולהביא לניצול יעיל של הנכס. הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, סעיף 37 לחוק קובע כי כל שותף רשאי לבקש מבית המשפט בכל עת את פירוק השיתוף במקרקעין.

אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, השותף שמעוניין בפירוק יכול למכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי. אולם כאשר ישנו שותף אחד לפחות שמתנגד להליך הפירוק, תוגש תביעה לבית המשפט בהתאם לשווי המקרקעין, ותתבצע על פי הוראות חוק המיטלטלין.

היכן מגישים תביעה לפירוק שיתוף?

אל בית המשפט השלום תוגש תביעה לפירוק מקרקעין בשווי של עד 2 מיליון שקלים, ואל בית המשפט המחוזי תוגש תביעה לפירוק מקרקעין ששווים למעלה מזה. במקרה שהמקרקעין רשומים בטאבו, התביעה תוגש לבית המשפט השלום באזור שבו הם מצויים, גם אם מדובר במקרקעין ששווים למעלה משני מיליון. אולם אם השותף הוא בן משפחה, התביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.

פירוק בעין וחלוקה בשווי

יש שתי דרכים שבהן ניתן לפרק את השותפות - פירוק בעין וחלוקה בשווי. ברוב המקרים יעדיף בית המשפט לערוך את הפירוק על ידי חלוקה בעין של הנכס. אולם כאשר החלוקה בעין עלולה לגרום לשותפים הפסד ניכר, יבחר בית המשפט למכור את הנכס ולחלק את תמורתו.

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה

חלוקה בעין מתבצעת במקרקעין הניתנים לחלוקה, כמו למשל כאשר מדובר במספר דירות ירושה בבניין, כך שכל אחד מהאחים יקבל לחזקתו דירה בבעלות בלעדית. כמו כן, בית המשפט יכול לקבוע תשלומי איזון להשוואת החלקים הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף לפני החלוקה. חלוקה בשווי נעשית במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה נעשית בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.