דירות רבות מגיעות אל כונס נכסים כאשר בעלי הנכס מפרים את התחייבותם לבנק ולא עומדים בתשלומי המשכנתא. במקרה זה נאלץ הבנק לנקוט בהליכים משפטיים לגביית הנכס, וכאשר בעלי הנכס אינם יכולים לפרוע את החוב, הנכס עובר שיעבוד ומתחיל פעולה של ניהול למכירתו, באמצעות כונס נכסים.

 

ברכישת דירה בתהליך כינוס נכסים קיימים מספר יתרונות בולטים, כך למשל: מחירי הדירות נמוכים בכ- 20% ממחירי השוק, לוקח זמן קצר יחסית של חודשים ספורים עד להעברת הבעלות על הנכס, הליכי רישום הזכויות על הנכס מבוצעות על ידי הכונס, וישנה ודאות משפטית בכך שהנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת, מכיוון שהמכירה מתבצעת דרך בית משפט או הוצאה לפועל.

 

יחד עם זאת, ישנה תופעה של יזמי נדל"ן שהבינו את הפוטנציאל הרב ברכישת דירות מכינוס נכסים בשל המחיר הנמוך, והשתלטו על השוק, לכן כאשר מדובר בדירות באזורים מבוקשים, מחירי הדירות מכונס נכסים נמכרות במחיר שוק רגיל, כך שההוזלה המשמעותית אינה בתוקף. 

 

דירה מכונס נכסים נמכרת - AS IS

 

חסרון מרכזי של רכישת דירה מכונס נכסים הוא העובדה שחוזה המכר מנוסח כך שהדירה נמכרת כפי שהיא - AS IS, תוך ויתור מפורש על כל טענה של הרוכש לפגמים, לבעיות ולליקויים המצויים בדירה, ואף מומלץ לברר האם כונס הנכסים דורש עמלה נוספת עבור רישום הזכויות על שם הרוכש.

 

כמו כן, קיים חשש שבעל הדירה החייב יצליח בסופו של דבר לגייס את הכספים לתשלום חובותיו, וכל עוד עסקת המכר לא אושרה, היא עשויה להיפתח למשא ומתן מחודש או להתבטל, על כן לא מדובר בעסקה וודאית.

 

כיצד מתבצע הליך מכירת הנכס?

 

מכירת נכס בתהליך כינוס נכסים אורכת בדרך כלל בין חודשיים עד ארבע חודשים ומתבצעת בחמישה שלבים עד לאישור המכירה. השלב הראשון הוא פרסום מודעה על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים באינטרנט ובעיתונות הכתובה. השלב השני הוא ביקור בדירה, כאשר ברוב המקרים הכונס קובע מועדים לסיור מרוכז בנכס של כל הרוכשים הפוטנציאלים.

 

השלב השלישי הוא הגשת הצעה הכוללת טופס שמסופק על ידי עורך המכרז עם גובה ההצעה ופרטי המציע, שיק בנקאי או ערבות בנקאית לפקודת עורך המכרז, וחוזה מכר שנערך בין המוכר לקונה, המפרט את נסיבות רכישת הנכס, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, פרטי ההתקשרות ועוד פרטים רלוונטיים לביצוע העסקה.

 

בטרם מתן ההצעה לכונס הנכסים, רצוי לדרוש מעורך המכרז את הערכת השמאי כדי לקבל את הערכת העלות של הנכס, וכדי לקבל תמונה כללית על הנכס כמו: מידע תכנוני, מידע סביבתי ומידע על מצבו של הנכס.


יש לך שאלה?

פורום שמאי מקרקעין, צריך שמאות לדירה, בית, וילה או שטח אדמה?

 

השלב הרביעי הוא התמחרות המהווה מכירה פומבית שנערכת בין הרוכשים הפוטנציאליים שהגישו הצעה על הנכס. במקרה שההצעה התקבלה במכרז, מגיע השלב החמישי והאחרון הוא אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, אשר חותם על צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג'.

 

לאחר קבלת אישור מראש ההוצאה לפועל על המכירה, הסכם המכר ייחתם על ידי כונס הנכסים. ואחרי הסדרת התשלום ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה החזקה בנכס תועבר לקונה.