מס רכישה הוא תשלום המועבר אל רשות המסים בעת קניית דירה, אשר חל על רוכשי הדירה. המס נקבע כדרך להשפיע על מחירי הנדל"ן בישראל, ובייחוד נועד להשליך ולצמצם רכישות של דירה שנייה, דירה שלישית או יותר מכך לצורכי השקעה. כך, באופן תאורטי, ניתן לצמצם את הביקוש לדירות השקעה ולווסת את מחירי הנדל"ן באופן שיאפשר גם למחוסרי דירות לרכוש דירת מגורים.


מסיבה זו, מי שרוכש דירת מגורים יחידה אשר נועדה למגוריו בלבד, ואינו מחזיק בדירה נוספת או אינו מעוניין לרכוש דירה אחרת לצורכי השקעה, יהיה זכאי לפטור מתשלום מס רכישה, מלא או חלקי, וזאת עד תקרה מסוימת המתעדכנת מדי שנה. מי שרוכש דירה להשקעה, כלומר דירה שנייה, שלישית או יותר מכך, יחויב לשלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר.


מבחינת הזכאות לפטור במס רכישה, אם בני זוג רוכשים את דירת המגורים ביחד, בין שהם נשואים, בני זוג מאותו מין או ידועים בציבור, הם נחשבים לתא משפחתי אחד. אם לאחד מבני הזוג יש כבר דירת מגורים, למשל דירה שרכש עוד לפני הנישואין או דירה שקיבל בירושה, אז דירת המגורים המשותפת תיחשב לדירת השקעה ותחויב במס רכישה בשיעור גבוה.


מכיוון שאחד התנאים לקבלת פטור ממס רכישה הוא שמדובר בדירה יחידה, מבלי שבני הזוג יוכיחו כי הדירה שייכת במלואה לבן הזוג שאינו מחזיק בדירה אחרת, ושהם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית מוחלטת, הם לא יוכלו לזכות בהטבת המס. מה צריך לעשות כדי ליהנות מתשלום מופחת לרשויות המס?


איך ניתן לחסוך במס רכישה כשרוכשים ביחד דירת מגורים, במצב שבו אחד מבני הזוג רכש דירה לפני הנישואין?


מכיוון שמבחינת החוק, התא הזוגי נחשב לרוכש אחד, יש לבחון את הנכסים שנצברו במסגרת זו ולא שייכים רק לאחד מבני הזוג אלא לשניהם יחד. כלומר, אם למשל בני הזוג עורכים ביניהם הסכם ממון וקובעים במסגרתו כי הדירה אשר רכש אחד מהם עוד לפני החתונה אינה מהווה חלק מהרכוש המשותף אלא שייכת לו בלבד, הם יוכלו לרכוש ביחד דירת מגורים ולהיות זכאים למחצית הפטור במס רכישה. זאת בשל העובדה שלאחד מבני הזוג תיחשב דירה זו לדירת מגורים יחידה, ואילו לבן הזוג השני היא תיחשב דירה שנייה.


אם הדירה החדשה תירשם על שמו של בן הזוג נטול הדירה בלבד, ובני הזוג יצהירו כי היא תהיה בבעלותו בלבד ולא כחלק מהרכוש המשותף, יוכלו בני הזוג לקבל פטור מלא ממס רכישה כאילו מדובר בדירת מגורים יחידה.


כך גם במקרה של נישואים בפרק ב', לדוגמה, כאשר במקרים רבים שני הצדדים מגיעים אל הקשר הזוגי עם זכויות בדירות מגורים שנרכשו לפני כן. במקרה כזה חשוב במיוחד לחתום על הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית בין בני הזוג, גם כדי לשמור על זכויותיהם של הילדים בעתיד וגם כדי ליהנות מההטבות במס רכישה. זאת אם לאחר הנישואין אחד מבני הזוג רוכש דירה חדשה ואילו לבן הזוג השני כבר יש נכסי נדל"ן הרשומים על שמו.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


לסיכום חשוב לזכור כי על פי חזקת התא המשפחתי, בני זוג יכולים לקנות ביחד דירת מגורים ראשונה ולזכות בהטבות במס רכישה עבור דירה בודדת בלבד, בין שהם נשואים, ידועים בציבור או בני זוג חד מיניים. עם זאת, כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון או יכולים להוכיח באופן אחר כי קיימת ביניהם בפועל הפרדה רכושית, לרבות נכסי נדל"ן אחרים שנרכשו או שהתקבלו בירושה לפני הנישואין, כל אחד מהם יוכל לקבל פטור מתשלום מס רכישה, אם ירכוש דירת מגורים יחידה שתיחשב בבעלותו בלבד.