אחד ההבדלים העיקריים בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה, הוא שחוזה המכר נחתם עוד לפני שהדירה מוכנה לאכלוס, כאשר הבנייה עדיין בעיצומה. כלומר, הזכויות המשפטיות הקשורות לדירה ורישומה בטאבו עדיין לא הושלמו.


מבחינה זו, כאשר רוכשים מקבלן דירה שבנייתה טרם הסתיימה, קיימים סיכונים שעלולים לעלות לרוכשים הרבה כסף או לגרום להם עוגמת נפש רבה, למשל שהבנייה תתעכב מעבר למצופה או במקרים חמורים אף יותר הבנייה כלל לא תושלם, והרוכשים יישארו ללא דירה.


כיצד חוק המכר מגן על השקעתם של רוכשי דירה מקבלן?


בשנת 2007 קרסה חברת הבנייה חפציבה, מהחברות הגדולות בישראל באותה עת. קריסתה הותירה רוכשי דירות רבים ללא דירה, כאשר הכספים הרבים ששילמו עבור הדירה ירדו לטמיון. פרשה זו הובילה לשינוי חוק המכר בשנת 2008 באופן שיגן על רוכשי הדירות ועל השקעתם.


אם לפני התיקון לחוק המכר, התשלומים עבור הדירות היו מועברים לחשבון החברה המשכנת או הקבלן, לאחר התיקון לחוק קבלנים מחויבים לספק בטוחות כספיות לרוכשים עבור כל תשלום שמועבר להם. כך, במקרה של הפסקת הבנייה או קריסה כלכלית של החברה, יוכלו הרוכשים לקבל את כספם בחזרה ולא להפסיד את ההשקעה, גם אם לא יקבלו את הדירה בסופו של דבר.


כיום, הקבלן חייב ליידע את הרוכשים לפני החתימה על חוזה המכר על התיקונים שבוצעו בחוק ועל חובותיו לספק בטוחות כדי לשמור על כספם. החוק אוסר על קבלן לקבל תשלום העולה על שיעור של 7% משווי דירת המגורים מבלי שיציג בטוחה כספית. כמו כן, את התשלומים יש להעביר לקבלן על ידי פנקס שוברים, ולא לחשבונו של הקבלן או לחשבונה של החברה המשכנת. גם במקרה של העברת משכנתא לקבלן, התשלום יועבר אך ורק באמצעות שובר.


פריסת תשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה: אלו התשלומים המועברים לקבלן בהתאם לחוק המכר


על פי חוק המכר, התשלומים אשר מועברים לקבלן ברכישת דירה ייפרסו במשך תקופת בנייתה, כאשר מועדי התשלום תלויים בקצב התקדמות בניית הדירה והבניין. התשלום הראשון בשיעור 40% משווי דירת המגורים יועבר לקבלן רק במועד שבו תושלם בניית הרצפה בקומה הראשונה בבניין, או כאשר יש קומת עמודים - עם סיום בניית התקרה של קומה זו.


התשלום השני שיועבר לקבלן יהיה בשיעור 20%, והוא ישולם רק לאחר סיום בניית השלד ומחיצות הפנים בקומת הבניין שבה מוקמת דירת המגורים אשר נרכשה. בסיום טיח הפנים יועברו 15% נוספים, כאשר יושלם ציפוי החוץ יועברו עוד 15%, ורק במועד מסירת הדירה הבנויה והגמורה לידי הרוכשים, יקבל הקבלן את התשלום האחרון בשיעור של 10% משווי הדירה. חשוב להבין כי קבלן שלא נוהג לקבל תשלומים באופן זה, למעשה אינו פועל לפי החוק.


אילו ערובות כספיות יכול הקבלן לספק לרוכשים?


חוק המכר מחייב את הקבלן להעמיד ערבות בנקאית לכספים ששולמו על ידי הרוכשים, אשר תימסר להם בדואר רשום בתוך שבועיים מהמועד שבו הועבר כל תשלום. כמו כן יכול הקבלן להעמיד לטובת הרוכשים פוליסת ביטוח אשר תפצה את הרוכשים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו. קיימת אף אפשרות לשעבד את הדירה או להעביר את הזכויות בה לטובת הרוכשים. דרך נוספת היא לרשום הערת אזהרה בטאבו על דירת המגורים או על חלק יחסי מהקרקע.

 

יש לך שאלה?

פורום חוזה קבלן | חברה משכנת


קבלן שאינו עומד בהוראות החוק למעשה מבצע עבירה פלילית, אשר בגינה הוא עלול לשלם קנסות בסכומים משמעותיים ולעמוד בפני דין פלילי על כל המשתמע מכך.