על כל בית משותף בישראל חל תקנון הבית, בין שמדובר בתקנון מצוי אשר סעיפיו מפורטים בחוק המקרקעין, או בתקנון מוסכם שנוסח על ידי הדיירים עצמם. כיצד מוסדרות הזכויות והחובות, לרבות כללי ההתנהלות בכל הנוגע לרכוש המשותף, של בעלי הזכויות בבית משותף?


חשוב לדעת כי התקנון חל על כלל הדיירים, גם אלו שכלל לא ידעו על קיומו של התקנון. כך, במקרה של מחלוקת משפטית, תחולתו של התקנון תקפה ומחייבת. לכן כדאי לבחון לפני שרוכשים דירה בבית משותף האם חל בבניין התקנון המצוי או תקנון מוסכם, ומהן החובות אשר חלות על דיירי הבית.


תקנון בית משותף מצוי: מהם חוקי ועד הבית כפי שקובע חוק המקרקעין?


התקנון המצוי הוא המסמך אשר מסדיר את ענייניהם של דיירי הבית, אלא אם כן הם החליטו לערוך ביניהם תקנון מוסכם. על כן, במרבית המקרים שבהם כלל לא חותמים על תקנון ומתגלעים סכסוכים בין בעלי הזכויות, התקנון המצוי יסדיר את החובות והזכויות של הצדדים.


התקנון המצוי של הבית המשותף כולל 16 סעיפים אשר מגדירים את זהותם של הדיירים, את הרכוש המשותף וכיצד ניתן לבצע שינויים או תיקונים בתוך הדירות או בגג, בלובי, בחניה וביתר הרכוש המשותף, כמה דיירים צריכים להסכים לביצוע השינויים ומי אחראי לשלם על התיקונים.


כמו כן קובע התקנון המצוי נהלים לקיום אסיפת דיירים כללית רגילה או מיוחדת, אשר נדרשת בנסיבות ספציפיות. התקנון קובע מהו מספר בעלי הדירות שנדרשים להיות נוכחים באסיפה, בתוך כמה זמן ניתן לקבוע מועד לאסיפה, מי רשאי להצביע באסיפה וכיצד מתקבלות ההחלטות.


עוד קובע התקנון המצוי נהלים לגבי ניהול הבית המשותף על ידי ועד הבית או חברת ניהול חיצונית, גביית דמי ועד בית וניהול החשבונות של הבניין.


מהמועד שבו הבניין נרשם כבית משותף יש לרשום גם את התקנון, ומבלי שהדיירים יערכו ביניהם תקנון מוסכם, יחולו על הבית המשותף הכללים של התקנון המצוי. עם זאת, לא מדובר בסוף פסוק וניתן לשנות את התקנון במועד מאוחר יותר, אם בעלי הדירות יגיעו להסכמות אחרות לגבי הרכוש המשותף ומערכת היחסים המשפטית ביניהם.


האם כדאי לקבוע תקנון מוסכם בין בעלי הדירות?


בניגוד לתקנון המצוי אשר סעיפיו קבועים בחוק, את הוראות התקנון המוסכם מנסחים בעלי הדירות בעצמם, ועל כן ישנו מגוון רחב של תקנונים מוסכמים, אשר מותאמים לצורכיהם ורצונותיהם של הדיירים השונים.


ניתן לשנות את סעיפי התקנון כל עוד השינוי התקבל בדעת רוב של הדיירים אשר דירותיהם צמודות לשני שליש מהרכוש המשותף. עם זאת, לא ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ללא קבלת אישור של כלל הדיירים. כמו כן, לא ניתן להטיל תשלומים נוספים או אחריות נוספת על דיירים באמצעות קביעת השינויים בתקנון, ללא קבלת הסכמתם המפורשת.


התקנון המשותף יכול לקבוע מהן זכויות הבנייה ברכוש המשותף, ובאילו תנאים יוכלו בעלי הדירות לבצע הרחבות ותוספות לדירתם, אשר עלולות לפגוע בזכויות הקנייניות של הדיירים האחרים.

 

יש לך שאלה?

פורום בתים משותפים


לפני שרוכשים דירה בבית משותף, חשוב מאוד לבדוק איזה תקנון חל על דיירי הבית המשותף, ומהן זכויותיהם וחובותיהם על פי הגדרות התקנון. כאשר חל תקנון מוסכם על הבית המשותף, יש צורך לבחון לעומק אילו הגבלות חלות על הדיירים.