חוק התכנון והבניה מאפשר למשרד הבינוי והשיכון להכריז על מתחם עירוני שלם כמיועד לפינוי לצורך בינוי, כאשר במסגרת זו נהרסים הבניינים באותו מתחם ונבנים בניינים חדשים במקומם, ואילו בעלי הדירות זוכים לקבל דירות חדשות וגדולות יותר, זכויות בנייה נוספות, תשתיות משופרות ושכונה ירוקה יותר.


במרבית המקרים מדובר באזורים שאינם בנויים בצפיפות, בשכונות עם מבנים ותשתיות מיושנים ורעועים או במקומות שנחשבים חלשים יותר מבחינה פיננסית וחברתית. במקרים המתאימים, ניתנות גם הטבות מס ותמריצים שונים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, במטרה לעודד את הפרויקטים להתחדשות עירונית באזורים המיועדים לכך.


הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מהם התנאים?


ישנם שני מסלולים מרכזיים שבמסגרתם ניתן להכריז על אזור כמיועד לפינוי בינוי. המסלול הראשון הוא קידום הפרויקט ואישורו על ידי יזם פרטי, אשר מכין את התוכניות הרלוונטיות ומגיש המלצה על המתחם לוועדה ממשלתית. אם ההמלצה מתקבלת, היא עוברת לאישור הממשלה אשר מוסמכת להכריז על האזור כמתאים לפינוי ובינוי. במסגרת זו ניתנות הטבות במיסוי מקרקעין ובהיטלי ההשבחה, ולעתים אף ניתן פטור ממס.


המסלול השני הוא קידום הפרויקט על ידי הרשויות עצמן, אם על ידי משרד השיכון ואם על ידי הרשות המקומית אשר מגישה המלצות לממשלה על אזורים המתאימים לתהליך פינוי בינוי. כדי להמשיך בפרויקט לאחר אישורו על ידי הממשלה, על הדיירים להתקשר עם יזם לצורך הבנייה ולחתום על הסכם.


לאחר הכרזת הרשויות על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, יש לקבל הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, ולוודא שהיזם נערך כלכלית לביצוע הפרויקט המורכב.


כמו כן חשוב לדעת כי יש אפשרות לבצע פינוי בינוי גם לפי תוכנית תמ"א 38/2, אשר מאפשרת להרוס בניין מגורים ולבנות בניין חדש תחתיו, בהתאם לתנאים מסוימים. במקרה כזה, זכויות הבנייה הנוספות שיינתנו ליזם כתמריץ הן מכוח התמ"א.


מה כולל תהליך פינוי בינוי, ומהן זכויות בעלי הדירות לפיצויים?


כדי לממש פרויקט פינוי בינוי אחרי שהוכרז על ידי הרשויות, על בעלי הדירות לחתום על הסכם עם יזם, ובמסגרתו לקבוע מהן חובותיו של היזם מבחינת קידום הפרויקט, עמידה בלוחות זמנים ומועדי התשלום.


בהסכם מול היזם נהוג לקבוע כי היזם יקבל מספר דירות בפרויקט החדש אשר אמורות הן לכסות את הוצאותיו והן לייצר לו רווחים, בעוד הדיירים יזכו לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר, מבנה מחוזק וחדש ותשתיות משופרות. במהלך הבנייה עצמה, בעלי הדירות זכאים לקבל דיור חלופי עד שדירתם החדשה תהיה מוכנה.


במקרים שבהם ישנם דיירים סרבנים שעלולים לטרפד את הפרויקט כולו, אפשר לבחון האם מרבית הדיירים מאשרים את הפרויקט. אם הסירוב של הדיירים הסרבנים אינו מבוסס על סיבות סבירות, שאר בעלי הדירות יכולים להגיש כנגדם תביעה נזיקית. סיבות סבירות יכולות להיות נסיבות אישיות מסוימות, אי קבלת תמורה הולמת, הוכחה כי העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית ועוד.

 

יש לך שאלה?

פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית


מכל מקום, רק כאשר לפחות 80% מהדיירים אשר בבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף אשר מוצמד לדירות המגורים שלהם מסכימים לביצוע הפרויקט - ניתן לממש אותו. לאור מורכבות הנושא, חשוב לקבל ליווי וייעוץ על ידי בעל מקצוע עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, עוד בטרם חותמים על חוזה עם היזם או מגבשים רוב יחסי לאישור הפרויקט.