בין שמדובר בהחלטה פוליטית או אידיאולוגית או בבחירה בחלופה זולה יותר לרכישת נדל"ן - המציאות מצביעה על כך שאוכלוסיית התושבים המתגוררים ביישובי יהודה ושומרון הולכת ועולה משנה לשנה. מאות אלפי תושבים רוכשים מוכרים נכסי נדל"ן ביישובים, מועצות וערים כגון אריאל, קדומים, אלקנה, מעלה אדומים, אלפי מנשה, גבעת זאב ויישובים רבים נוספים.


עם זאת, הליך רכישת הנכסים מעבר לקו הירוק שונה מהליך הרכישה בתחומי המדינה, ואנשים רבים שמתעניינים ברכישת קרקעות או דירות ביהודה ושומרון אינם מודעים לכל ההבדלים, לתשלומים הנלווים ולהליכי הרישום השונים. השוני נעוץ בעובדה שבניגוד לעסקת מקרקעין המבוצעת בשטח ישראל, על עסקת מקרקעין ביהודה ושומרון חל החוק הירדני המבוסס על החוק העותמני. מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה ביהודה ושומרון?


היכן רושמים קרקעות ונכסי נדל"ן המצויים ביהודה ושומרון?


אחד ההבדלים המהותיים ביותר הוא רישום הנכס. בעוד נכסים בישראל נרשמים בטאבו באמצעות לשכת רישום המקרקעין, נכסים ביהודה ושומרון נרשמים במרבית המקרים בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית, במנהל האזרחי בבית אל הממונה על רכוש נטוש ובחברות המשכנות.


הבדל זה דורש ביצוע בדיקות משפטיות ייחודיות עוד לפני רכישת הנכס, לרבות בירור על החוק החל על הנכס ורישומו בהתאם למיקומו, אפשרויות קבלת המשכנתא וקיום בטוחות לעסקת המקרקעין. הליך הרישום עצמו שונה מהליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין בישראל. למשל, יש לרשום את הנכס גם בטאבו הירדני בהתאם לחוק הירדני. במקרים אחרים, רוכש הנכס לא מקבל זכויות קניין בנכס.


מלבד זאת, במקרים רבים אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס. עם זאת, יש אפשרות לרשום הערת התנגדות כחלופה להערת האזהרה. הערה זו נרשמת במנהל האזרחי, אולם מעניקה פחות ביטחון והגנה יחסית להערת אזהרה.


האם צריך לשלם מס שבח ואילו הטבות מס ניתן לקבל?


אמנם דיני המקרקעין לרבות החוקים הקשורים בתכנון ובנייה אינם חלים על אזורים רבים מעבר לקו הירוק, אולם ישנם חוקים אשר חלים באופן פרסונלי על כל תושב ישראלי, לרבות בשטחי יהודה ושומרון. אחד מהחוקים הללו הוא חוק מיסוי מקרקעין. הבעייתיות הנובעת מכך היא שאדם אשר רוכש נכס מקרקעין ביהודה ושומרון עלול לשלם כפל מס, ולכן ישנה חשיבות רבה לבדוק את עסקת המקרקעין לפני הרכישה.


באופן עקרוני, ניתן לקבל פטור ממס רכישה בנסיבות מסוימות, או לשלם מס שבח כפול גם למנהל האזרחי וגם לרשות המסים ולאחר מכן לקבל החזר על המס ששולם לרשות המסים. עם זאת, לאור תיקון שנעשה בחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2016, ניתן תחילה להגיש בקשה אל רשות המסים להעביר באופן ישיר למנהל האזרחי חלק מהמס ששולם בישראל כמקדמה, בסכום השווה לתשלום האגרה הירדנית שיש לשלם. לאחר רישום העברת הזכויות במנהל האזרחי, תועבר יתרת התשלום.


רישום נכס בחטיבה להתיישבות


כאשר רוכשים דירה באזור השייך לניהולה של החטיבה להתיישבות, אשר פועלת מטעמה של ממשלת ישראל, לא רושמים את הדירה בטאבו אלא רושמים את הזכויות בספרי החטיבה להתיישבות. זכויות בנכסים הרשומות באופן זה אינן פתוחות לציבור, וכדי לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס - עליו לקבל אישור מתאים מהחטיבה להתיישבות.


מלבד זאת, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה אולם יש אפשרות לרשום הערה על המכר, וזאת על פי התנאים של החטיבה להתיישבות. כדי להעביר זכויות בנכס, יש להמציא בין היתר חוזה בר רשות, אישור מס רכישה ומס שבח, אישור מטעם הרשות המקומית, אישור מוועדת הקליטה האזורית ומסמכים ייחודיים נוספים.


רישום נכס בטאבו אריאל


ישנם יישובים מסוימים מעבר לקו הירוק שניתן לרשום בטאבו אריאל. גם במקרה זה אין אפשרות לקבל נסח טאבו מאחר שהמידע נותר חסוי, וכן אין אפשרות לרשום הערת אזהרה. עם זאת, ניתן לרשום הערת התנגדות בהתאם לדרישות המנהל.


מלבד זאת, יש לשלם אגרה לפתיחת התיק, אגרת רישום בשיעור של 5% מהעסקה ובמקרים מסוימים אף אגרת משכנתא. לאור מורכבות וייחודיות העסקאות המבוצעות מעבר לקו הירוק, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקיף ומפורט מעורך דין העוסק בתחום ספציפי זה, אשר בקיא הן בחוקים השונים החלים על כל יישוב ויישוב והן באגרות ובמסים המוטלים בגין העסקה.

 

יש לך שאלה?

פורום עסקאות נדל"ן ביהודה ושומרון


מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ ואפשרויות הנדל"ן הזולות יותר בשטחי יהודה ושומרון והאפשרות לגור ביישובים קהילתיים הממוקמים בקרבת מרכז הארץ, מביאים לעלייה מתמדת בשיעור רוכשי הדירות מעבר לקו הירוק, חילונים ודתיים, מטעמים אידיאולוגיים או פרקטיים. ואולם, חשוב לזכור שמדובר בעסקות מורכבות וייחודיות, ולכן יש לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות ולקבל ליווי משפטי צמוד במסגרת הליך הרכישה והרישום.