אחריות מפקח בניה לפצות את המזמין בגין ליקויי הבנייה

מיהו מפקח בנייה?

כאשר אדם מחליט לבנות את ביתו החדש, או להרחיב את ביתו הקיים, או כאשר יזם עומד לבנות בית חדש, אחד מבעלי המקצוע הראשונים, אם לא הראשון ביניהם, שעליו לשכור את שירותיו הוא מפקח הבניה.

מפקח הבניה, הוא בדרך כלל הנדסאי בניין בהכשרתו או מישהו אחר ברמת השכלה מקבילה, בעל נסיון רב בתחום הביצוע בבנייה בכל התחומים, לרבות שלד, ריצוף וחיפוי, איטום, אינסטלציה, טיח, חשמל, צבע ועוד.

בפרוייקטים גדולים מפקח הבניה הוא בד"כ מהנדס בנין או מהנדס אזרחי בעל נסיון רב בתחום הבנייה.

כל חברה קבלנית שמכבדת את עצמה ואינה מחפשת "לחסוך" לעצמה כספים, תשכור את שירותיו של מפקח בניה, אשר יפקח על כל מהלך הבניה עבורה ומטעמה.

במאמרנו זה, נתמקד במפקח הנשכר על ידי אנשים פרטיים הבונים ו/או המרחיבים את ביתם.

מהו תפקידו של מפקח הבניה?

מפקח בניה, כתוארו, מתפקידו לפקח על כל מהלך הבנייה. הוא "הזרוע הארוכה" של מזמין העבודה בשטח, אשר בדרך כלל הנו חסר ידע ומומחיות בתחום הבנייה ולכן הוא שוכר את שירותיו של מפקח הבניה במטרה להבטיח, מחד, כי הבית יבנה בהתאם להיתר הבניה, ומאידך, כי הבית ייבנה ללא ליקויי בנייה.

כאמור לעיל, מפקח הבניה הוא אחד מבעלי המקצוע הראשונים שנשכר מטעם המזמין ורצוי מאד כי הוא יהיה הראשון שבהם.

מומלץ בחום לכל מי שמתעתד לבנות את בית חלומותיו, להתקשר בהסכם בכתב עם מפקח הבנייה ולהגדיר בהסכם את תפקידיו של המפקח, את היקף הפיקוח ואת שכרו של המפקח.

המפקח אמור, עוד בטרם התחלת הבנייה, לעזור למזמין לאתר בעלי מקצוע, ולקבל ולבדוק הצעות מחיר לביצוע כלל העבודות הכרוכות בבצוע הבנייה מכל הקבלנים שיעבדו בבנין.

יש אנשים שיעדיפו לבחור קבלן ראשי אחד שיבצע את כל העבודה עד מסירת המפתח, מה שנקרא בז'רגון המקצועי "קבלן מפתח".

בחירה בקבלן מפתח אינה מייתרת, בשום פנים ואופן, את הצורך במינוי מפקח בניה לפרוייקט.

המפקח אמור לקבל לידיו לפני תחילת ביצוע העבודות את תכניות הביצוע ואת התכניות שעל פיהן ניתן היתר הבניה ולוודא, ולוודא כי הבנייה תתנהל בדיוק לפי היתר הבנייה ללא סטיות ממנו וכן בהתאם לתכניות האדריכליות וההנדסיות.

בנוסף, המפקח אמור לפקח על איכות הבניה על מנת שלא יתגלו ליקויי בניה במהלך הבנייה. ישנם ליקויים שהם ברי תיקון, אולם ישנם ליקויים שאינם ברי תיקון ובלתי הפיכים ועלולים לגרום לירידת ערכו של הבית בצורה משמעותית, מעבר לעגמת הנפש שתגרם למזמין.

המפקח אמור לבצע פיקוח צמוד על כל מהלך ושלב בבניית הבניין, עד להשלמתם הסופית והמוחלטת ומסירת המפתח למזמין, וזאת בהבדל מפיקוח עליון המוטל בדרך כלל על המהנדס האחראי לביצוע השלד או על אדריכל הבנין.

על המפקח, בד"כ ,לנהל מו"מ ולבצע את ההתקשרויות עם בעלי המקצוע, לבדוק את הצעות המחיר השונות, לבחור עבור המזמין את בעלי המקצוע הטובים ביותר בשיקלול של גובה הצעות המחיר שלהם, להזמין חומרים הדרושים להקמת הבניין בתיאום ובאישור המזמין, לדאוג לאיכותם, וכן להדריך את המזמין ולחסוך לו כספים במהלך הבניה.

בנוסף, על המפקח לבדוק את איכות ושלבי התקדמות העבודה של בעלי המקצוע השונים ולאשר להם את התשלומים בהתאם לשלבי התקדמות העבודה שיוגדרו בהסכמי ההתקשרות.

ישנן מטלות והתחייבויות רבות נוספות שרצוי לכלול בהסכם ההתקשרות בין המזמין ומפקח הבנייה והאמור לעיל איננו מהווה רשימה ממצה, אלא דוגמאות חלקיות בלבד.

אחריות מפקח הבניה כלפי מזמין העבודה

במקרה בו שוכר אדם, באופן ישיר, את שירותיו של מפקח הבניה, אזי, ברמה העקרונית, אחריותו של מפקח הבניה כלפיו הנה מוחלטת ולא יכולה להיות מחלוקת לגביה. המחלוקת היחידה שתיתכן הנה לגבי היקף האחריות של מפקח הבניה ובהיקף המטלות שנטל על עצמו במסגרת ההסכם בינו ובין מזמין העבודה, בהתחשב בקיומם של גורמים נוספים שנטלו חלק בבניה: הקונסטקטור, האדריכל, המודד, הקבלן המבצע וכל מי שיטול חלק במהלך הבנייה.

כאשר מפקח הבניה נתבע ביחד עם בעלי מקצוע אחרים, ביהמ"ש מחלק את האחריות בין הגורמים השונים, ומטיל, על כל אחד מהם, בהתאם לנסיבות, את האחריות היחסית לליקויי הבנייה שנגרמו ו/או לבניה בסטייה מההיתר ו/או מהתוכניות.

אל לו, למפקח הבניה, להסכים לתכנון דבר מה המנוגד לחוק ו/או לתקנות ו/או לתקנים השונים. האחריות היא שלו כבעל המקצוע. עליו להזהיר את הלקוח, להתנגד לביצוע כל תכנון שהוא מנוגד לחוק או לתקנות ו/או להמלצותיו, ולא להיגרר אחר דרישות או לחצים מצד המזמין.

על מפקח הבניה לפעול במקצועיות, תוך התאמת המלצות התכנון המתאימות לסוג הקרקע הספציפי ולדרישות החוק והתקנות. במידה והמפקח יפר את חובתו זו הוא עלול להידרש לפצות את המזמין בגין כל הנזקים שייגרמו לו.

עמדת הפסיקה בעניין אחריות מפקח בניה

ראוי להדגיש, כי מערכת היחסים בין מזמין העבודה ומפקח הבנייה, נשלטת, בראש וראשונה על-ידי חוק חוזה קבלנות, דיני החוזים השונים ודיני הנזיקין. חוק המכר (דירות) אינו רלוונטי להתקשרות זו, שכן מפקח הבניה לא "מוכר" למזמין את הבית או הדירה.

בע"א 3392/93 איברהים אבולהיג'א נגד אלון הגליל - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' פד"י נ"ד(5) 872 נפסק: "מעמדו המיוחד של בעל מקצוע המפקח על ביצוען של עבודות בנייה עשוי להטיל עליו חובות מיוחדות, במיוחד כשמדובר במי שמרכז את הפיקוח על פרויקט שלם המבוצע בידי מספר רב של קבלני משנה...".

בת"א (מחוזי-נצרת) 552/98 כרדוש ג'ריס ואח' נגד עירית נצרת ואח' נפסק "ברור כי מכח תפקידו כמפקח, היה על מוסללם להורות על נקיטת אמצעי זהירות כדי למנוע סיכונים לתושבי הבתים הסמוכים. כך גם סבר המומחה מטעם בית המשפט. בתשובתו לשאלת עו"ד סרג'י, האם בעקבות הממצאים המצוינים במכתב המהנדס קנדלפת מיום 1/6/96 אל המהנדס מוסללם, המעידים על כך שהמבנה מסוכן, השיב המומחה מטעם בית המשפט כי, "אני מסכים שבעקבות מכתב זה היה צורך לנקוט בפעולה מתאימה על ידי מתן אזהרה לבעל הנכס, או המתגורר בו כי עליו לבצע תיקונים. אם המהנדס הבודק היה סבור כי המצב מסוכן היה עליו לפנות לרשויות כדי שיאסרו את השימוש בו. כבר נפסק בע"פ 402/75 אלגביש נ' מדינת ישראל, פ"ד ל (2), 561, בעמ' 576, כי חומרת רשלנותו של אחר, אין בה, כשלעצמה, כדי לפטור את המעוול מאחריות אם חייב היה לחזות מראש את אשר קרה. הווה אומר, אם בנסיבות הענין רואים את המעוול כמי שצריך היה לצפות באופן סביר כי המעשים הרשלניים החמורים שנעשו יגרמו לנזק לא נקט אמצעי זהירות למונעו, הוא חייב בנזק".

בת.א. (נצרת) 682/95 בהג'ת מוסא נ. מדינת ישראל (תק-מח 2003 (2) 7799 נקבע: "פיקוח צמוד בפרויקט מטיל על המפקח הצמוד אחריות להשגיח כי הביצוע הנעשה על ידי הקבלן הינו בהתאם לתוכניות של המתכנן וכי תוכניות אלו מבוצעות כהלכה על ידי הקבלן המבצע".

בפרשת פולת ואח' נגד אלמור וזינגר חייב כבוד השופט אורן שוורץ את המפקח בכל ליקויי הבנייה שהיו ליקויי ביצוע בהבדל מחיוב האדריכלית בגין ליקויי תכנון בפוסקו:

"לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני רואה לנכון לייחס לאמנון אחריות לליקויי הבנייה שאותרו בחוות דעת המומחה.
כעולה מהסכם הפיקוח, אמנון התחייב לבצע פיקוח צמוד. משמעותו של פיקוח צמוד הינה פיקוח יום יומי הדוק המלווה את המבצעים בכל שלב ושלב, תוך כדי הנחייתם באופן שוטף. באופן זה "עולה" המפקח הצמוד על מירב הליקויים והטעויות במועד.

לא אחת נקבע כי ליקויי ביצוע הינם באחריות המפקח הצמוד ולא באחריות האדריכל שקיבל על עצמו את הפיקוח העליון על פרויקט הבניה [ראו: ת"א (חי) 10157/92 בן דור נ' ב.ס. השקעות (ט.פ.) (1998), תקדין-מחוזי 1998(3) 1677; ת.א. (ת"א) 220/95 דניו נ' ארא (פורסם בנבו) (2007)].

בהקשר זה, מקובלת עליי האבחנה שערכה השופטת פריאל בת.א. (חיפה) 12343/00 ציון אביב נ' עזבון המנוחה ויקי בן ציוני ז"ל, (פורסם בנבו) (2011):

"מהוראות תקנות הפיקוח עולה כי מתפקידו של מפקח עליון לוודא כי הבניה בכללותה מתבצעת בהתאם לתוכניות ולהיתר שניתן. מתפקידו של מפקח צמוד לעומת זאת לעקוב אחר ביצוע כל פרטי העבודה."

אמנון, כמפקח צמוד על הבניה נדרש להיות נוכח במקום על בסיס יומי. אמנון שימש כנציגה של רחל באתר הבנייה. מינוי זה נעשה על יסוד מומחיותו בתחום הבניה. הציפייה מאמנון, וזוהי אף התחייבותו החוזית, לפקח על בעלי המקצוע השונים. תכלית הפיקוח הינה מניעת היווצרותם של ליקויי הבניה, או נקיטת פעולה מיידית לשם תיקונם, אם נוצרו. נוכחות יומית של אמנון באתר הבניה ופיקוח הדוק על העבודות המבוצעות על ידי בעלי המקצוע השונים, הייתה מונעת את התרחשות הליקויים בזמן אמת.

יתר על כן, כעולה מחקירותיהם הנגדיות של בעלי המקצוע שהעידו לפניי (קבלן השלד, הרצף והטייח) כולם נבחרו לביצוע העבודות על ידי אמנון ולכולם היכרות מוקדמת עימו. גם אמנון, בתצהירו [ס' 10 לנ/14] אישר כי הוא זה שהמליץ לרחל להתקשר עם בעלי המקצוע.

מכאן, שהציפייה להתערבותו המקצועית של אמנון "בזמן אמת", בעת ביצוע עבודות הבנייה, מקבלת משנה תוקף בנסיבות ענייננו, מקום בו הבחירה בבעלי המקצוע נעשתה בהסתמך על המלצותיו של אמנון.

מטעמים אלה אני קובע כי אמנון הוא שאחראי לליקויי הבניה שאותרו בבית ומפורטים בחוות דעת המומחה"

בפרשת רינגל נגד פיני אדר נפסק לאחרונה:

"התובעים טענו כי הנתבע שימש כמפקח בעת ביצוע עבודות השלד וכקבלן בעת ביצוע עבודות הגמר והנתבע טען מנגד כי שימש כמפקח בלבד.

ביהמ"ש פסק: "בין כך ובין כך חלה על המפקח החובה לוודא כי כלל העבודות מבוצעות בהתאם לסטנדרט המקובל ועל פי התוכנית, וחובה עליו להתריע בפני צד ג' כשאין אלו פני הדברים.

יפים לעניין זה דברי כב' ס' הנשיא, השופט ש' סרחאן בת"א (שלום נצ') 3188-04 עמרני נ' קרן צור, [פורסם בנבו] (23/11/08), לפיהם:
"אכן וככלל, אין מהנדס/אדריכל אחראי לליקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מכשלים בתכנון, אלא אם כן חלה עליו חובת הפיקוח (א. נ. ורדי, דיני מכר דירות (תשס"א), 61). במקרה דנן, הנתבעת 1 אחראית על הפיקוח על ביצוע המבנה, ובתור שכזו, נושאת היא גם באחריות כלפי התובעים לליקויי הבניה".

(וראו עוד: ע"א (מחוזי ת"א) 1625/96 ניר ענב אדריכלים בע"מ ואח' נ' תורג'מן ואח' [פורסם בנבו] (3/2/99) (להלן: "עניין ענב").
עיון בראיות הנתבע מעלה כי אף הוא לא חשב אחרת וכי לאחר סיום העבודות, הגיע לבית מספר פעמים על מנת לבצע תיקונים שונים. ללמדך כי אף הוא סבר שהאחריות רובצת לפתחו (וראו עדות הנתבע בפרוטוקול הדיון מיום 16/9/15 עמ' 81)

הנתבע אמנם הוסיף בהקשר זה כי הבית נבנה על פי סטנדרט נמוך שעליו היה מוכן צד ג' לשלם וכן כי הוא לא מצא לנכון להפסיק את הבנייה בשל כך (פרוטוקול הדיון מיום 16/9/15 עמ' 92-94), אלא שסטנדרט בנייה נמוך, אינו הצדקה לחוסר סטנדרט, או לסטייה מן התקן. לא כל שכן כאשר הנתבע מאשר כי הוא לא מצא לנכון להתריע בפני צד ג' שהבנייה נעשית בניגוד לאמור בתכניות ובניגוד לתקן על אף שלרוב הוא עושה כן.

ויובהר, כי הגם שעיון בחוזה הפיקוח מעלה כי צד ג' שכר את שירותיו של הנתבע לשם בניית הבית מבלי להבחין בין שלב ביצוע עבודות השלד לשלב ביצוע עבודות הגמר (וראו סעיף ה- "הואיל" הראשון לחוזה הפיקוח, נספח 1 לכתב התביעה), כך שגם הטענה לפיה הנתבע נשכר למעשה כקבלן איננה מופרכת, הרי שברי כי לכל הפחות וכמפקח, הוא נשכר לשם ביצוע פיקוח צמוד (להבדיל מפיקוח על).

לתימוכין בעניין זה אפנה לעדות הנתבע אשר אישר כי הוא זה שדאג למציאת קבלני המשנה, הוא זה שטיפל בהצעות המחיר ובהמשך בתשלומים והוא זה שניהל את הקבלנים במהלך עבודתם (וראו עדותו פרוטוקול הדיון מיום 16/9/15 עמ' 72-75).

עוד אפנה לעדותו של נדאל, ממנה עלה כי חלק מקבלני המשנה שעבדו בפרויקט זה, עובדים עם הנתבע מזה שנים רבות, וממנה עלה כי רישיון הכניסה שלו לישראל רשום על שם הנתבע, אשר גם משלם לו עבור העבודות, כי הוא עובד רק איתו וכי את צד ג' ראה באתר לא יותר מפעמיים. דפוס זה עולה לכל הפחות בקנה אחד עם פיקוח צמוד, שלא לומר כי הוא מציג תמונה של היות הנתבע קבלן.

תוצאת האמור הינה כי אין לקבל את טענת הנתבע לפיה יש לחייבו באחריות בשיעור של 20% בלבד היות ששימש רק כמפקח, שכן כאשר עסקינן בפיקוח צמוד (להבדיל מפיקוח עליון), ניתן לחייב את המפקח במלוא האחריות לתיקון הליקויים (וראו: עניין ענב לעיל)".

דעה אישית של כותב המאמר

באשר לאחריות מפקח הבניה כלפי רוכש דירה שהנו צד ג' ואין לו הסכם ישיר עם מפקח הבניה, דעתי היא כי יש לחייב את מפקח הבניה באחריות ישירה כלפי רוכש הדירה, גם במקרה שבו אין התקשרות חוזית ישירה בינו לבין רוכש הדירה, בדומה לאחריותם של בעלי המקצוע האחרים כמו מהנדסים ואדריכלים.

אני דוגל בגישה הגורסת כי מפקח הבניה, לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל כי מי שישא בתוצאות התרשלותו יהיה לא רק הקבלן, אלא גם אלה שירכשו ממנו את הדירות ויתגוררו בהן, שכן הם אלה אשר יצטרכו לחיות עם דירה סדוקה ולעתים גם שוקעת וכן עם ליקויי בניה שבחלקם לא ניתנים לתיקון וגורמים לירידת ערך של הדירה.

מפקח הבניה אינו פועל בחלל ריק. הוא מוביל את תהליך ביסוסו, חוזקו ועמידותו של המבנה העומד להיות מוקם, אשר יכלול מן הסתם, את דירותיהם ובתיהם של אנשים שיחיו ויבלו את מרבית חייהם במבנים אלה, ועליו לנקוט משנה זהירות עקב כך, והוא אינו יכול לצאת, פטור בלא כלום, למקרה שהוא התרשל בעבודתו וכשל בפיקוח על עבודתם של הפועלים השונים בפרויקט ובהקפדה על כך שהכל נבנה בהתאם לתכניות הבניה ולהיתר הבנייה.

לא נראה לי הגיוני, כי אדם, בהתנהלותו הרשלנית, יגרום נזק לאחר, ואותו אחר שנפגע באופן ישיר, עקב כך, יהיה מנוע מלתבוע את גורם הנזק.

סיכום

בפתח המאמר הסברנו מי הוא מפקח הבניה. בהמשך הסברנו מהו תפקידו של מפקח הבניה. לאחר מכן, הסברנו את אחריות מפקח הבניה כלפי מזמין העבודה.

בהמשך הבאנו את עמדת הפסיקה באשר לאחריות מפקח הבניה כלפי מזמין העבודה במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה והיקף האחריות של מפקח הבניה, הכל בהתאם להיקף האחריות שנטל על עצמו מפקח הבניה במערכת ההתקשרות החוזית בינו ובין מזמין העבודה.

בסוף המאמר הבאתי את עמדתי האישית בסוגיה.
הותר לפרסום ביום 2.2.2016

*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה וירידת ערך למעלה מ-36 שנים.

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.