החלטה 1326, שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ביום 31/3/2014, משנה את המצב הקיים בכל הנוגע לביטול עסקאות, וכן בכל הנוגע לאורכות להסכמי פיתוח, הן בתחום המסחרי והתיירותי והן בתחום המגורים, אשר רלוונטי גם לגבי ההרחבות במושבים ובקיבוצים. יש בהחלטה זו כדי להשפיע על קבלת ההחלטות של מומלצי האגודה המחזיקים במגרש.


במושבים ובקיבוצים רבים ברחבי הארץ נוצר בשנות ה-90 מצב של אוכלוסייה מתבגרת, בדרך כלל עם קשיים כלכליים של התושבים וחובות כבדים של האגודות השיתופיות. בין השאר, בשל הצורך להצעיר את היישובים, וכן לפתור חובות כבדים של המושבים והקיבוצים השונים (בעיקר במסגרת ההסדר הידוע כ"חוק גל"), אפשרה המדינה ליישובים לשנות ייעודי קרקע ולבצע הרחבות קהילתיות בתחומן. תושבי ההרחבות הינם לעתים בני היישוב ולעתים תושבים שהגיעו מחוץ ליישוב.


על הקליטה בהרחבות היו אמונות בעיקר האגודות החקלאיות. מאז התיקון לפקודת האגודות השיתופיות, הידוע כ"חוק ועדות הקליטה", אמונות על הקליטה האגודות הקהילתיות הרלוונטיות בלבד. מועמד לרכוש מגרש נקרא "מומלץ", שכן לאחר תהליך קליטה, האגודה ממליצה לרשות מקרקעי ישראל לחתום עם התושב הנקלט הסכם הנקרא 'הסכם פיתוח'. לפי הסכם הפיתוח, הרשות מקצה את המגרש למומלץ, ועליו לבנות את ביתו על המגרש תוך פרקי זמן שנקצבו בהסכם.


בנוסף, על פי הסכם הפיתוח, בדרך כלל, ישנן מגבלות רחבות על העברת זכויות במגרש הלא-בנוי, כך שהעברת כזו מותרת רק במספר מקרים חריגים בודדים. יש לציין, כי לאחר השלמת הבניה על המגרש חותם המומלץ על הסכם חכירה מול רשות מקרקעי ישראל ולאחר מכן ניתן לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין.


עד היום, מומלץ שלא בנה את ביתו על המגרש בהרחבה, המשיך להחזיק במגרש גם אם לא התכוון לבנות, שכן הסכם הפיתוח הוארך כמעט אוטומטית בידי הרשות, או שעל המומלץ היה לשלם סכומים מינימליים בלבד על מנת לקבל את הסכמת הרשות להארכת הסכם הפיתוח. במקרים רבים, התוצאה הייתה, ועודנה, מגרשים רבים בהרחבות שעומדים ריקים ללא בניה, או עם בניה חלקית בלבד. מגרשים ריקים אלה הופכים ברבות הזמן למטרד ליישוב- מוקד לצבירת פסולת, עשביה, קוצים ועוד כהנה מרעין בישין.

 

ההחלטה החדשה: ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען


ביום 31/3/2014 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1326, שהחליפה את החלטה 1229, ואשר כותרתה "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען". החלטה זה משנה את המצב הקיים, בין השאר, במדיניות ומשמעות מתן האורכות להסכמי הפיתוח. להלן מספר דוגמאות מתוך ההחלטה החדשה.


בסעיף 2 להחלטה, העוסק במתן אורכות בהסכמי פיתוח שההקצאה בגינן בוצעה בפטור ממכרז לפי החלטות 737 ואילך, נקבע כי בהקצאה לצרכי מגורים הרשות רשאית ליתן אורכה להסכם, כאשר כל אורכה בת שנתיים תותנה בתשלום. התשלום יהיה של 6% ממלוא ערך הקרקע (ללא הנחות אזור וקו עימות) כפי שנקבע במועד ההקצאה המקורי, או 20,000 שקלים, לא כולל מע"מ, הגבוה מביניהם. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן ממועד חתימת הסכם הפיתוח.


לא שילם היזם בגין הארכה ו/או לא עמד בלוחות הזמנים הקבועים לביצוע העסקה, לרבות האורכה שניתנה לו, תבוטל העסקה ויחולו הוראות סעיף 1 לעיל. עם זאת, מומלץ שיציג טופס 4 תוך 48 חודשים מיום חתימת הסכם הפיתוח יוחרג מהחלטה זו ולא יחוייב בגין אורכה.


במגרשים שהוקצו לפי החלטות 727 והקודמות לה, הישנות יותר, מתן הארכה יותנה בתשלום הפרשי ערכי הקרקע, בין ערך הקרקע בעסקה המקורית, לבין ערך הקרקע במועד מתן הארכה, בהתייחס לזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי (שיעור התשלום ישאר ללא שינוי).
כן קובעת ההחלטה, כי בעלי הסכם פיתוח יקבלו אורכה אחת בת שנה מיום כניסת ההחלטה לתוקף להשלמת הבנייה ולא יאוחר מ- 31.12.15, בתנאים של החלטת מועצה 1229, שהינם תנאים מקלים יותר.


יש בשינויים שהתקבלו בהחלטה זו, יחד עם מגבלות נוספות מכוח החלטה 1315 ועוד, כדי לדרבן בעלי הסכם פיתוח לביצוע בניה והתיישבות ביישוב, ובכדי לצמצם עד למינימום את האפשרות לקניית המגרשים להשקעה, וזאת על חשבון תושבי היישוב הקיימים.


מומלץ להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום המקרקעין והאגודות השיתופיות- מושבים וקיבוצים, לפני חתימת הסכמי פיתוח או מכר של מגרשים או בתים בהרחבות, שכן הייעוץ יכול ויחסוך זמן וכסף רב.


כותב המאמר, עו"ד צבי שני, הינו עורך דין המומחה למגזר החקלאי, שותף במשרד ארבץ, שני, פרמינגר, מור ושות'- עורכי דין ונוטריון.