(1).jpg)
עסקה במקרקעין חייבת עפ"י חוק שתעשה בכתב, התוקף להתחייבות הקונה והמוכר הוא רק כאשר העסקה נרשמה בכתב ונחתמה.
זאת לעומת עסקאות בתחומים אחרים של נכסים וטובין כולל יהלומים, אינם צריכות כתב ומספיק ראיה אחר לקיומה של התחייבות כמו למשל תקיעת כף.
כיצד נמכרה הבכורה של עשיו ליעקב אבינו עפ"י הסיפור המקראי? לכל היותר וכנראה בתקיעת כף וזה מספיק על פי כל דין.
לעומת זאת אברהם אבינו, עת ביקש לקנות חלקת קבר לקבור בה את שרה אשתו פנה לעפרון החיתי אשר לו היה שדה ובו מערת המכפלה וביקש לקנותה ממנו ע"מ לקבור בה את שרה אשתו. הוא שילם וקנה את המערה בתמורה לארבע מאות שקל "עובר לסוחר". אברהם ביצע את הרכישה כנגד שטר כתוב. גם הנביא ירמיהו על פי ספור המקרא מספר ירמיה רכש את החלקה אשר בענתות בשטר.
א"כ רואים אנו כי יש גם בתורה עדות כי רכישות מקרקעין נעשו מאז ומעולם בכתב ולא הסתפקו בהתחייבויות מסוג אחר הטובים לעסקאות בנכסים וטובין אחרים ולא נדל"ן.
בימינו, העניין מעוגן בחוק. סעיף 8 לחוק המקרקעין מעמיד את דרישת הכתב כדרישה שאותה מחייב החוק הישראלי ( ואחרים ) ואשר רק בהתקיימה של דרישה זו, נוצרת מחויבות חוזית במקרקעין בין המוכר לבין הרוכש. התחייבות אחרת לביצוע רכישה או מכירה של מקרקעין, כגון בעל פה, עדים, תקיעת כף ונוספות, אינה יכולה לגרום למחויבות בעסקת הנדל“ן.
מפאת חשיבותה הרבה של עסקה במקרקעין ולמען וודאות כי הצדדים לעסקה הגיעו לגמירות דעת ושלא הגיעו להסכמה מתוך חיפזון וקלות ראש, החוק (ס' 8 לח. המקרקעין) מחייב כי עסקה במקרקעין תעשה במסמך כתוב.
על סעיף 8 לחוק המקרקעין הדורש כתב בעסקה, נכתבו פסקי דין רבים ובתי המשפט עסקו בכך רבות ויותר מכל חוק אחר.
לא היה חוק בחקיקה הישראלית שנדון כה רבות בבתי המשפט ושהעסיק אישי משפט ואקדמיה כמו סעיף 8 לחוק המקרקעין העוסק בדרישת הכתב. אי בהירות שבהבנתו היא זו שהביאה להיזקקות פרשנית תוך התדיינות משפטית רבה.
ריכוך הדרישה בפסיקה
הפסיקה הענפה שהתפתחה בעניין זה החלה מדרישת כתב נוקשה והלכה והתרככה עם השנים מתוך מגמה למצוא את האיזון הראוי שבין דרישת הכתב המהותית ונוקשה לבין מניעת אפשרות ניצולה לרעה בידי צד מן הצדדים שאינו מעוניין לקיים את חובתו שבהסכם.
הפסיקה הלכה והתפתחה כך שתחילתה הייתה נוקשה ושמרנית וצמודה ללשונו של החוק וסופה פריצת דרך של המשפט עד לאפשרות השלמת פרטים החסרים בהסכם שבין הצדדים ואף אם חתימת הצדדים לא התנוססה על המסמך ובלבד שהוכחה כוונת הצדדים להתקשר במסמך מחייב.
אמנם משפטנים ניסו לטבוע מטבעות לשוניות, כמו גישות שונות, גישות נוגדות, גישה מחמירה, גישה מקלה, ניתן להבחין בברור על כי קיימת מגמה ברורה והתפתחות קונסטרוקטיבית, הדרגתית של ההלכה בנדון שנעשתה בשלבים, החל מדרישת כתב מהותית –קונסיטוטיבית בפס"ד גרוסמן ועד לדרישת כתב ראייתית בפס"ד קלמר.
דרישת הכתב שהיא מהותית גרמה לאורך השנים לניסיונות חוזרים ונשנים לנצלה לרעה. למרות זאת לא חזר בו ביהמ"ש מעולם מהעמדה העקרונית שלפיה דרישת הכתב בחוזה מקרקעין היא מהותית.
בית המשפט אשר נדרש לכך התמודד עם תופעת ניצולה לרעה של הדרישה תוך פיתוח דרכים לרכך ולהגמיש את דרישת הכתב לשם מציאת האיזון הראוי שבין הקפדה על מהותיות הכתב מחד גיסא, לבין אי מתן אפשרות ניצולה לרעה של דרישת הכתב המהותית, לצורך התחמקות מקיומו של הסכם ע"י אחד הצדדים שאינו מעוניין בקיומו עוד מאידך גיסא.
בית המשפט אשר שדן בסוגיות שהובאו בפניו בשאלת דרישת הכתב הצליח לרוב המכריע ע"י ריכוך דרישת הכתב למנוע ניצולה לרעה. בשלב הראשון של הריכוך הסתפק ביהמ"ש בכמות מינימאלית של פרטים במסמך שבכתב תוך השלמה נורמטיבית של הפרטים החסרים ובשלב הבא של המקרים הקשים שהובאו בפניו הפעיל ריכוך נוסף שמצמצם את הפער בין דרישת הכתב המהותית לבין דרישת הכתב הראייתית, ע"י מתן אפשרות להוכיח תוכנן של הסכמות שמחוץ למסמך הכתוב ע"י שימוש בראיות חיצוניות.
עמדת הפסיקה אשר משתרעת על פסקי דין רבים שעסקו בשאלת התנאים המהותיים הנדרשים לקיומו של ס' 8 לחוק המקרקעין, מאשרת את קביעה שמדובר בהתפתחות הדרגתית בעמדת הפסיקה, שתחילתה מגמה שמרנית נוקשה וסופה ריכוך הדרישה לכתב עד כי נית ן להשלים במסמך ההתחיבות (ז.ד.) הכתוב פרטים חסרים וחתימות צדדים כאשר אלו נתמכים בראיות חיצוניות לכתב אשר יש בהם משום העדה על כי מדובר בהתחייבות מחייבת אף אם חסרה .
תרגומה של התפתחות מגמה זו לשפת המעשה והפרקטיקה היא, כי יהיו קונה ומוכר זהירים במסמך הכתוב כמו זיכרון דברים וינהגו בו בכובד ראש שכן יכול שתהא בו התחייבות גם אם חסרו בו פרטים כאלו ואחרים הניתנים להשלמה ולמסוימות כולל חתימותיהם ויהא בכך הצעה וקבול מחייבים.
.jpg)
