מאחר וערכה של קרקע חקלאית הינו נמוך יחסית בהרבה מדירת מגורים יש מקרים בהם ניתן להכפיל ואף לשלש את ערכה בעקבות שינוי יעודה בתקווה שבעתיד היא תהיה קרקע מניבה וההשקעה תניב רווחים.


לצערנו כיום ישנה תופעה של שרלטנים / חברות שונות ומשונות, אך לא כולם. המציעות כל מיני קרקעות למיניהם ללא כל בסיס, ומי שלא בקיא יכול מהר להתפתות ולקנות לדוגמא: "זכות לדירה"- אין מושג כזה מן הסתם, עדיין אין כל תוכנית מאושרת, כך שהאמירות בדבר הזכויות הצפויות בקרקע אינן מתבססות על הרבה יותר מחלום של הרוכשים, בהסתמך על המצג שמציגים בפניהם אנשי השיווק.


כולם ודאי מכירים את הפרסום היום יומי קרקע חקלאית לפני הפשרה במחיר מציאה, אז שלא. מכירת החלום והפנטזיה הנמכרת בדמות קרקע חקלאית בה מובטח לרוכשים רווחים שאינם עולים בשום קנה מידה עם המציאות אולי במקרים מאוד נדירים.דיבורים ואווירה תכנונית חיובית של שינוי ייעוד אינה מספיקה דיה אלא אם כן התרחש הליך תכנוני של שינוי ייעוד שהגיע לשלב מתקדם.


מה יכול לעכב את ההפשרה?

 

ראשית יש לבדוק את היעוד המבוקש אל נוכח האמור בתוכנית המיתאר הארצית – תמ"א 35, אשר אושרה בשנת 2005. תוכנית זו מתווה את כיווני התכנון העתידיים של מדינת ישראל ואחד הקריטריונים החשובים אשר נקבע בתמ"א 35 לגבי הפשרת קרקע חקלאית הינו פיתוח צמוד דופן ז"א ככל שהשטח החקלאי קרוב וצמוד לבנייה קיימת כך הסיכוי גבוהה יותר לשינוי ייעוד, או במילים אחרות הפשרה, או השבחת הקרקע, כמו כן אמורה לספק מענה לצרכי הפיתוח הצפויים, תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים וירוקים ערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת.

 

גורמים נוספים אשר גורמים בדרך כלל לעיכוב ו/או מניעה לקידום הליכי הפשרת הקרקע, קווי מתח גבוה, תחנות כח, מסילת רכבת, שטחים ירוקים, צנרת להובלת גז, יערות, בסיסים צבאיים, שמורות טבע למינהם, מפעלים וכדומה.

 

לטובת כלל הרוכשים כיום קיימות תקנות חדשות אשר יחייבו את משווקי הקרקע לספק נתונים מלאים ברורים ובולטים כי הקרקע אינה זמינה לבניה כמו כן יהיה חובה להציג שומה הכוללת את כל פרטי הקרקע כגון: סיכויי עתידי להפשרה של הקרקע, שווי ,יעוד הקרקע, הוצאות נוספות ועוד. כמו כן תהיה אכיפה מוגברת כנגד משווקי הקרקע שלא יידעו את הלקוח כאמור, כמו כן יושת קנס כספי על משווקי הקרקעות של כ-22 אלף שקל והגשת כתב אישום. העונש המירבי הצפוי למשווק קרקע שיואשם יהיה עשרות אלפי שקלים.

 

מאחר והפשרת קרקע חקלאית לבניה כרוכה בפיתוח תשתיות וכדומה, קיימת לרשויות אופציה על פי חוק להפקיע עד 40% ואף יותר מהשטח לטובת שטחים ציבוריים, כגון כבישים, בתי ספר, וזאת ללא כל פיצוי לטובת הבעלים. כתוצאה מכך הבעלים מפסיד כמעט מחצית מהקרקע שנקנתה ועלול להיוותר רק עם 50% מהקרקע שהופשרה.

 

עם אישור התוכנית להפשרת הקרקע, יש לשלם מס הנקרא היטלי השבחה בשיעור של כ–50% מההשבחה שנוצרה לפי ההפרש בין שווי הקרקע בייעודה החקלאי לבין השווי בייעוד החדש.

 

גם לאחר שקרקע עברה הליך של הפשרה והשינוי שלה הפך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יש עוד לבצע הליכים נוספים כגון: איחוד וחלוקה וכן פירוק שיתוף ככל שהבעלים אינם מאוגדים ביניהם.

 

רצוי לבדוק האם הקרקע פרטית או מינהל במידה והקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (ניתן לראות בנסח הטאבו) העניין סבוך יותר, יש לברר האם קיים סעיף במסגרת הסכם החכירה הקובע כי במקרה של הפשרה, תוחזר הבעלות בקרקע לידי המינהל, או שהמינהל יאפשר את המשך החכירה ואז יהיה על החוכר לשאת בעלות ההיוון ו/או דמי החכירה על בסיס שווי הקרקע המופשרת.

 

לסיכום: אם יש לכם כסף נזיל שאין מה לעשות אתו ואתם מוכנים להשכיב כסף ולהשקיע לשנים רבות אז תיקנו כל אחד והשיקול שלו, לא מומלץ. אך אם כבר החלטתם לקנות למרות כל האמור לעיל עצתי היא להיוועץ עם איש מקצוע לרוב שמאי או עו"ד מומחה בתחום.