כותרות המדיה הכתובה והדיגיטלית מבשרים על גזירה חדשה. שר האוצר החליט להטיל מס בשיעור 1% מערך הדירה, על בעלי שלוש דירות ויותר. מטרתו המרכזית של המס החדש היא לגרום למשקיעים לשחרר דירות לשוק ובכך להוריד את מחירי הנדל"ן, וכן לצמצם פערים ולהקטין את אי-השוויון בין שכבות האוכלוסייה, ובייחוד לצמצם את הפער שבין ציבור השוכרים לבעלי הדירות.


משקיעים - קווים לדמותם


ישנם שני סוגי משקיעים שהשקיעו בדירות: הראשון -אנשים בעלי ממון שחלק מהונם מושקע בדירות. השני - אנשים ממעמד הביניים אשר החליטו לדאוג לפנסיה ולרכוש דירות כאשר שני סוגי המשקיעים מקבלים הכנסה שוטפת משכר דירה. חלקם אף בגלל עלות גיוס אשראי זול ב-7 שנים האחרונות מנפו רכישותיהם על ידי קבלת משכנתא.


בנוסף יש שני סוגי משקיעים: הראשון - השקיעו באזורי ביקוש מובהקים: כגון תל אביב, רמת גן ופתח תקווה. הסוג השני השקיעו בפריפריה: "בירת הנגב" באר שבע וסביבתה או ב"בירת הצפון" חיפה וסביבתה.


השוני הגאוגרפי בהשקעה נובע משוני ברמה סוציו אקונומית של המשקיעים. משקיעים שקנו באזור "מדינת תל אביב" דירה להשקעה חשבו להשכיר נכס הקרוב למקום מגורם ובבוא הזמן אולי אף לתת לילדיהם פתרון מגורים.


לעומתם המשקיעים שקנו בפריפריה, ברובם אינם תושבי הפריפריה אלא משקיעים מבחוץ עם הון עצמי קטן יותר שרצו לקבל הכנסה שוטפת ואולי אף הם בבוא הזמן תכננו לתת לילדיהם פתרון מגורים.


אז מדוע שמשקיעים אלו ימכרו עכשיו בגלל המס את דירותיהם? חלקם הרי ודאי משלם מס במסלול של 10% וממילא המס שיגדל בעקבות הגזירה החדשה אינו מהווה "מכת מחץ ".כמו כן יוכלו להשאיר דירותיהם ואף להימנע מתשלום מס של 10% באם יתכננו אחת משלוש פעולות כראוי כדלקמן:


א. להעביר על שם ילדם הבגיר מעל גיל 18 דירה - דהיינו מתנה והעברה ללא תמורה. הדבר כרוך רק בתשלום 1/3 ממס רכישה על הדירה. אם שוויה של הדירה המתקבלת במתנה עולה עד 1,6 מיליון שקלים הרי שמס הרכישה הינו 0.


ב. להתגרש. להביא פסק דין ולרשום הדירה על שם בן הזוג. העברה אגב גירושין של דירה השווה אפילו 10 מיליון פטורה ממס ואף אינה נחשבת עסקה כבמקרה א'.


ג. לבעלי חברות - חברות בית שכל עיסוקן בנדל"ן, יתקבלו בברכה.


כמובן שבכל המקרים דלעיל צריך להיוועץ בעו"ד שיכין גם צוואה ו/או הסכם ממון, כמו כן להיוועץ ברו"ח.


פה קבור הכלב - זהו עצם העניין


העניין הוא שמדובר באטימות חברתית. אטימות לבעלי הנכסים ואטימות לחסרי קורת גג ששוכרים דירות. מה אשם בעל נכס פנסיונר שקנה לפני עשר שנים 5 דירות בבאר שבע שיצטרך לשלם בעקבות הטלת המס, עשרות אלפי שקלים מבן גילו שיש לו בסך הכול 2 דירות במגדלי אקירוב (לידיעת הקורא אהוד ברק) ולא ישלם מס על דירות בשווי 50 מיליון שקלים. היכן השוויוניות, היכן הדיפרנציאליות של תשלום המס? האם המס נכון כמו המס הפיגואני על מעשנים?


המדינה גובה מס על סיגריות כי אינה מעוניינת ובצדק שתעשן דבר המביא לתחלואה של המעשן וסביבתו, לכן כמס על הנזק, המעשן משלם מס. האם בעל דירה שעוזר למדינה למצוא פתרון לחסרי קורת גג אשם כמו המעשן? וכי לא שלם את כל המיסים עד שחסך או משלם משכנתא מידי חודש בחודשו?


אם מס זה בא "לתקן" הרי שהכסף שייכנס צריך ללכת להורדת מיסים על חומרי גלם לבנייה או להטבת מס לעידוד לרשויות המקומיות שיוציאו היתרי בנייה בזמן קצר ועוד היד נטויה. בהטלת מס זה כפי שנראה שיוגש בחוק ההסדרים, פוגעים בפנסיה של החוסך בשם הפופוליזם.


ולמשכירים - האם יוכלו בעקבות הטלת המס, לקנות את הדירות שיצאו לשוק? ודאי שלא, ומי יקנה אותם? בעלי דירה אחת שירצו דירה נוספת - מסופקני אך אולי, אך בטוחני כי חלק מהקונים בוודאי יהיו מחוסרי דיור הלוקחים משכנתא או מי שההורים נתנו לו אפשרות לקנות דירה. ולהיכן השוכרים יתפנו? בוודאי שמהלך חסר אחריות זה יוביל להקטנת מלאי הדירות השכורות, דבר שיוביל בהכרח לעליה במחיר השכירות ופגיעה כבומרנג בשוכרים.


בוא נקרא לילד בשמו


גביית מס לא שיוונית ממעמד הביניים והעשרת קופת האוצר. אולי במקום לטפל בהיצעים הקטנים ולהטיל עליהם מס תתכבד המדינה וקברניטיה לטפל בביקושים האמיתיים לדיור ותשחרר חסמים בשוק הנדל"ן?


למי בא שלישייה


אפשר להטיל מס על נדל"ן, אבל לא על חשבון בעלי הדירות ובוודאי לא על חשבון שוכרי דירות שחלק מהמס יגולגל עליהם באזורי ביקוש כמו "במדינת תל אביב".


המס החדש המתהווה, אינו מס כדהיום אלא קנס, ואם כך הדבר שיש קנס על "עסק" מדירה שלישית ומעלה, תתכבד המדינה ותכיר גם בהוצאות שהיו ברכישה כגון משכנתא או לפחות הריבית על המשכנתא במידה ונלקחה. ובכלל מה עם בעלי משרדים וחנויות. מדוע להפלות ולהיכן נעלמה הפגיעה בקניין?

 

יש לך שאלה?

פורום משכנתא


אפשר להטיל מס כמו בבורסה אך להעלות את מדרגות הפטור, אפשר וצריך לקבוע שדירה לצורך מס החדש רק מעל מיליון שקלים בלי קשר למספר הדירות דבר שיכול אף לחזק את הפריפריה ואת שוכריה וישנם עוד אפשרויות אם יש רצון אמיתי של המחוקק להיטיב עם החברה ולא לגזול בחוק לא מידתי ושוויוני את הציבור שבסך הכול דואג לפנסיה שלו. אין צורך ל"העניש" מי שבמעשיו בסך הכול עזר למדינה לפתור חלק מבעיות הדיור שלא טופלו והוזנחו על ידי ממשלות ישראל לדורותיהן.

 

עורך הדין גורפיין שמואל, מומחה בדיני מקרקעין, חוזים, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ומימון עסקאות נדל"ן מורכבות ומנהל פורום משכנתא באתר LAWGUIDE