לא אחת אני נשאל: לקנות דירה או לחכות? ואני עונה בשאלה. מי השואל? לפני שנענה בואו נעכל מספר עובדות הקשורות לענף הבניין: מיסים, תוכניות ממשלתיות והשלכותיהן על מחירי הדיור, התחלות בניה ואשראי בנקאי לענף.


מיסים


1. מס רכישה לרוכש דירה יחידה בשנת 2017 עודכן כלפי מעלה והפטור הוא עד 1.623,320 שקלים.


2. מס רכישה לרוכש דירה שנייה מתחיל בלפחות 8% מהשקל הראשון.


3. מס רכישה לקרקע, חנות 6%.


4. בשנת 2016 מחרי הדיור עלו ב 10% לכן גם הרווח של המדינה ממס רכישה ושבח עלה.


תוכניות ממשלתיות


1. מחיר למשתכן -על פי מטה הדיור נרשמו נכון לסוף שנת 2016 כ-75,000 משקי בית.


2. סך הדירות שהוגרלו נכון לסוף שנת 2016 כ-7,200.


3. שליש מהזוכים בטלו זכייתם מסיבות מגוונות: קושי בקבלת משכנתא, מפרט נמוך, זמן מועט לבחירת הדירה, מיקום גיאוגרפי שלא מתאים לזוכה ועד סיבות.


4. תוכניות להבאת חברות בנייה, תמרוץ והכשרה של יוצאי צבא להבאתם לענף - לא נראות באופק הקרוב.


התחלות בניה


1. נתוני התחלות הבנייה לרבעון הראשון של 2016 מראים ירידה לעומת שנת 2015.


2. מנתוני התחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה לרבעון הראשון של שנת 2016 החלו להיבנות רק 622 דירות חדשות, לעומת 820 דירות חדשות ברבעון הקודם. מדובר בירידה של עשרים וארבעה אחוזים - וזה בתחום שנמצא בעלייה בשנים האחרונות.


3. התחדשות עירונית - עדיין תקועה למרות הפרשנות המצמצמת של תיקון 3א בעקבות פורום ה-15 של ראשי הערים הגדולות.


4. בכנס הקבלנים באילת בדצמבר האחרון, דיבר יו"ר ארגון הקבלנים בת"א-יפו ובת ים על 52,000 יחידות לשנה בשביל לענות על העלייה בביקוש.


אשראי בנקאי


1. על פי דו"ח של מרכז אדווה בין השנים 2005-2015 הרווח הנקי של הבנקים זינק כמעט פי 3 ממשכנתאות ומאשראי לענף הנדל"ן.


2. כפועל יוצא של אשראי, הרי שבין השנים 2007-2015 מחירי הדיור הוכפלו בשעה שהשכר הממוצע והחציוני עלו באחוזים בודדים בלבד.


3. עפ"י סקר שערכה חברת המידע cofacebdi לקראת כנס הקבלנים שנערך באילת 42% מהקבלנים ציינו כי יכולת להשיג אשראי ירדה מעט או מאוד וזאת לעומת רק 10% שענו כך בשנה שעברה! כמו כן 60% מהנשאלים ציינו כי עלות המימון שלהם התייקרה זאת לעומת 28% ! שענו כך בשנה שעברה.


4. עלות המימון של הפרויקטים התייקר בזמן ששיעור עלות האשראי הממוצע בזמן הסקר היה בשפל של 0.1 לעומת 0.13% בשנה שעברה ו-0.6% לפני שנתיים!


היינו כחולמים


אשר על כן, מי שחולם שמחירי הדיור ירדו בשנה הקרובה, שימשיך לחלום. כוונות טובות לא מספיקות לשוק שהכשל הקולוסאלי של ממשלות ישראל לדורותיהן אשר הזניחו את התעשייה הזו ורק הטילו עליה מס כי ראו בה "פרה חולבת " של הכנסות, שינו ותקנו תקנות לרעת האזרח בטוענות של יציבות המשק, כאשר הבנקים לא משחררים אשראי לקבלנים מחד והמדינה מאידך כרגולטור עושה טעויות על חשבון הציבור. קורת גג, זו זכות וחובה של המדינה לתת אפשרות הוגנת לאזרחיה.


מסקנות


1. רכישת דירה ראשונה היא לא צורך כלכלי אלא נפשי בעיקר ועונה על צרכים מסיבות חברתיות, משפחתיות, במוסדות חינוך המתאימים לדרכך ובקרבה ונגישות תחבורתית לתעסוקה. תקנו - למה לחכות? שתתחילו לשלם משכנתא שהילדים יהיו גדולים? חסכו ואמצו!


2. רכישת דירה להשקעה בשוק הנמצא בסביבת ריבית עולה, במיקום פריפריאלי, במס רכישה גבוה, במס למרובי דירות באם יעבור את מבחן הבג"צ, ללא מחשבה על רכישת נכסים מסחריים מניבים הינה מעולה!


בתנאי שאתם מאמינים באמת ובתמים שהאנטישמיות לא תפסק, וכן שהמדינה תמשיך להיות קשה לאזרחים בגביית מיסים וקנסות (כדוגמת מס ריבוי דירות שהינו מס רכוש המצביע על כך שבחישוב פחת ומס 1% שנתי - הרי שתוך 30-50 שנה הדירה שלכם הולאמה לטובת המדינה), וששחרור חסמי בנייה הינו חלום ארוך.


3. כידוע נבואה ניתנה לשוטים, אך אפשר להתנבא בזהירות רבה ולומר כי באם הממשלה תמשיך בתוכניות מחיר מטרה ומשתכן וכן תשחרר אדמות מנהל, תוריד מס על התשומות (משאלת לב), תייצר מנגנון אמיתי של שחרור חסמים בירוקראטיים (זמן = כסף), וכן תהיה עליית ריבית במשק כמגמה כלל עולמית, ותחילת פרויקטים של דיור להשכרה בשילוב גורמים מוסדיים, ובנוסף עליהם יהיה שיפור בתשתיות ארציות ומקומיות והגדלת או ניוד זכויות בנייה לגובה, הרי שבשלהי 2018 נראה תוצאות. בתנאי שיציבות שלטונית תהיה בארצנו הקטנה.


4. לשבת על הגדר - במציאות 69 שנות קיומה של מדינת ישראל - לא הוכחה כדבר הנכון.


עורך הדין גורפיין שמואל, מומחה בדיני מקרקעין, צוואות, חוזים, התחדשות עירונית ותמ"א 38 ומימון עסקאות נדל"ן מורכבות ומנהל פורום משכנתא באתר LawGuide.