הרפורמה במיסוי מקרקעין: הצלחה או כישלון?

בתחילת שנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה ששינתה לחלוטין את צורת מיסויי המקרקעין לגבי דירות מגורים. הרפורמה הייתה המשך ישיר למסע הבחירות שניהל שר האוצר, יאיר לפיד, ובמסגרתו הבטיח לעם ישראל בשורה חדשה בדמות דיור בר השגה לזוגות הצעירים בני "מעמד הביניים".

שר האוצר הבטיח ירידה במחירי הדירות, כך שזוגות צעירים יוכלו לקנות דירה במדינת ישראל, כאשר "על הדרך" הוטל מס, שנראה לכאורה צודק, על מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, ובאופן זה תכנן לפיד להעלות את הכנסות מדינת ישראל ממיסוי מקרקעין, וכך, לכאורה, לפגוע בשלש ציפורים באבן אחת: צדק חברתי, הטלת מס על עשירים ומילוי קופת האוצר המדולדלת.

במאמר בשם "הרפורמה במיסוי מקרקעין מי ישלם ומי לא?" מיום 14/10/2013, ניתח הח"מ, לאחר סקירת צורת הרפורמה שטרם נכנסה אז ברובה לפועל, את תוצאות הרפורמה הצפויות. עיקרי תחזית תוצאות הרפורמה היו כי ברפורמה שערך משרד האוצר יושגו המטרות ההפוכות למטרות שהוכרזו.

נצפה כי מחירי הדירות יעלו באופן משמעותי מאד, והכנסות מדינת ישראל ממיסוי מקרקעין יפחתו מאד במקום לעלות וזאת עקב הירידה בכמות עסקאות מכירת הדירות. כמו כן, הוסבר כי באופן כללי חלום רכישת דירת מגורים עבור זוגות צעירים ייהפך לחלום קשה להשגה הרבה יותר.

הפסדי ענק למדינה עקב ירידה בכמות העסקאות

ואכן, על פי מאמרים ומחקרים לגבי שני הרבעונים הראשונים של שנת 2014 הרי שכמות העסקאות לגבי דירות מגורים ירדו בממוצע של 20 עד 25 אחוז (21 אחוז לפי נתוני משרד השיכון).

משמעות של ירידה כה חדה בכמות העסקאות חודרת למספר רבדים. ראשית, בניגוד גמור לכוונתו של שר האוצר, איבדה מדינת ישראל מיליארדי שקלים מההכנסות במס. במאמר הקודם בנושא הרפורמה הוכח כי מתוך מיסוי עסקת מקרקעין לעניין דירות מגורים, כ- 90% מהמס שגובה המדינה הינו דווקא מס רכישה ורק כ- 10% מהמס הינו מס שבח.

יוצא אפוא כי מדינת ישראל הפסידה הפסדי ענק שהייתה יכולה לגבות ממס רכישה (וגם מעט מס שבח) וכל זאת עקב הירידה בכמות העסקאות.

הנקודה השנייה עליה התחייב שר האוצר הייתה ירידה במחירי הדירות. הקיפאון בשוק הנדל"ן, הימנעותם של משקיעים רבים ממכירת דירות, על מנת שלא לשלם את מס השבח החדש שהוכנס לתוקף, גרמה לעלייה במחירי הדיור. הזוגות הצעירים שחיכו לקיום הבטחות שר האוצר מצעו עצמם רחוקים מתמיד מרכישת דירה בישראל. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עלו מחירי הדירות בישראל בממוצע של 2.2% ביחס לרבעון הקודם, וביחס של 6.9% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. עליות חדות אלו מוכיחות מגמה של המשך עליית מחירים כשהרפורמה שנערכה מעודדת, מכל הסיבות שנסקרו, את המשך עלייתם.

ניתן לטעון כי אותן תופעות כלכליות, בניגוד לתכניתו המקורית של שר האוצר, נגרמו בחלקן בשל "תכנית מע"מ 0", תכנית כלכלית נוספת של השר שהכניסה את שוק הנדל"ן לקיפאון וחוסר ודאות לגבי עצם קיומה והמגזרים שאותם תכלול.

טיעון זה נכון רק לגבי דירות "יד ראשונה" הנרכשות מקבלן, פלח שוק קטן יחסית. לגבי המשך עלית המחירים לגבי דירות "יד שנייה" לא ניתן להיעזר אפילו בנימוק זה.

הנקודה האחרונה בתכניתו של שר האוצר, גביית מס "משקיעים" על מכירת מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, אף היא אינה מביאה תוצאות של ממש מהטעם הפשוט, לפיו מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת נמנע ממכירתה בכדי שלא לשלם מס שבח.

ככלל, ניתן לקבוע באופן פשוט כי הרפורמה הרעה את מצב שוק הנדל"ן בכל אספקט, הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין ירדו, מחירי הדירות עלו באופן משמעותי ובאופן כללי גרמה הרפורמה לנזקים כלכליים וחברתיים.

יתרה מכך, ככל שיחלוף הזמן כך יגדל מס השבח על מי שברשותו יותר מדירה אחת (שכן מס זה הינו לרוב מס ליניארי- ההולך וגדל עם הזמן), עובדה נוספת שתמנע רבים מבין כרבע מיליון הישראלים שבבעלותם יותר מדירה אחת למכור אחת מהדירות שברשותם, ותגרום להקטנת ההיצע בשוק הדירות ובעלייה בלתי נמנעת במחירי הדירות עקב כך.