כל בית משותף (רשום או בלתי רשום בטאבו) כולל שני סוגי רכוש. הסוג הראשון, הוא הרכוש הפרטי, דהיינו הדירה וכל מה שמוצמד לה, כגון חנייה, מחסן, גג וכו'. הסוג השני הוא הרכוש המשותף לכל דיירי הבית המיועד לשימוש כל דיירי הבית המשותף כגון: חדר המדרגות, מעלית, מקלט, חצר הבית וכו'.

 

לכל דייר בבית יש חלק יחסי בבעלות המשותפת ברכוש המשותף הנגזרת בד"כ משטח הדירה. המיוחד ברכוש המשותף הוא, שלאף דייר אין זכות לתפוס אותו בחזקה ייחודית ולבנות עליו, למשל, אלא בהסכמת יתר דיירי הבית. תיקון 18 לחוק משנת 1995 קבע כי בהסכמת 3/4 מבעלי הדירות שיש להם 2/3 מהרכוש המשותף ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת לצורך הרחבת אותה דירה.

 

מה דינה של הסכמת הדיירים לחלק ביניהם את השימוש ברכוש המשותף כאשר אותה חלוקת השימוש מתמשכת תקופה ארוכה. למשל, חצר המקיפה את הבית מחולקת בפועל בין הדיירים וכל אחד עושה שימוש בחלק מסוים מהחצר במשך שנים רבות. האם להסכמה כזו בין הדיירים יש תוקף חוקי ומחייב?

 

עניין זה נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כערכאת ערעור. המערערים הם שוכרים ובעלים של דירה בקומת קרקע בבית משותף בירושלים. שוכרי הדירה עשו שימוש בחצר הצמודה לאותה דירה לצורך עסקיהם (מסעדה).

 

בתגובה הגישו חלק מהדיירים תביעה למפקח על הבתים המשותפים ועתרו שיאסור על שוכרי הדירה או בעליה (המערערים) את שימוש הדירה למסעדה ושיאסור בנייה על חלק מהחצר שבהחזקתם.

 

המפקח על הבתים קבע כי: "קיימת למעשה חלוקה ו/או הפרדה של כל שטח החצר בבית המשותף ל- 5 חלקים נפרדים זה מזה…" ועל כן דחה את התביעה לאסור על שוכרי הדירה או בעליה לעשות שימוש בחלק מסוים מהחצר.

 

עם זאת אסר על המערערים לבצע עבודות בניה בחלק מהחצר שבהחזקתם. בין לבין בקשו המערערים מהמפקח שיתן להם הרשאה לבנות סכך זמני לחורף להגנת הסועדים מפני מזג האוויר החורפי. המפקח סירב לבקשה זו ומכאן הערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי.

 

השופטים בבית המשפט המחוזי קיבלו את הערעור בקובעם כי הקמת סכך זמני הוא חלק משימוש סביר ואין לאסור אותו. בית המשפט קובע כי המפקח מצא כי המערערים יכולים לתפוס חזקה במקום מכח אותו נוהג והסכמה רבת שנים, וממילא יש לאפשר להם פעולות הנובעות מהחזקה רגילה, כל עוד אין בפעולות כאלה כדי לשנות שינוי פיזי ממשי של הבית, למשל הריסת קירות או בנית קירות קבועים.

 

במקרה זה המדובר בחלוקה רבת שנים של החצר המשותפת בין דיירי הבית. בית המשפט קובע בעצם כי יש לתת תוקף חוקי להסכמה כזו גם אם היא לא רשומה כחלק מהתקנון של הבית המשותף. נוהג של שנים וחלוקת שימוש ברכוש המשותף בין שכנים, אינו דבר שניתן להתעלם ממנו, בין אם הבית המשותף רשום בטאבו ובין אם לאו.