שעבוד של נכס הוא אמצעי להבטיח מילוי של התחייבות חוזית ו/או חוב כספי של החייב כלפי הנושה שלו. אם ההתחייבות לא מתקיימת ו/או החוב אינו משולם אזי הנושה יכול להיפרע ע"י מימוש הנכס המשועבד של החייב.
קיימות כמה אופציות לשעבוד בהתאם לסוג הנכס:
1. רישום משכון בהתאם לחוק המשכון, כאשר מדובר בנכס מסוג מיטלטלין (חפצים ניידים) או זכויות (כגון זכויות לפי הסכמים).
2. רישום משכנתא לפי חוק המקרקעין , הסדר מיוחד לשעבוד זכויות במקרקעין, זכות קניין בדומה לבעלות הנרשמת בטאבו לטובת הנושה על נכס החייב וזכותו גוברת על כל נושה אחר.
3. רישום הערת אזהרה – רישום הערה לטובת נושה על מנת להבטיח כי בעל הנכס (החייב) לא יבצע פעולות בנכס (כגון מכירה, שעבוד) ללא אישור והסכמה של הנושה כדי למנוע ביצוע עסקאות סותרות.
ראוי לציין כי ניתן לרשום משכון על נכסי מקרקעין שמסיבות כאלו ואחרות טרם הוסדרו ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ואז אותם נכסי מקרקעין בלתי רשומים מוגדרים באופן משפטי בתור זכויות ( אופציה 1 ) אולם מקרקעין שעברו הליכי הסדר ורישום בטאבו מוגדרים כבר כמקרקעין ואז ניתן לרשום בהם שעבוד רק ע"י רישום משכנתא בטאבו ( אופציה 2 ).
הערת אזהרה גם היא ניתנת לרישום בשתי צורות:
"הערה חיובית" בעקבות התחייבות בעל נכס מקרקעין לעשות בהם עסקה לפי סעיף 126 לחוק. הערה כזו היא בד"כ שלב ביניים לפני רישום הנכס על שם הקונה בטאבו.
"הערה שלילית" בעקבות התחייבות בעל נכס מקרקעין להימנע מלעשות בהם עסקה לפי סעיף 128 לחוק . הערה כזו לרוב משמשת כערובה לנושה של בעל הנכס שהנכס לא יימכר לצד ג' בגלל חוב או התחייבות של בעל הנכס כלפי הנושה. לרוב בני משפחה שמעבירים נכס במתנה לבן משפחה אחר משתמשים ברישום הערה מסוג זה כדי להבטיח שהנכס לא יתגלגל לידיים זרות.
נסיבות המקרה:
במהלך שנת 2015, התקשרו שני אנשים פרטיים בהסכם הלוואה, לפיו התחייב המלווה להעמיד לחייב מסגרת אשראי. במסגרת הסכם זה ולהבטחת פירעון האשראי, נרשם משכון ברשם המשכונות לטובת המלווה על זכויות החייב במקרקעין מוסדרים בתל מונד. במקביל נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת המלווה על זכויות החייב במקרקעין וזאת בגין "התחייבות להימנע מעשות בהם עסקה". לימים, נפתחו כנגד החייב הליכי פשיטת רגל ובמסגרתם מונה לנכסיו "נאמן בפשיטת רגל".
במסגרת הליכי פשיטת הרגל, טען המלווה כי יש להכיר בו כנושה מובטח (כמו בעל משכנתא) ביחס למקרקעין של החייב וזאת בגין האשראי שהעמיד לרשותו. הנאמן שמונה לחייב דחה את טענת המלווה, וזאת בטענה כי רישום הערה בדבר הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין (הערה שלילית) אינה מקנה זכויות של נושה מובטח. עוד הוסיף הנאמן כי אין תוקף לשעבוד זכויות החייב באמצעות המשכון שנרשם לטובת המלווה, מאחר שזה לא נרשם בדרך של משכנתא, מאחר ומדובר במקרקעין רשומים ומוסדרים.
לאור עמדת הנאמן, פנה המלווה לבית המשפט המחוזי וטען כי יש להכיר בו כנושה מובטח של החייב ביחס למקרקעין, וזאת מכוח המשכון והערת האזהרה שנרשמו לטובתו. המלווה טען כי על אף שמדובר בהערת אזהרה "שלילית", נקבע בהסכם ההלוואה כי הזכות להיפרע מהמקרקעין ניתנה לו במקרה של אי-פירעון האשראי על ידי החייב וכי אין לשלול את תוקפו של המשכון שנרשם לטובתו בשל אי-רישום משכנתא, אלא יש לראות במשכון כ"התחייבות עתידית לרשום משכנתא", שכוחה יפה כלפי צדדים שלישיים שידעו או היה עליהם לדעת על קיומה.
החלטה:
בית המשפט הגדיר את השאלות הנדרשות להכרעה במקרה זה:
א. מהו מעמדו של שעבוד מקרקעין באמצעות רישום משכון ברשם המשכונות?
ב. האם רישומה של הערת אזהרה שלילית לטובתו של המלווה מקנה לו מעמד של נושה מובטח?
ביחס לשאלה הראשונה, קבע בית המשפט כי עסקת משכון של מקרקעין שלא נגמרה ברישום משכנתא, אינה בטלה מעיקרא, אלא רואים אותה כמעין התחייבות לעשות עסקת משכנתא, להבדיל מרישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.
ביחס לשאלה השניה ציין בית המשפט כי על אף שהערת אזהרה "שלילית" אינה מקנה זכויות מובטחות של נשייה – במקרה זה התקיימו נסיבות מיוחדות המעניקות למלווה עדיפות כנושה מובטח בהליכי פשיטת הרגל של החייב. בית המשפט ציין את העובדה לפיה רישום ההערת האזהרה לטובת המלווה נעשה באמצעות צירוף הסכם ההלוואה למסמכי רישום ההערה. מכאן, שכל נושה או רוכש בר-דעת שהיה טורח לבדוק את תוכנה של הערת האזהרה על המקרקעין, היה נוכח לגלות את קיומו של הסכם ההלוואה ולומד על קיומה של ההתחייבות של החייב ומשכון זכויותיו, גם אם שלא באמצעות רישום משכנתה.
לאור עובדות המקרה המיוחדות כאמור לעיל , הכיר בית המשפט במלווה כנושה מובטח של החייב בגובה האשראי שהעמיד לרשותו על פי הסכם ההלוואה על אף שלא רשם משכנתא כל נכס החייב.
(פשר (ת"א) 26420-08-16 אלימלך רייכמן נ' אביחי ורדי, נאמן בפשיטת רגל)
עודכן ב: 02/06/2019
.jpg)
