מאת : עו"ד נרקיס לביא
קניית דירה, הינה ללא ספק הרכישה המשמעותית והיקרה ביותר בחייו של אדם ובפרט כאשר מדובר בזוג צעיר.
חרף המשמעות גדולה, לא מעט רוכשים, המונעים מכוונה תמימה של ניסיון לחסוך ו/או חוסר הבנה של התהליך, בוחרים לחסוך בעלויות של שכר טרחת עורך דין, ומבצעים קניית דירה ללא כל ייעוץ משפטי. האחרונים, עשויים לעיתים למצוא עצמם במצב בו דירת חלומותיהם אשר עבורה שילמו את מיטב כספם, נטלו משכנתא והתחייבו לשלם שנים רבות, בעצם אינה שלהם. הן כיוון שהנכס משועבד, מעוקל, רובץ עליו צו הריסה, נבנה ללא היתר או בחריגה מהיתר וחמור מכל, כלל אינו בבעלותו של המוכר, והיו לא מעט מקרים מעולם...
השלבים המומלצים והדילמה האם לחתום על זיכרון דברים?
בניגוד לדעה הרווחת, זיכרון הדברים הינו חוזה לכל דבר ועניין ומשכך, הפרתו מטילה חיוב לטובת המקיים שרשאי לעתור לבית המשפט בבקשה לאכיפתו של החוזה ולפיצויים. הסעד שיתקבל הינו "צו עשה", אשר יחייב את המפר בהליך של מכירת הדירה או לחילופין בתשלום פיציים למקיים.
יודגש כי מועד חתימת זיכרון דברים מהווה מבחינת רשויות המס המועד בו נחתם הסכם הרכישה, ולפיכך גם המועדים להצהרה לרשויות המס ואף לביצוע התשלום.
לפיכך, אם גיבשתם הסכמה שבעל פה על רכישת דירה מומלץ לבצע את זיכרון הדברים רק במשרד עו"ד. בכל מקרה רצוי שזיכרון הדברים יהיה זיכרון דברים על תנאי ויוכנס בו תנאי מתלה, שיתלה את קיומו של ההסכם בבדיקות שיערוך עורך דינו של הקונה כך שזיכרון הדברים ייכנס לתוקף רק לאחר שבוצעו הבדיקות הבאות:
הוצא נסח טאבו עדכני ונבדק הבעלים הרשום;
בוצעה בדיקה בלשכת מהנדס העיר כי אין על הדירה צו הריסה ו/או צו משפטי כלשהו; הדירה נבנתה על פי היתר, ללא חריגה ממנו ועל פי תב"ע (תוכנית בניין ערים);
בוצעה בדיקה ברשם המשכנתאות כי אין כל משכון על הנכס.
כאשר מדובר בבית צמוד קרקע מומלץ לבדוק בוועדה המקומית גם מהי התב"ע החלה באזור, מהן זכויות הבנייה הקיימות והעדר הפקעות על הקרקע.
לוודא שלמעט משכנתא לטובת בעל הנכס, לא רשומות זכויות של צדדי ג' אחרים על הדירה כגון.
במידה ובכוונתכם לבצע קניית דירה בשכונה חדשה, מומלץ גם לבדוק היכן עומדים לבנות מוסדות ציבור (גנים, בתי ספר, פארקים, תחנות אוטובוס, קופ"ח ועוד). תנאים אלו יש בהם כדי לשנות את ערך הדירה שבכוונתם לרכוש ואת השיקולים ברכישת הדירה.
מומלץ להגיע עם מוכר הדירה למספר הסכמות ברורות:
א. מהו שווי העסקה (מחיר הדירה).
ב. מהו מועד פינוי הדירה.
ג. תנאי התשלום ואופן ביצוע התשלומים.
ד. מה מהציוד המצוי בתוך הדירה נשאר ומהווה חלק בלתי נפרד ממחיר הדירה.
חשוב מאוד:
במקרים רבים בעת חתימת חוזה קניית דירה, מוכר הדירה אינו אוחז בידיו בכל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות. יש לוודא כי במקרים אלו, יצוין ברורות בחוזה קניית דירה, כי התשלום האחרון יופקד בנאמנות בידי עורך הדין, אשר יבצע את העברת הכספים לידי המוכר, רק לאחר שנמסרו לידי עורך הדין של הקונים את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הבעלות.
יש לוודא כי הסכום הנקוב לתשלום האחרון בחוזה קנית דירה הינו סכום משמעותי. כך למעשה, ביטחונו של רוכש הדירה אינו מופקר, ובמידה ומוכר הדירה לא ישלם את חלקו, הקונה יוכל להבטיח כי הדירה, אכן תהיה בבעלותו כשהיא נקיה מכל חוב הרובץ על כתפיו של המוכר.
יובהר כי המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.
עודכן ב: 23/08/2012