הסכם גירושין גובר על עיקול שהוטל על דירת מגורים?

בני זוג שהתגרשו לפני למעלה מ – 12 שנה, ערכו ביניהם הסכם גירושין לפיו מחצית הזכויות בדירת המגורים המשותפת תעבור מהבעל לאישה תמורת תשלום איזון. הצדדים הגישו בקשה לאישור ההסכם וההסכם קיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה. סמוך לאחר אישור ההסכם העבירה האישה לבעל את התשלום המוסכם לצורך האיזון, המשיכה לשאת בתשלומי המשכנתא, הוסיפה להתגורר בדירה ואולם לא טרחה לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

לפני מספר חודשים, משגמרה בליבה האישה, למכור את דירת המגורים, פנתה לעו"ד נרקיס לביא, המתמחה בענייני משפחה ומקרקעין, בכדי לבצע את הסכם המכר.

עיקול על מחצית זכויותיו של הגרוש בדירה בשל חובות לאחר הגירושין 

מבדיקה שערך עו"ד לביא, התברר כי לא רק שמחצית מהזכויות בדירת המגורים עדיין רשומות על שמו של הגרוש, אלא שעל מחצית זכויותיו של הגרוש בדירה רשום עיקול שהטיל בנק מסחרי בשל חובות שיצר הגרוש שנים לאחר שהצדדים התגרשו.

האישה עתרה, באמצעות עו"ד נרקיס לביא, לבית המשפט לענייני משפחה בתביעה לאכיפת הסכם הגירושין ובית המשפט התבקש להורות על מחיקת העיקול ורישום מלוא הזכויות בדירה על שמה של האישה.

בכתב התביעה מגולל עו"ד לביא את סיפור המקרה ומציין מפורשות כי בעניינינו המקרה דומה להלכת אהרונוב שניתנה בע"א 189/95 לפיה זכות חוזית שנוצרה טרם הטלת העיקול, עדיפה על העיקול בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו ולכן גוברת זכותה של התובעת על פני העיקול המאוחר.

עוד נטען בכתב התביעה כי בהתאם לסעיף 4 א' לחוק מיסוי מקרקעין : " העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לעניין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי העניין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה " משמע, שהעברת נכס אגב גירושין אינה עסקה במקרקעין ולכן אין חובה לדווח עליה לרשויות המס.

ביהמ"ש מבטל את העיקול ורושם את התובעת כבעלת הזכויות בדירה 

בית המשפט התבקש להורות על ביטול העיקול ומתן צו המורה לרשם המקרקעין לרשום את מלוא הזכויות בדירה ע"ש התובעת.

כאמור כתב התביעה מתבסס על הלכת אהרונוב שם ביהמ"ש העליון, בהרכב של שבעה שופטים נימק החלטתו בטענה כי לקונה קיים אינטרס בנכס עצמו, להבדיל מהאינטרס של נושה (מעקל) תוך כדי הסתמכות שאינה קשורה בנכס זה כלל ועיקר. לפיכך, קבע בית המשפט כי יש להעדיף את הרוכש המוקדם על פני המעקל המאוחר.

עוד נקבע, כי בעל ההתחייבות החוזית, אף אם לא רשם הערת אזהרה, יהיה עדיף על פני המעקל באם שילם את החלק הארי של התמורה. זאת, משום שקמה לו "זכות קניין שביושר".

למרות האמור לעיל, מומלץ מאוד גם לדווח לרשויות המס על עסקאות אגב גירושין וגם לדאוג להשלים את הרישום.

כאמור, אין חובת דיווח על עסקאות מכר אגב גירושין ואולם דיווח שכזה לרשויות המס ימנע בעתיד, כאשר אחד מבני הזוג יבקש לרכוש או למכור דירה, התנגשות עם מידע ברשויות מיסוי מקרקעין, שאינן מעודכנות מלשכות רישום המקרקעין ובוודאי שלא מבית המשפט.

התנגשות מעין זו יכולה להוביל לחיוב במס שבח ואף בחיוב בקנסות כתוצאה מדיווח שגוי.

יש משמעות רבה להשלמת הרישום גם בלשכת רישום המקרקעין כיוון שאז הזכות במקרקעין פועלת כלפי כולי עלמא.

יובהר כי המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.