רבים שואלים אותנו מהי המורכבות בחיובי ארנונה עד כדי כך שייחדנו את תחום העיסוק במשרד, הפועל מזה שנים רבות, כמעט אך ורק לתחום זה?


מרבית הציבור לא יודע זאת, אך הודעות תשלום הארנונה, אותן דרישות תמימות הנמסרות מאת הרשות המקומית לנישומים בתחילת שנת הכספים ובמהלכה, מורכבות הרבה יותר משנדמה לנישום המשלם אותן. מורכבות זו, במיוחד בתחום העסקי, מאפשרת לעיריות לנקוט בפרשנות יצירתית המאפשרת להן להגדיל את קופתן על חשבון הנישומים אשר כלל אינם יודעים כי סימן שאלה גדול מתנוסס מעל דרישות התשלום.


הצד השני של המטבע הוא שמורכבותה של שומת הארנונה הופכת אותה לשברירית באותה מידה, ומאפשרת לנישום למוטט את הבסיסים השונים עליה היא נשענת, ולבסס פרשנות משל עצמו, נכונה יותר, והמוזילה בצורה ניכרת את חשבון הארנונה.


לצורך הבנת מורכבות דרישות הארנונה יש להקדים בכמה נתונים בסיסיים אודות חיובי הארנונה.


דרישה לתשלום ארנונה הינה למעשה שומת מס עירונית הנקבעת בין היתר לפי שורה ארוכה של פרמטרים כגון: זהות המחזיק בנכס, שטח הנכס, סוג הנכס והשימוש בו, פטורים, הנחות, הוראות "הקפאה" שונות המגבילות את יכולת הרשות להגדיל את תעריפי הארנונה, ועוד.


לכל רשות מוניציפאלית יש צו ארנונה משלה שבו קיימים שורה ארוכה של הגדרות לעניין אופן חישוב השטח, הסיווגים והתעריפים השונים.

 

צווי הארנונה מפורסמים בד"כ באתרי האינטרנט של העיריות, וברמה הבסיסית ביותר, רצוי לבדוק, בשלב הראשון, האם השטח המחויב סביר (בד"כ ניתן יהיה להוציא תשריט מדידה מן העירייה), וכן האם קיים סיווג אשר יכול להתאים יותר לפעילות העסק והוא בעל תעריף נמוך יותר מזה המסווג כיום. אלה הבדיקות הבסיסיות ביותר, אך גם מאחוריהן עומדת פסיקה ענפה של ועדות הערר ובתי המשפט השונים היוצקים תוכן, לעיתים אפילו מפתיע, להגדרות אלה.


מעבר להגדרות השטח והסיווגים השונים, יושב מרבד שלם של חקיקה ופסיקה המגביל את יכולתן של העיריות לקבוע תעריפים ככל העולה על רוחן, ונדמה כי הדרך הטובה ביותר להציג את האופן שבו ניתן לחסוך בארנונה היא באמצעות מתן מספר דוגמאות פשוטות, על קצה המזלג, מעניינים שטופלו ע"י משרדנו:


• למשל, מפעל מסווג במסגרת הודעת התשלום ב- 2 סיווגים שונים: השטח הייצורי מסווג בסיווג הזול של "תעשיה", ושטח המשרדים מסווג בסיווג היקר - "משרדים". על פניו, נראית הודעת התשלום הגיונית וסבירה, אך פיצול שומה תמים זה הביא למעשה להזנקה של שומת הארנונה בעשרות ומאות אחוזים שלא כדין.


בדיקה עמוקה יותר בצו הארנונה הספציפי של העירייה, בחקיקה, וכן בהלכות בית המשפט העליון העלתה את המסקנה כי על אף שהפעילות הנעשית במשרדים היא אכן "משרדית" יש לסווג את שטחו של כלל הנכס בסיווג "תעשיה". יצוין כי טענה מסוג זה עשויה להביא, והביאה בפועל, לחסכון של מאות אלפי ש"ח, ואף מיליוני שקלים.


• דוגמא נוספת : מחסן סווג ע"י עירייה בסיווג "שירותים ומסחר", ובצו הארנונה לא קיים סיווג המיועד ל-"מחסנים". בדיקתנו העלתה כי בעבר היה קיים סיווג "מחסנים" שלצידו תעריף מופחת, אלא שבשנה מסוימת החליטה העירייה למחוק אותו מהצו, ואף בשנים שלאחר מכן נמחק הסיווג מהצו, וזאת ללא קבלת אישורי שרי הפנים והאוצר כמתחייב עפ"י הדין. החיסכון לנישום עקב זיהוי הסיווג ה"נעלם" עמד על סך של כמעט 100,000 שקלים.


• דוגמא נוספת : בעליו של בניין שלם בן מספר קומות אשר עבר שיפוץ מאסיבי, קיבל עם תום השיפוץ דרישת תשלום בתעריף "משרדים". הדבר נראה לו סביר, אך בדיקה שערכנו, ובעקבותיה פנינו לערכאות המתאימות, העלתה כי בשל בעיית חשמל הקשורה בחב' החשמל, הרי שמבחינת דיני הארנונה הנכס למעשה טרם הושלם והעירייה מחויבת עפ"י חוק ליתן לו פטור לנכס שאינו ראוי לשימוש.


בתקופה שלאחר תיקון התקלה (ולאחר מסע מתיש יש לומר), קיבלה העירייה את טענתנו כי יש ליתן לחלקים אשר נותרו ריקים בבניין "הנחת נכס ריק", ועם תום ההנחה יש לתקן את סיווג החלקים הריקים מן הסיווג "משרדים" לסיווג הנמוך ביותר בצו הארנונה, באופן המפחית את חיוב הארנונה באופן דרמטי, וחוסך לבעל הבניין עד היום מיליוני שקלים.


• דוגמא נוספת: העירייה הגדילה את החיוב בגין נכס עסקי והחילה את ההגדלה באופן רטרואקטיבי. בשל הלכות ביהמ"ש העליון, המאשרות חיובים רטרואקטיביים שכאלה רק במקרים חריגים, ומאחר ועניינינו לא נפל בגדרם, בוטל בסופו של יום החיוב הרטרואקטיבי והמשמעות הייתה חסכון של מיליוני שקלים.


נציין כי קיימים תחומים ותתי-תחומים רבים בדיני הארנונה ולא ניתן כמובן להציג דוגמאות מכולם, ולכן המדובר כמובן בדוגמאות בלתי ממצות של העניין, אך השורה התחתונה היא ברורה : לא ניתן לקבל את דרישות תשלום הארנונה כפשוטן. ניתן וצריך להניח בספק גדול את הרשום בהן ולבצע שורה של בדיקות אשר עשויות לחסוך בחיוב הארנונה למשך שנים רבות קדימה. כמובן, ככל שהבדיקה מקצועית ופרטנית יותר, כך גדלים הסיכויים להפחתת החשבון.