ועד בית בשנות האלפיים - לא מה שחשבתם

אם חשבתם שוועד בית זה אדם פנסיונר אשר עובר אחת לשנה בין הדירות הספורות בבניין, אוסף דמי ועד בית, דואג שחדר המדרגות ינוקה פעם בשבוע, יגיע גנן פעם בחודש ואחזקת המעלית תשולם. תחשבו שוב.

פרויקטי הבניה הנבנים היום שונים לחלוטין מהבניין המוכר, הטוב והפשוט בו גדלנו. מדובר בפרויקטים שכוללים מאות דירות, מערכות טכנולוגיות מורכבות, אלפי דיירים, שטחים משותפים רחבים ויוקרתיים (גנים ציבוריים, חדרי כושר, בריכות שחיה וכו’) ותקציבי “דמי ועד בית” המסתכמים למאות אלפי ומיליוני שקלים.

בהתאם לכך, גם על וועד הבית מוטלת אחריות רחבה הרבה יותר המצריכה מיומנויות רבות ומגוונות– טיפול במערכות ומתקנים מורכבים (גנרטורים, מערכות מים, מערכות חשמל, מערכות גילוי אש וכיו”ב), טיפול באלפי דיירים ומאות דירות, טיפול בשטחים משותפים יוצאי דופן (גני שעשועים, חדרי כושר, בריכות שחיה, חניונים תת קרקעים וכו’), טיפול בתשתיות ותקציבים מול העיריה.

פעמים רבות כאשר מאכלסים הדיירים את הפרויקט הם מגלים שמאוחר מידי - השטחים הציבוריים כבר נמסרו (לא אחת, לדייר שהתאכלס ראשון), הליקויים לא תוקנו והקבלן לא הותיר כוח אדם מספיק כדי לתקן את כל התקלות, אלא הותיר הדיירים לנפשם.

בשנים האחרונות התפתחה תופעה של התאגדות ‘ועד בית’ ‘נציגות דיירים’ ו’ועדי שכונה’ עוד בטרם אוכלס הפרויקט לשם שמירה על האינטרסים המשותפים של הדיירים. התאגדויות אלו מתחילות כאשר הבניין עוד בשלבי הבניה הראשונים. ההתאגדות מאפשרת לדיירים לנצל את כוחם כקבוצה גדולה ומאוחדת ולוודא שהקבלן עומד בהבטחותיו, לקיים קשר הדוק עם העירייה לשם מילוי צרכי הפרויקט, לטפל בליקויי בניה בשטחים המשותפים ולנהל את המתקנים המשותפים בצורה הנוחה לכולם.

אחד הפרויקטים בהם קמה התאגדות זו, הוא פרוייקט “גינדי בולווארד” הידוע כיום כשכונת הצעירים היוקרתית “נווה דקלים” בפתח תקווה. הפרוייקט של חברת גינדי החזקות (קבלני ביצוע: דניה סיבוס והאחים שגראווי) כולל 10 בניינים כ”א בן 39 דירות, וכולל גם גני שעשועים ומתקני כושר, שטחי דשא, שטחי גינון ושטחי חניה של כ-10 דונם. הפרוייקט נמכר במסגרת מבצע של ”חבר” לאנשי כוחות הביטחון במרץ 2009 ואוכלס בשנת 2011.

ככל שמועד מסירת הדירות ומועד מסירת השטחים הציבוריים התקרב, נחשפה נציגות הדיירים הזמנית לנושאים רבים הדורשים את טיפולה המהיר – דרישות מהיזם/הקבלנים, בחירת חברת ניהול כאמור, קביעת גובה דמי ועד הבית, קביעת תקנון בית משותף / תקנון שכונה, פתיחת חשבונות בנק, עמידה על תיקון ליקויי בנייה ו/או עבודות שטרם הושלמו, הזמנת יועצים/מהנדסים/חברות בדק לקבלת שטחים משותפים ועוד. מאחר ומדובר בפרויקט גדול ובמאות דירות, ברור היה לנציגות הדיירים הזמנית שיש צורך בסיוע של אנשי מקצוע מהתחום הטכנולוגי, רכש, משפט, ראיית חשבון וכו’.

בהיעדר קופת ועד בית / שכונה משותפת בשלב “טרום אכלוס”, גויס סכום כסף ראשוני מכל אחד מבעלי הדירות שאותרו, עליו סוכם כי יתחשבנו מול יתר הדיירים עת יוקם “ועד בית” כהלכתו לאחר אכלוס וכן התנדבו מספר דיירים שהם אנשי מקצוע בתחומים להם נדרשה נציגות הדיירים הזמנית.

לימים, נציגות הדיירים הזמנית הפכה ל”ועד שכונה” בראשו עומד עו”ד רועי תמיר שאף קיבל תוקף למינויו והכרה מעיריית פ”ת.

ועד השכונה מנהל תקציב של למעלה ממיליון ₪ בשנה, דואג באופן מלא לתחזוקת מערכות השכונה והשטחים המשותפים, מארגן ומפיק אירועי תרבות וכיף שכונתיים ואף מפעיל חוגים וכו’ התורמים להווי השכונה.

ועד בית בשנת 2012 – הוא גוף מנהל אשר נדרשת ממנו מומחיות רבה בתחומים רבים, “מודל הפנסיונר/ית” כבר לא עובד, ‘ועד הבית’ היום הוא גוף מקצועי המנהל תקציב גדול ונדרש לסיוע מקצועי מקשת שלמה של נותני שירותים ומשיתוף פעולה עם גורמים רבים.