יש ברשותך דירה והחלטת למכור אותה? שים לב – כמוכר דירה, חלה עליך חובת גילוי כלפי הקונה. אם הסתרת עובדות מהותיות לגבי מצב הנכס, הדבר עלול להוביל לביטול החוזה ובית המשפט אף יכול להורות על מתן פיצוי לקונה.
עד לאחרונה, ציבור מוכרי הדירות היה מוגן במידה רבה מפני אפשרות של ביטול חוזה המכר על ידי הקונה, בטענה של אי התאמה. זאת בשל אחריות מסוימת אשר הייתה מוטלת על הקונה, לבדוק את מצב הנכס ולראות כי הוא מתאים לו, טרם חתימה על החוזה.
כאשר חוזה המכר אשר נוסח על ידי עורך דין מקרקעין, היה כולל סעיף שבו הדירה נמכרת AS IS, האחריות לבדיקת מצב הדירה הייתה מוטלת בחלקה הגדול על הקונה. על כן, היה והתגלו בנכס פגמים שונים, ניתן היה לזקוף לחובתו של הקונה אשם תורם במידה כזו או אחרת, על פי נסיבות המקרה. כלומר, האחריות המשפטית לא הייתה מוטלת בהכרח באופן מלא על המוכר.
מצב משפטי זה השתנה בעקבות פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון אשר קבע כי על המוכר מוטלת חובת גילוי רחבה ואף אם הקונה התרשל ולא ערך את הבדיקות הדרושות, זכותו להסתמך על אי התאמה ולדרוש את ביטולו של החוזה ו/או קבלת פיצוי כספי.
לדידו של בית המשפט בפסק דין זה, לא ניתן להביא את עקרון האשם התורם מדיני הנזיקין אל הסיטואציה של מכירת דירה ועל כן, כאשר נתגלו פגמים להם הקונה לא היה מודע, הוא יהיה רשאי לבטל את החוזה ו/או לקבל פיצוי מלא בגין הנזקים שנגרמו לו בשל העסקה. יובהר כי אף אם הקונה נהג ברשלנות בנוגע לבדיקת הדירה, לא תוטל עליו אחריות של אשם תורם ודי בכך כי המוכר ידע, או היה עליו לדעת על הפגמים שבנכס, בכדי להטיל עליו את מלוא האחריות.
מצב זה מעלה את השאלה, כיצד על מוכרי הדירות לפעול כעת, בבואם למכור את הנכס שברשותם. ובכן, על המוכר לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר ייצגו בהליך המכירה מתחילתו ועד סופו, כאשר יש להקפיד לפנות לעורך דין מומחה, בעל ניסיון עשיר בעסקאות מכר.
עורך הדין יוודא מחד, כי זכויותיו של המוכר נשמרות במסגרת הליך המכירה ומאידך כי הוא ממלא אחר חובת הגילוי המוטלת עליו. חשוב לזכור כי הסתרת נתונים רלוונטיים הנוגעים למצבה של הדירה, מסכנת את העסקה משהיא פותחת פתח לטענות עתידיות של אי התאמה. אלו עלולות להוביל לתביעה משפטית מצד הקונה אשר ידרוש לא רק לבטל את חוזה המכר, אלא גם יתבע פיצוי כספי מן המוכר על הנזקים שנגרמו לו.
עודכן ב: 18/11/2014