בית משפט השלום בירושלים
תא"ח 4415-05-12 X נ' X
בפני כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס
התובע ע"י ב"כ עו"ד מאיר ברנשטיין
נגד
הנתבעים 1. 2.
1. לפני תביעה לפינוי מושכר בהתאם לפרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן-"התקנות").
2. התובע טוען כי הנתבעים, חדלו מלשלם דמי שכירות במשך 7 חודשים ולמרות דרישה שנשלחה אליהם לפינוי המושכר עקב כך, הם מסרבים לפנות את המושכר.
אי תשלום דמי השכירות, יש משום הפרה יסודית של הסכם השכירות ובכך, יש כדי לבסס את דרישתו לסילוק יד של הנתבעים מהמושכר.
3. הנתבעים, אינם מכחישים כי לא שלמו את דמי השכירות כטענת התובע אך לדידם, הם נהגו כך הואיל ונמצאו ליקויים במושכר, בבעיות אינסטלציה וליקויי רטיבות שלא תוקנו על ידו. הליקויים התגלו להם לאחר שהחלה השכירות ולמרות שהוצג להם מצג עובר לחתימה על הסכם השכירות לפיו המושכר תקין וראוי לשימוש ונאמר להם כי בוצעו בו תיקונים בעבר ואין חשש לרטיבות במושכר.
התובע, לא דאג לתקן את הליקויים וסרב לדרישתם לביצוע תיקון למרות פניות חוזרות ונשנות אליו גם לא לאחר שבעל מקצוע מטעמו הודיעם כי קיימת בעיה בצנרת של המושכר.
הנתבעים טענו כי הם הסתמכו על התחייבות של התובע לפיה הוא יתקן את המושכר ובהתאם לכך האריכו את תקופת השכירות בתום השכירות לפי ההסכם המקורי, אך התובע לא עמד בדיבורו.
בכתב ההגנה נטען, כי לאור חוות דעתו של השרברב מטעם התובע החליט התובע על דעת עצמו ובניגוד לדין, כי הוצאות השרברב ככל שיידרשו תיקונים במושכר, ישולמו על ידו וע"י הנתבעים לסירוגין.
4. לעניין ליקויי הרטיבות במושכר, טענו הנתבעים כי היו נזילות בכל חלקי המושכר וכשטרח התובע לבקר בה בליווי בעל מקצוע, התחייב בפניהם כי הליקויים יתוקנו עם התחייבות לאחריות ל- 10 שנים. בהתאם לכך, הם התכוונו ל"שחרר" תשלום אחד אך משלא בוצע תיקון, הם לא העבירו לתובע תשלום בגין החוב לדמי שכירות עד היום. יתירה מכך, הנתבעים דרשו כי אורה לתובע לתקן את המושכר ולחייבו בפיצוי על נזקיהם ובגין עגמת נפש , בסך של 75,000 ₪.
המסגרת הדיונית:
5. תכליתו של הליך מכוח פרק ט"ז 4 לתקנות, למנוע המשך שימוש במושכר במהלך ניהול תביעה בהליך אזרחי רגיל, במקרים בהם לא משולמים דמי השכירות עובר להגשת התביעה ובעניינינו, גם לאחריה לפי עדותו של הנתבע. תביעה שהוגשה בתא"ח, תכלול רק את הסעד של פינוי להבדיל מסעד כספי אשר הרשות בידי משכיר להגישה בנפרד מתביעת הפינוי. בדומה לכך, לפי הוראת סעיף 215 יג. לתקנות, אין לשוכר זכות להגיש תביעה שכנגד בגין נזקיו עקב השכירות אך אין בכך כדי לקפח את זכותו ולמנוע ממנו להגיש תביעה עצמאית נגד המשכיר בגינם.
למרות זאת, נדרשתי לשאלת נזקי הנתבעים זאת, רק לצורך בחינה של הגנתם על זכותם להימנע מתשלום דמי השכירות עקב ליקויים נטענים במושכר ומבלי שיהיה בקביעותיי משום הכרעה בשאלת נזקי הנתבעים בגינם.
דיון ומסקנות:
6. הסכם שכירות למשך שנה נחתם בין בעלי הדין ביום 1.2.10 (להלן – "ההסכם המקורי"). ההסכם המקורי, הוארך פעמיים, בכל פעם לשנה אחת, בחתימה על "תוספת להסכם" (ההסכם המקורי ושתי התוספות, צורפו כנספח א' לכתב התביעה).
בהארכה האחרונה של ההסכם המקורי מיום 22.11.11 הוסכם כי תקופת השכירות תהיה עד יום 31.1.13 ונקבע בה כי התחייבויותיו של השוכר בהסכם המקורי , יחולו גם על תקופת השכירות המוארכת ( כאמור בסעיף 3 לתוספת האחרונה). בדומה לכך, דמי השכירות החודשיים שנקבעו בהסכם המקורי, נותרו בעינם ע"ס של 2,900 ₪.
7. התובע העיד כי הנתבעים לא שלמו את דמי השכירות במשך 8 חודשים (עמ' 4 שורות 6-7). הנתבע אישר בעדותו כי לא שולמו דמי שכירות למשך 7 חודשים והוסיף כי עד היום לא שולמו דמי השכירות (עמ' 4 שורות 23-24).
8. סעיף 12 להסכם קובע : "הפרה של תנאי מתנאי חוזה זה ע"י השוכר תזכה את המשכיר לדרוש את הפינוי המיידי של השוכר...". מכאן עולה כי אי תשלום דמי שכירות על פי ההסכם, מהווה הפרה יסודית של ההסכם והנתבעים, אינם טוענים אחרת. חיזוק לכך ניתן למצוא בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 ובסעיף 13 לחוק השכירות והשאילה , תשל"א-1971 (להלן-"חוק השכירות"). לפיכך אני קובעת כי אי תשלום דמי שכירות, מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
9. גם אם יוכיחו הנתבעים דבר קיומם של ליקויים במושכר, לפי ההלכה הפסוקה כאשר עסקינן בחיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר הצד השני לא עמד במילוי חובתו. על כך מצינו ברע"א 765 משה אלתר יחזקאל אלעני, פד"י לח (2) 701,708: "תרופתו של הנפגע במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמא שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הדין לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף".
10. המחוקק, נתן דעתו לזכויותיו של שוכר למקרים בהם נמצאו ליקויים במושכר המצויים באחריות המשכיר לתקן אותם כאמור בסעיף 7 (א) לחוק השכירות וכן נידרש המחוקק למצב דברים בו הליקויים לא תוקנו ע"י המשכיר , כאמור בסעיף 9 (א)(2) לחוק. במקרה זה, הרשות בידי השוכר לתקן בעצמו את הליקויים ולדרוש מהמשכיר את הוצאותיו ולחילופין, להפחית מדמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם לפי היחס בו פחת השווי בגין הפגם במושכר, לעומת דמי השכירות שנקבעו בהסכם.
במידה והשוכר, מבקש לתקן את המושכר בעצמו לפי זכותו מכוח חוק השכירות, עליו להודיע למשכיר על כוונתו קודם לבצוע התיקון, למעט תיקון דחוף לגביו אין חובת הודעה מראש.
11. חיזוק להיעדר זכות לשוכר, לחדול לחלוטין מתשלום דמי השכירות כי אם בכפוף לסעיף 9 לחוק השכירות, נימצא בסעיף 15(א) לחוק השכירות לפיו קיים פטור מתשלום דמי שכירות אם נמנע מהשוכר שימוש במושכר בשל נסיבות המושכר והגישה אליו ומבלי, שנקבע כי הפטור ניתן בשל כל ליקוי במושכר (ע"א (י-ם)11384/07 רחל ויזל נ' חסון, , בפסק הדין של השופט מ' דרורי).
12. הנתבע העיד כי הוא והנתבעת התגוררו במושכר במשך כל תקופת השכירות וכי גם כיום הם מתגוררים בו . הנתבע לא טען כי לא ניתן להתגורר במושכר מחמת מצבו כי אם טען להכבדה שנגרמה להם בשל רטיבות במושכר וכן עקב מס' מקרים של בעיות אינסטלציה שנמצאו. יתירה מכך, אילו היו במושכר ליקויים חמורים במידה שלא ניתן היה להמשיך לעשות שימוש במושכר צפוי שהנתבעים, היו ממהרים לתקן אותם דווקא לאור טענתם כי יקשה עליהם לטלטל עצמם ולעבור למושכר אחר.
בנוסף, הנתבעים האריכו את תקופת השכירות פעמיים (כאמור בתוספות להסכם המקורי) מבלי שנתנו ביטוי בתוספת להסכם למצבו של המושכר ומבלי שהתנו את הארכת השכירות בתיקון הליקויים ע"י התובע. מכל האמור אני למדה, שהלקויים במושכר לא היו חמורים במידה שמנעה מהנתבעים את השימוש במושכר.
13. לאור זאת, בהתאם לחיובי הנתבעים על פי ההסכם ועל פי הוראות חוק השכירות בנוגע לחיובי שוכר לרבות, במקרים בהם התגלה ליקוי במושכר, לא קם פטור לנתבעים מתשלום דמי השכירות והיה עליהם לשלם אותם כסדרם.
14. אין בידי לקבל את טענת הנתבעים בדיון לפיה הם לא הביאו את ראיותיהם להוכחת הליקויים במושכר הואיל והסתמכו על התובע שידאג להוכיח את הגנתו מפני טענתם בנוגע לליקויים וכי הוא יביא את עדיו (עמ' 4 שורות 34-33). הנטל מוטל על הנתבעים להוכיח את הגנתם בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה" ולמרות זאת, לא טרחו הנתבעים להציג חוות דעת של מומחה (מהנדס או שמאי) על הפגמים וליקויים במושכר, לא הציגו ולו גם תמונות של המושכר בהצגת חומרת הליקויים לפי טענתם.
15. הנתבעים, לא דאגו להציג פניה שלהם לבעל מקצוע על מנת שיעריך מה הם התיקונים הנדרשים במושכר והעלות הכרוכה בביצוע התיקון ולא שלחו הודעה לתובע כי בכוונתם לבצע את התיקון ולקזז את ההוצאה מהתשלום לדמי שכירות.
הנתבעים,גם לא בצעו את התיקונים בעצמם ולפיכך, לא עמדה להם הזכות לפי הדין לחדול מתשלום דמי השכירות.
לפי החלופה השנייה בסעיף 9 לחוק השכירות, היה בידי הנתבעים להפחית מדמי השכירות בשיעור הירידה בשווי השכירות עקב הליקויים הנטענים במושכר אך בהעדר חוות דעת של שמאי ומשלא הוכח שיעור הפגיעה בשווי השכירות, לא עמדה להם הזכות להימנע מתשלום מלוא דמי השכירות למשך למעלה מ- 6 חודשים.
16. לאור קביעותיי, אין להידרש לשאלת מצג שווא שהוצג לנתבעים על מצבו של המושכר עובר לחתימה על ההסכם אשר דינם להידון במסגרת תביעה כספית ככל שתוגש. יחד עם זאת יוער כי טענה זו יפה , אם תוכח , בפרט לתקופת השכירות המקורית אך אין לה משקל רב בנוגע לתקופות הנוספות בהתחשב בהארכת השכירות למרות הליקויים שהיו כבר ידועים לנתבעים לפי שיטתם. המושכר, הושכר במצבו AS IS כאמור כמובא להסכם וגם בכך יש כדי להשליך על טענתם ולהוכיח כי הוצג להם מצג בעל פה ע"י המתווך , שלא הוזמן להעיד וכי אותו מצג, גובר על הוראות ההסכם.
בנוסף, העלו הנתבעים בדיון, טענות שלא נטענו בכתב ההגנה כנגד עריכת ההסכם שלא כדין ע"י המתווך ועל כוונתו של התובע למכור את המושכר בהביאה לתביעה. העלאת טענות אלו יש בה משום שינוי והרחבת חזית ולפיכך, הן נידחות.
17. סיכומם של דברים, הנתבעים לא הוכיחו את זכותם להימנע מתשלום דמי שכירות במשך חודשים ארוכים ומשהופר הסכם השכירות הפרה יסודית באי תשלום דמי שכירות, עומדת לתובע הזכות לקבל סעד של פינוי.
18. לפיכך, דין התביעה להתקבל.
לפנים משורת הדין ועל מנת שתהיה שהות בידי הנתבעים למצוא להם מקום מגורים חילופי, אני מורה להם לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ עד ליום 10/09/12 .
19. אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט לתובע וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 6,000 ₪ .
עותק יישלח לצדדים.
ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ב, 19 ביולי 2012, בהעדר הצדדים.
עודכן ב: 12/09/2013
.jpg)
