מעצם טיבם, מגורים בבית משותף יכולים לגרור חילוקי דעות בין השכנים. נושא אחד ועיקרי החוזר שוב ושוב הינו - נזילות מים ורטיבות.


התקרה של אחד היא הרצפה של אחר


במצב דברים בו תקרה של דירה אחת היא רצפה של דירה אחרת, ובין שתיהן קיימות מערכות הבניין (כדוגמת- צנרות המים והביוב) הופך נושא זה לרגיש ובעל פוטנציאל נזק רב. בנוסף, לעיתים זה נובע דווקא מאיטום ונקודות רגישות, כדוגמת- גג ומרפסות.


בניינים רבים הנם בני 40-50 שנה, ואף יותר. משכך, תהליך "הזדקנות" התשתיות הינו אך טבעי, ולכן, ככלל, השאלה הנכונה הינה לא "אם" אלא "מתי" זה יקרה גם לי.


לעיתים יש שכנים המפנימים תהליך "הזדקנות" זה, ואז מתקיים שיתוף פעולה המביא לפתרון הבעיה. אך, לצערנו, רוב המקרים הינם שהדייר "המזיק" פשוט ממאן להפנים- לשתף פעולה- ולתקן את המפגע.


אז איך מתקדמים מכאן?


הדבר החשוב ביותר הוא לנסות ולהמשיך את מרקם החיים בבניין המשותף- כשמו כן הוא (!). יחד עם זאת, ולצד זאת, חשוב להמשיך ולשמור על האינטרסים של בני בתכם. שכן, בחלוף הזמן ובהיעדר ראיות יהא קשה מאוד להוכיח את הקשר הסיבתי בין הנזק שנגרם לדירתכם למזיק - ומכאן, לצערנו, פעמים רבות הצד השני נוקט במשיכת זמן וגרירת רגליים.


חשוב עד מאוד לאתר את הנקודה שבה הנכם חייבים לעבור ולנקוט בהליכים משפטיים כאלו ואחרים.


התשתית הנורמטיבית


סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע באופן מפורש כי בעל דירה זכאי לדרוש תיקון מבעל דירה אחרת כל אימת שאי ביצוע התיקון האמור עלול לפגוע בדירתו של הראשון. ואכן, בשורה ארוכה של פסקי דין אומצה ההלכה כי החובה המוטלת על בעל הדירה "המזיק" לתקן את ליקויי הבנייה הינה חובה "אבסולוטית" (בלתי מסויגת וחד משמעית).


בהתאם, עסקינן בחובה אשר אף איננה תלויה בנסיבות האשם בתקלה. כך, גם אם האשם בתקלה איננו בעל הנכס עצמו אלא, למשל- הקבלן אשר שיפץ את דירתו, הרי שראשית מוטל על בעל הדירה לתקן את הליקוי, ולאחר מכן יוכל להיפרע מהקבלן בגין רשלנותו המקצועית.


מהן הפעולות המרכזיות שניתן לנקוט בהן?


זיהוי המפגע - בעיות רטיבות מוגדרות כליקויים דינמיים אשר מתפשטים ככול שהטיפול בהם מתעכב, כך שהיקפם והשפעתם של הליקויים מחמירים ככול שהטיפול נדחה. סימני הרטיבות יכולים להתגלות במוקד אחד בדירה או במספר מוקדים שהסימנים להם מופיעים בדרך כלל באמצעות כתמים על התקרה, קילוף, התפוררות, נפילת טיח, ניתוק גושי בטון וחשיפת מוטות שהחלידו.


זיהוי מקור המפגע - כאשר מתגלים ליקויים יש לבדוק תחילה את המקור לליקויים, ובכך לשים לב האם המקור נובע מאחד השכנים, מהרכוש המשותף (גג הבניין, קירות חיצוניים וכדומה) או לחלופין המקור מגיע מהדירה שבה מופיע הליקוי. משכך, יש להיעזר תחילה באיש מקצוע שלו הציוד המתאים והאמצעיים הדרושים לצורך איתור מקור הנזילה שממנו נובע הליקוי.


חובת הזהירות - את הבדיקה לגילוי המקור לרטיבות או הנזילה יש לבצע בדקדקנות ובזהירות ממספר טעמים.


ראשית, הפנייה הראשונית לתיקון הליקויים, בטרם פנייה לערכאות משפטיות, דורשת שיתוף פעולה ורצון טוב של כל אחד מהצדדים. לכן, פניה הנסמכת על בדיקה מבוססת עשויה לתרום לרצון של הצד השני לשתף פעולה.


שנית, ככל שטענותיו לא תהיינה מבוססות, ייתכן ואנו נדרש לשלם בעבור עלויות בדיקה שבוצעו על ידי השכנים ואף ביחס לטיפולים.
שלישית, במקרים בהם פנייתנו הראשונית תעלה חרס, כך שניתקל בחוסר שיתוף פעולה והעדר רצון לפתור את הבעיה, בדיקה מקצועית ע"י מומחה תאפשר לנו להמשיך ולכלכל את צעדינו המשפטיים בבטחה.


כתב תביעה ובקשה ל"צו עשה" - ככל שהפניות לבעל הדירה שאצלו מקור הנזילה לא הועילו, יש להגיש תביעה למפקח/ת על רישום המקרקעין.


על פי רוב נקבע מומחה מטעם המפקח/ת לקביעת המצב העובדתי בשטח, קביעת מקורות הנזק וחלוקת האחריות לנזקים לרבות אופן התיקון. בהמשך, המפקחת תורה במסגרת פסק דין שיינתן על מי חלה האחריות והחובה לתקן ובאיזה אופן.


מדוע חשוב להסתייע בעורך דין לצורך ייצוג בהליך תביעה או הגנה?


פעמים רבות תובעים ונתבעים אינם בקיאים דיו בהליך זה, ומשכך אינם מצליחים להגיע למיצוי מקסימלי של זכויותיהם. בהתאם, לעיתים, נפסקים הוצאות כנגד תובעים אשר לא הצליחו להרים את רף ההוכחה המוטל על כתפיהם. ולעיתים, נפסקים דווקא הוצאות כנגד הנתבעים וחיובם בתיקון הנזקים, והכל לאור פערי הידע בייצוג וניהול ההליך באופן הנכון ביותר.


לעורך דין אלדד אמת ניסיון רב שנים בייצוג בערכאה זו הדורשת היכרות עם חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בנוסף, הצלחותיו של עורך הדין אלדד אמת מתבססות אף על ניסיונו והידע בהליכי בנייה, איטום ובתקנים הנדרשים, וכן על שיתוף הפעולה של עו"ד אמת עם גורמי מקצוע בתחומים נוספים המגדילים את סיכויי ההצלחה בהליך המשפטי הננקט.