מיסוי תושבי צרפת על נדל"ן בישראל

מיסוי תושבי צרפת על נדל"ן בישראל
מאת עו"ד אילה בירגר


לאחרונה רווחת התופעה שיהודים תושבי צרפת רוכשים נדל"ן בישראל ומאמר זה דן באלטרנטיבות המיסוי החלות עליהם בישראל.

הדין עפ"י האמנה בין ישראל לצרפת
להלן תמצית מדינות המס על נדל"ן עפ"י האמנה בין ישראל לצרפת:
1. הכנסה המופקת ממקרקעין(1) במדינה אחרת (משימוש ישיר, מהשכרה, ומכל שימוש אחר) תהא חייבת במס רק במדינה בה מצויים המקרקעין.
2. באשר לחב' גוש, חלקה - זכות המיסוי מוטלת על רווחים מהעברת מניות בחברות, שיותר מ-50% מנכסיהן, במישרין או בעקיפין, הנם מקרקעין השייכים למדינה, שבה נמצאים המקרקעין.
יוצא איפוא כי מכירת קרקע או השכרתה חייבות במס רק במדינה שבה נמצאת הקרקע ומכירת איגוד מקרקעין חייבת במס במדינה שבה המקרקעין הם של האיגוד.

השכרת נדל"ן – הדין בישראל (2)
בישראל יכול בעל נדל"ן להשכרה לבחור באחד מהמסלולים :
1. מסלול רגיל - המשכיר משלם מס בהתאם למס השולי שלו עפ"י מדרגות מס, העלול להגיע לשיעור של עד 48% (נכון ל- 2007). על ההכנסה החייבת מהשכירות, לצורך קביעת ההכנסה החייבת, יותרו בניכוי כל ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה, בשנת המס, כגון: הוצאות אחזקה, תיקונים, מימון, ארנונה, פחת וכו'(3).
2. מסלול מס מופחת - תשלום מס הכנסה בשיעור מופחת של 10% בלבד, על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. במקרה זה, המשכיר אינו רשאי לדרוש הוצאות כלל (מס על מחזור ההכנסות מדמי השכירות) ועל המשכיר לשלם את המס המופחת תוך 30 ימים מקבלת דמי השכירות.
3. מסלול פטור מלא - פטור מלא ממס על ההכנסה מדמי השכירות(4) (עד לתקרה הקבועה(5)). במסלול זה, לא ניתן פחת ע"פ תקנות מס הכנסה (שיעור פחת על דירות מגורים), התשמ"ט-1989. כמו כן עמדת רשות המסים בישראל הנה כי לא ניתן לתבוע פחת כלל היות שהזכאות לפחת מגולמת בפטור ממס.

הכנסות מדמי השכירות, העולות על תקרת הפטור, יחויבו במס על פי המסלול הרגיל (מסלול 1 לעיל). מאידך, ההוצאות יותרו יחסית לשיעור ההכנסה העולה על תקרת הפטור, לעומת כלל ההכנסות.

מכירת דירת מגורים
ככלל מכירת "דירת מגורים מזכה" פטורה ממס בתנאי שהנישום עומד במכלול התנאים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין . אולם לעיתים המוכר אינו עומד בתנאים הנ"ל ולפיכך, מכירת הדירה חייבת במס שבח. השבח בר החיוב הנו התמורה ממכירת המגרש בניכוי עלות הרכישה (שממנה מנוכה הפחת, שהנישום יכול לדרוש ואין רלוונטיות למה שדרש הנישום בפועל). כאשר הנישום בחר להשכיר את הדירה על פי מסלול 2 לעיל, על אף שאי אפשר לדרוש פחת, הפקודה קובעת, כי לצורך חישוב השבח בעת מכירת הדירה - לשווי המכירה ייווסף הפחת המרבי, שניתן היה לנכות על פי כל דין בתקופה, שבה המשכיר נהנה משיעור המס המופחת. הרציונל העומד מאחורי גישה זו הינו כי כאשר הנישום בחר להחיל את מסלול הפטור על הכנסות השכירות (מסלול 3 לעיל), יש להפחית את הפחת המרבי שהנישום יכול לדרוש מעלות רכישת המקרקעין (בעת מכירה חייבת של דירת המגורים), ולכן שבח בר החיוב יגדל, כמובן.




לסיכום

השכרת דירה בישראל בידי תושב צרפת

קיימים 3 מסלולים :
א. משטר מס, המתיר את כל ההוצאות שיצאו בייצור ההכנסה, ברם המס עלול להגיע לשיעור של עד 49%.
ב. מס, ששיעורו מוגבל ל-10% על מחזור ההכנסה (לא מותרות כל הוצאות).
ג. מסלול פטור עד תקרה של 4,200 ש"ח.
בעת מכירת הדירה, ניתן לקבל פטור מן המכירה, אם עומדים בכל התנאים של פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. אם אין עומדים בכך, המס ממכירת המקרקעין יכול לנוע בשיעור שבין 48%-20% (תלוי במועד הרכישה של הדירה).
יש לציין, כי בעבור תושב צרפת, המסים ששולמו בישראל בגין השכרת הדירה או מכירתה (שסוקרו לעיל) הם סופיים, קרי, לא ישולמו עוד מסים נוספים בצרפת.

מכירת דירה בישראל בידי תושב צרפת

בעת מכירת הדירה, ניתן לקבל פטור מן המכירה, אם עומדים בכל התנאים של פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. אם אין עומדים בכך, המס ממכירת המקרקעין יכול לנוע בשיעור שבין 48%-20% (תלוי במועד הרכישה של הדירה).
יש לציין, כי בעבור תושב צרפת, המסים ששולמו בישראל בגין השכרת הדירה או מכירתה (שסוקרו לעיל) הם סופיים, קרי, לא ישולמו עוד מסים נוספים בצרפת.
יש לציין, כי על אף שהמס על מכירת דירת מגורים (שאינה זכאית לפטור על פי הוראות חלק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין), שהנו בשיעור שבין 48%-20%, ניתן לבצע תכנון, המשלב בין הדין הפנימי בישראל ובין הדין שבאמנה בין ישראל לצרפת. כך, המס על מכירת דירת המגורים יהיה סופי בשיעור 10%, קרי, סך כל המס בגין מכירת הדירה, הן בישראל והן בצרפת, יהיה בשיעור 10% בלבד.


הערות :
(1) על פי המשמעות, שיש להם על פי דיני המדינה שבה נמצאים המקרקעין. בכל מקרה, המונח יכלול נכסים הנלווים אל המקרקעין, כגון: משק חי וציוד המשמשים בחקלאות ובייעור, זכויות שחלות עליהן הוראות החוק הכללי הדן במקרקעין (זכויות בנייה), זכות ההנאה מפירות מקרקעין וזכויות לתשלומים משתנים, או לתשלומים קבועים כתמורה בעד ניצול, או הזכות לנצל מרבצי מחצבים, מקורות ואוצרות טבע אחרים; ספינות, סירות וכלי טיס לא ייראו כמקרקעין.
(2) על פי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007.
(3) ניתן לדרוש פחת על פי החלופות הבאות:
א. תקנות מס הכנסה (שיעור פחת על דירה המושכרת למגורים), התשמ"ט-1989. על פי התקנה ניתן לדרוש פחת בשיעור 2% משווי הדירה (כולל רכיב הקרקע, ולא על בסיס עלות בלבד).
ב. תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (שיעורי פחת), התשמ"ו-1986.
ג. חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות) (הוראת שעה ותיקוני חוק), התשמ"א- 1981.
(4) ראה חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים)(הוראת שעה), התש"ן-1990.
(5) החל מיום 11.1.2007, תקרת הפטור נקבעה לסך של 4,200 ש"ח.