עורכי דין פורום עורכי דין פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה
עכשיו בפורומים
תוספת תשלום על טיפולי שיניים
בוריס שוליק | לפני 1 שעות, 10 דקות
מס על ריבית זכות בבנק
מירית | לפני 1 שעות, 25 דקות
מאמרים בתחום
פסקי דין בתחום

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה

קבוצת רכישה הינה אחת האפשרויות הטובות והמשתלמות ביותר לבניית בניין מגורים. המורכבות של קבוצת הרכישה כוללת בתוכה אלמנטים רבים ומצריכה ידע ונסיון על מנת להוציאה אל הפועל.


עסקת קומבינציה פירושה עסקה שנעשית בין בעלי הקרקע לקבלן מבצע לצורך בניית בניין מגורים על הקרקע שבבעלותם (בין אם הקרקע ריקה או מאוכלסת).


מטרתו של פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה הינו לתת מענה ויעוץ מקצועי לכל השאלות בנושאי קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה, לרבות בדיקת כדאיותן אל מול שיטות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38, פינוי בינוי ואחרות.
 

פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה

עו"ד שי הררי

053-9428503


אודות מנהל/ת הפורום:

עו"ד שי הררי עוסק בתחום הנדל"ן תוך התמקדות בעסקאות מורכבות במקרקעין ובהתחדשות עירונית, תמ"א 38, פינוי ובינוי, קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה, ומעניק ליווי משפטי מקיף בתחומים אלה.


לאורך השנים צבר עו"ד הררי נסיון רב בתחום המקרקעין תוך הענקת ייצוג משפטי לקבלנים ויזמים מהשורה הראשונה, חברות, בעלי בניינים ולקוחות פרטיים רבים בכל רחבי הארץ, אותם ליווה בהצלחה החל משלב המו"מ והתכנון ועד לשלבי סיום והשלמת הפרויקט.
 

הודעה חדשההודעה חדשההודעה ללא תוכןהודעה ללא תוכן
מכירת קרקע של קבוצת רכישה
יהודית
17/1/2019 10:35
שלום,
רכשנו קרקע לפני כ-4 שנים והמצב העכשווי הוא שיש טיוטת דוח 0 ותו לא. לפי טיוטת הדוח העלות לדירה עומדת להיות פי 2 מהפרסומים של היזם ויתכן מאוד שחלק גדול לא יועל לעמוד בזה.
השאלה היא האם מותר לנו למכור את הקרקע + תוכניות לקבלן?
תודה
מכירת קרקע של קבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
19/1/2019 18:44
שלום יהודית,

התשובה היא כן. כלומר, מדובר ברכוש שלך, שאת לחלוטין יכולה למכור.

שתי התייחסויות:

שימי לב לכך שהמכירה צריכה להיות בהתאם לתנאי הקבוצה בהסכם השיתוף, שהעיקרי שבהם שהרוכש ייכנס בנעלייך ויעמוד במלוא תנאי הרכישה והתשלום. כמובן, שישנו אישור סופי של הקבוצה לכך.

דבר נוסף, צריך לדעת למכור דירה בקבוצת רכישה.

בברכה,

עו"ד שי הררי,

שי הררי משרד עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מס רכישה לדירה ראשונה מקבוצת רכישה
תמי
15/1/2019 9:10
שלום,
קנינו דירה מק.רכישה בשנת 2011 מכיוון שהתעכבה נואשות קנינו דירה נוספת בשנת 2013 על הנוספת שלמנו מס רכישה
על הדירה מק.רכישה אנחנו פטורים ממס רכישה גם על הקרקע אנחנו פטורים(אגב נמכור אותה לכשתבנה)
ניכוי היטל השבחה בעסקת קומבינציה
אבי
12/1/2019 18:03
למיטב ידיעתי בעיסקת קומבינציה בעל הקרקע משלם היטל השבחה על כל הנכס ולא רק על החלק הנמכר.
שאלתי האם בחישוב מס שבח ניתן לנכות כהוצאה את מלוא היטל ההשבחה או רק בגובה החלק היחסי של הקרקע הנמכרת לקבלן.אם לדוגמא מדובר בעיסקת 60/40 ,זאת אומרת שלקבלן נמכרו 60% מהקרקע ,האם הניכוי של היטל ההשבחה יהיה רק על 60% מגובה ההיטל? או על כולו?
מס רכישה על קרקע בקבוצת רכישה
חיה סרוסי
8/1/2019 12:03
קניתי דירה במחיר למשתכן ועכשיו אני רוצה לקנות קרקע בקבוצת רכישה מה המיסים שאמורים להיות ? הם יותר גבוהים כי זה דירה שניה?
תודה רבה
מס רכישה על קרקע בקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
9/1/2019 16:41
שלום חיה סרוסי,

התשובה הפשוטה היא כן.

לצורך הרכישה, הדירה תיחשב כדירה שניה.

בברכה,

עו"ד שי הררי
שי הררי משרד עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תשלומים לקבלן מקבוצת רכישה
עטרה ש
8/1/2019 11:59
שלום, אני נמצאת בקבוצת רכישה
כעת יש את כל האישורים לבנייה וסגרו עם קבלן. שהתחיל לבצע עבודות חפירה בשטח. קיבלתי מכתב על התיקריות שיהיו בגין מדד תשומות הבנייה. כדי לחסוך את ההתיקרויות יצרתי קשר עם החברה המנהלת עמנ לשלם להם עוד כסף שיש לי שלא אצטרך לשלם עליו את המדד והם אמרו שלא ניתן כי זו קבוצת רכישה ואם היתי רוכשת מקבלן זה היה אפשרי. האם זה חוקי? כמו כן בקשתי להעביר ישירות לקבלן ולא אשרו לי בטענה שהקבלן מקבל את הכסף בהתאם להתקדמות הבנייה. מה עלי לעשות לחסוך מדדים אלו? תודה רבה !
תשלומים לקבלן מקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
9/1/2019 16:43
שלום עטרה ש,

אין דרך לחסוך התייקרויות במדד תשומות הבניה. המורכבות היא שמדובר במדד גבוה יחסית.

מבחינת חוק, אזי הדבר חוקי.

השאלה כאן היא מה % הסטייה שיש לכם (כלומר, בכמה הדירה מתייקרת מהמחיר שעליו הוסכם).

בברכה,

עו"ד שי הררי,

שי הררי משרד עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קנס למשרד השיכון עקב מכירת דירה מקבוצת רכישה אחרי טופס 4
אבי
7/1/2019 22:22
שלום וברכה,
ברצוני לדעת מה גובה הקנס שצריך לשלם למשרד השיכון אם מוכרים דירה מקבוצת רכישה אחרי טופס 4?
קנס למשרד השיכון עקב מכירת דירה מקבוצת רכישה אחרי טופס
עו"ד שי הררי
9/1/2019 16:45
שלום אבי,

תבדוק באתר משרד השיכון, שם מופיע הסכום המדויק (לפי הזכור לי מדובר על כמה עשרות אלפי ש"ח).

בברכה,

עו"ד שי הררי,

שי הררי משרד עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רכישת דירה במסגרלת קבוצת רכישה
שירה פרידלנד
4/1/2019 8:21
שלום יש לי שאלה בנוגע למצב קצת מורכב אחי רכש דירה בקבוצת רכישה , הדירה עדין בשלבי בנייה , הרכישה הייתה לפני שהתחתן אבל לאחר שהתחתן לא היה מסוגל להמשיך ולשלם עבור הדירה ואבא שלי משלם את כל ההוצאות.
החלטנו שאני ,אחותו, יעבור לגור בדירה כשתהה מוכנה וישלם לאבי שכירות חודשית עם חוזה מסודר
האם אישתו של אחי או אחי יכולים לטעון שזוהי דירתם לדרוש אותה כרכושם לתבוע לגור בה הרישום על שם אחי (עוד לפני שהתחתן) בועל אבא שלנו משלם את כל ההוצאות עבור הדירה.
רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
11/1/2019 8:49
שלום שירה,

את מעלה כמה נקודות, שאמנם קשורות זו בזו באותו עניין, אך מנותקות אחת מהשניה.

1. אחיך קנה את הדירה לפני שהתחתן, ולכן הדירה שייכת לו, ואשתו לא תוכל לטעון שהדירה גם שלה.
2. יחד עם זאת, אשתו יכולה תמיד להעלות טענה (נניח שבעת גירושין) שחלק מהדירה שייך לה, כיון שהדירה נרכשה לפני החתונה, אך היא עזרה בתשלומים שלה.
3.הרעיון שלכם, הוא לא רע, אפילו בכלל לא. משום שתשלום ההוצאות באופן מלא, יכול להעיד על תשלום מצדו של אחיך לדירה, ללא עזרת אשתו.
4. אבל יש בכך קושי, כי אתם משלמים את דמי השכירות, ש(באופן מוזר), לא בהכרח מעידים על תשלומים לדירה עצמה, משום שאתם לא את המשכנתא (מה שמומלץ יותר).
5.במנותק מכך, תבדקו האם ניתן כי תרכשו את הדירה ממנו באופן כלשהו.

בברכה,

עו"ד שי הררי,

שי הררי משרד עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מס רכישה בקניית דירה חליפית מקבוצת רכישה
אהרון
3/1/2019 10:51
אני מעוניין לקנות דירה מאדם שקנה בקבוצת רכישה, הדירה בשלבי בנייה מתקדמים אבל עדיין אין טופס 4. יש לי דירה נוספת שאני מתכוון למכור, האם אני יהיה זכאי לפטור ממס רכישה? ותוך כמה זמן אצטרך למכור את הנכס כדי לקבל את הפטור?
מס רכישה בקניית דירה חליפית מקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
5/1/2019 10:27
שלום אהרון,

התשובה היא שכן. תהיה זכאי לפטור של דירה יחידה (כמובן שבהתאם למדרגות שקבועות בחוק).

מעבר לזה, המכירה תצטרך להיות עד 12 חודש או עד 24 חודשים (בהתאם לסעיף הרלוונטי).

בברכה,

עו"ד שי הררי,

שי הררי משרד עו"ד

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הערת אזהרה בהסכם קומבינציה
שמואל פלק
31/12/2018 11:35
שלןם רב
אני חלק ממישפחה שחתמה הסכם קומבינציה עם קבלן על בית משותף שחלק
מהדירות הם דיירים מוגנים וחלק שלנו.
החוזה נחתם בשנת 2008. בחוזה אין תאריך יעד (בגלל או טעות או מכוון לא ידוע לי
למה) מאז ועד היום לא נעשה כלום מצד הקבלן. יש לו הערת אזהרה על שמו.
שאלתי היא. איך אפשר להוציא את הערת האזהרה מהקבלן והאם הוא יכול להחזיק אותנו ככה כמה שנים שהוא רוצה?
בתודה מראש שמואל פלק.
שכר טיפול במכירה יד2 בקבוצה שלא נרשם בית משותף
שמולי
27/12/2018 16:58
כמה מותר לעו"ד שטיפל בקבוצת רכישה לקחת על זה שהוא רושם את החלפת הבעלות, אם מישהו מהקבוצה המקורית מוכר את הדירה ואין עוד טאבו לבית (עברו יותר מחמש שנים מאז שסיימו לבנות)?
שכר טיפול במכירה יד 2 בקבוצה שלא נרשם בית משותף
עו"ד שי הררי
30/12/2018 12:06
שלום שמולי,

שכ"ט מקובל בקבוצת רכישה עומד על בערך 1.5% בתוספת מע"מ.

במקרה שאתה מתאר, זו כבר לא קבוצה, כי הבנייה הסתיימה ויש טופס 4. מה שנותר זה רק לסיים את הרישום.

בברכה,

עו"ד שי הררי

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מועד תשלום מס שבח בדירה מקבוצת רכישה
אוהד
23/12/2018 15:16
שלום לך, אם אני מצטרף לקבוצת רכישה של 50 איש, כאשר עדיין אין הסכם חתום עם הקבלן, באיזה שלב אצטרך לשלם מס שבח? בתחילת הבנייה? במועד קבלת המפתח? אם זו דירה חלופית, אפשר לקבל פטור?
מועד תשלום מס שבח בדירה מקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
26/12/2018 20:20
שלום אוהד,

מס שבח חל במכירה. תצטרך לשלם בתוך 30 ימים ממועד המכירה של הדירה.

יכול להיות שאתה מתכוון למס רכישה?

בברכה,

עו"ד שי הררי


שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אחריות בדק בעסקת קומבינציה
שמעון מילגרום
17/12/2018 14:43
אני עומד לחתום חוזה קומבינציה עם יזם. אני מבקש לקבל ערבות כספית על אחריות הבדק. ואילו היזם טוען שזה לא מקבל. היות ובמסגרת החוזה הוא מתחייב על אחריות בדק כפי הקבוע בחוק. אבקש לדעת האם מקובל לקבל גם ערבות כספית.
אחריות בדק בעסקת קומבינציה
עו"ד שי הררי
18/12/2018 19:35
שלום שמעון מילגרום,

בעסקת קומבינציה זה דווקא מקובל (אגב, לא בהכרח נכון, אבל כן מקובל).

בברכה,

עו"ד שי הררי

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תשלום ראשון בקבוצת רכישה במועד רישום הזכויות בטאבו
עופרה
16/12/2018 13:55
שלום, לפי ההסכם שקיבלתי לעיון, אני רואה שהתשלומים מחולקים ל-5, בכל פעם במועד אחר לפי קצב ההתקדמות. התשלום הראשון אמור להיות כאשר הקבלן רושם את הזכויות בטאבו על שמי. האם לדעתך מודל זה מספק הגנה מפני אובדן התשלומים? תודה רבה,
תשלום ראשון בקבוצת רכישה במועד רישום הזכויות בטאבו
עו"ד שי הררי
18/12/2018 19:39
שלום עופרה,

מהנתונים שמסרת, זו שאלה קצת קשה. מנגנוני התשלום קשורים באופן ישיר לתזרים, ולביטחונות שישנם. ולכן ע"מ לענות צריך לראות את החוזה את לוח התשלומים ואת מנגנוני הביטחון שישנם בחוזה.

בברכה,

עו"ד שי הררי

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קנס משרד השיכון על העברת דירה ללא תמורה מקבוצת רכישה
יאיר
12/12/2018 8:36
שלום,
אימי קנתה דירה מקבוצת רכישה והיא מעוניינת להעביר אותה לאחי ללא תמורה.
לפי תנאי הרכישה מי שמוכר את הדירה תוך 3 שנים מקבלתה יחוייב בקנס של כ43000 ש"ח.
האם יש מה לעשות בנידון? לפנות לוועדת חריגים?

הטיעונים שלנו כרגע הם ש:
1. מדובר בהעברה ללא תמורה כך שאימי לא מרוויחה דבר "ממכירת" הדירה אלא רק דואגת לעתיד בנה ולא ראוי שתצטרך להקנס על כך.
2. הקבלן איחר במסירת הדירות ביותר משנתיים וחצי ועל כן סבלנו מאובדן הכנסות של שכירות בתקופה זו..
3. אם ניקח את השנתיים וחצי שהקבלן איחר במסירת הדירות ונוסיף את מספר החודשים שהדירה בחזקתנו בפועל (מעל חצי שנה) נקבל שעברו למעשה 3 שנים מהתאריך שהקבלן התחייב למסור את הדירות- כלומר, אם הוא היה מוסר את הדירות בזמן היינו אמורים להיות פטורים מהקנס של משרד השיכון.

תודה רבה!
קנס משרד השיכון על העברת דירה ללא תמורה מקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
12/12/2018 21:02
שלום יאיר,

הבעיה עם הטיעון הראשון הוא שאם אמך דואגת לאחיך (ובצדק), אז למה בכלל היא הזדקקה להטבה. הטיעון השני הגיוני, אך לא בטוח שיספיק לצורך ביטול הקנס.

בכל מקרה, ברור ששווה לנסות, אך קח בחשבון את כל האופציות מבחינתך.

אני דווקא אשאל מהכיוון האחר, האם ההעברה ללא תמורה חייבת להתבצע כעת?

בברכה,

עו"ד שי הררי

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

פטור ממס רכישה בקניית דירה שנייה בקבוצת רכישה
גולן
9/12/2018 14:03
היי אני רוצה לקנות דירה שהוצעה לי, היא הנבנית במסגרת קבוצת רכישה וסיום הבנייה צפוי רק בעוד 5 שנים. בינתיים ארצה לקנות נכס נוסף למגורים עד שאקבל את המפתח לדירה, ולאחר קבלת המפתח למכור את הנכס החלופי. האם אוכל לקבל פטור ממס רכישה על הנכס? תודה
פטור ממס רכישה בקניית דירה שיה בקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
12/12/2018 21:04
שלום גולן,

התשובה הפשוטה היא לא- לא תהיה זכאי לפטור.

האפשרות שעומדת בפניך היא למכור את הדירה הנרכשת (בקבוצת הרכישה), בתוך לא יותר מ-24 חודשים ממועד חתימה על הסכם המכר.

בברכה,

עו"ד שי הררי

שאלו את מנהל/ת הפורום: משרד עו"ד שי הררי  053-9428503

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר