שלום, קיבלתי לבעלותי נכס המשמש מחסן. כיצד אוכל לחשב את דמי השכירות שלו אם ברצוני להשכיר אותו כנדל"ן מסחרי? תודה
שלום רב,
ראשית, השכרת המחסן בהתאם לייעודו היא בכל מקרה כנדל"ן מסחרי (אלא אם יש אפשרות פיסית, תכנונית וכלכלית לשנות ייעודו למגורים).
גובה דמי השכירות הראויים לנכס ספציפי הוא שאלה שמאית. ניתן לבדוק נכסים דומים באזור, בכדי לקבל תחילתה של הערכה סבירה. רצוי לבצע חישוב של התשואה השנתית הצפויה או המבוקשת כדי לקבל תמונה מלאה של העלויות/רווחים ולכלכל צעדיך.
באופן בסיסי, יש לחשב את התשואה השנתית ע"י הכפלת ההכנסה החודשית ב- 12 חודשים, תוך שקלול שיעור התפוסה הממוצע (דהיינו תקופות בהן הנכס עשוי לעמוד ללא שוכר), פחות העלויות השוטפות (תיקונים, תשלומים המוטלים על בעל נכס, ביטוח מבנה, עלויות מימון וכו') ולחלק סכום זה בעלות רכישת הנכס.
כמובן שעלויות שהוטלו לפי החוזה על השוכר (למשל מסים עירוניים, דמי ניהול וכו') אינן צריכות להיכנס לתחשיב הרווח ביחס לתקופה המושכרת, אך הן ישפיעו בהכרח על הרווח בתקופות ללא תפוסה.
בסופו של דבר, כאמור לעיל, דמי השכירות שניתן לקבל הם פונקציה של דמי שכירות לנכסים דומים באזור, אך בעיקר של ההסכמות בין הצדדים לחוזה השכירות. ייתכן ותעדיף להשכיר לטווח ארוך תמורת דמי שכירות מופחתים. ייתכן ותמצא שוכר אשר מבחינתו יש ערך מוגבר למחסן דווקא באותו אזור (למשל בעל עסקה קרוב הזקוק נואשות למחסן).
במידה ומדובר בנכס קטן יחסית, אשר ההכנסות הצפויות ממנו אינן מצדיקות פניה לשמאי לקבלת הערכת דמי שכירות ראויים, הרי שזה עניין של "ניסוי וטעיה", תוך התבססות על נתונים נכסים דומים באזור.
שאלו את מנהל/ת הפורום:
רוזנר ושות, משרד עו״ד
053-7105230
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
