פורום מקרקעין - נדל"ן
אחד הצרכים הבסיסיים ביותר של האדם הוא גג מעל לראשו, מה חשוב לדעת כשבונים בית? איך רוכשים קרקע?
פורום מקרקעין נדל"ן הוקם במטרה לספק מענה לשאלות בתחומים כגון:
חוזה מקרקעין, הסכם מכר, הפשרת קרקעות, ליווי פרויקטים, תמא 38, תכנון ובנייה, היטל השבחה, הערת אזהרה, דיני מושבים, הפקעת מקרקעין, קניית דירה, מכירת דירה, סכסוכי שכנים, טאבו ועוד...
חשוב לציין, כי תשובה הניתנת בפורום אינה מהווה תחליף להתייעצות עם עורך דין במקרה הצורך.
הודעה חדשה
הודעה ללא תוכן
השאלות שאת מציגה מאד ספציפיות ודורשות בדיקה מעמיקה
ופרטנית בטרם אוכל להשיב לך עלהם בצורה רצינית
תוכלי לפנות אלי לקבלת ייעוץ משפטי
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
מומחית לדיני מקרקעין
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
במידה ולא חתמת למתווך על הסכם התקשרות לפיו את מתחייבת לשלם לו דמי תיווך עבור דירה/ נכס ספציפי אין שום חובה לשלם למתווך דמי תיווך.
בברכה
רבקה ניר
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הנך מוזמן ליצור עמי קשר טלפוני על מנת לקבל חוות דעת משפטית בנדון.
בברכה,
מיכל רז, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בעל הדירה שלי פושט רגל ושכר מתווך שיראה את הדירה למשקיעים חדשים.
הדבר מציק לי כיוון שהמתווך מדבר איתי לפחות פעמיים - שלוש בשבוע ומבקש יפה (אך בעצם דורש) להגיע להראות את הדירה.
על פי חוק. איך אני צריך להתנהל?
אני יכול להראות את הדירה פעם בשבוע לכל היותר ורק לאדם אחד -שניים כיוון שאני מאד עסוק.
ראשית, נדרש לבחון את הוראות חוזה השכירות אשר מסדירות את מערכת היחסים המשפטית בין הצדדים. ייתכן שקיימות הוראות ברורות בהתייחס לשאלה הספציפית בחוזה השכירות והצדדים מחויבים לפעול לפיהן.
במידה וחוזה השכירות אינו מתייחס לסוגיה זו או במקרה שבו הנך סבור כי הביקורים תכופים ובלתי סבירים בניגוד להוראות חוזה השכירות , ניתן לטעון בפני המשכיר כי הצגת הדירה במרבית ימות השבוע בלתי סבירה ופוגעת באורח החיים שלך ובני ביתך בדירת המגורים. במקרה כזה ניתן לנסות להגיע להסדר עם המשכיר כי הדירה תוצג ביום קבוע בשבוע באופן מרוכז לכל רוכש פוטנציאלי החפץ לראותה, ובלבד שהמועד יתואם מראש בין הצדדים.
בברכה,
מיכל רז, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
רכשתי דירה חדשה מקבלן, לצערי בחוזה רשום הצמדה למדד תשומות הבניה מיום חתימת החוזה, לאחר כ-9 חודשים ניתן היתר בניה ורק לאחר 4 חודשים מיום קבלת ההיתר קיבלתי שוברי תשלום.
השאלה שלי היא האם אני מחויב לשלם מדד תשומות הבניה שאין שוברי תשלום,?? זאת אומרת שלא ניתן לשלם ...יש סתירה בסעיפים בחוזה , סעיף אחד אומר מדדים מיום חתימת חוזה וסעיף שני מצוין כי התשלומים יעשו אך ורק באמצעות פנקס שוברים...אנא מכם תשובה בעניין, תודה רבה..
משאלתך הנני מבינה כי רכישת הדירה בוצעה בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט ובטרם המוכר התקשר עם בנק מלווה בפרויקט. לאור זאת, אני מניחה כי הכספים הראשונים ששולמו על ידך עד לגובה של 7% ממחיר התמורה שולמו לחשבון נאמנות בהתאם לחוק המכר.
לאחר קבלת היתר בנייה ולאחר התקשרות המוכר עם בנק מלווה, נדרשת לשלם את יתר התשלומים, בהתאם ללוח התשלומים בהסכם מכר באמצעות פנקס מקדמות של הבנק המלווה (תשומת ליבך - עליך לוודא כי קיבלת בטוחה לפי הוראות חוק המכר לכספים ששולמו על ידך למוכר, לדוג' - ערבות בנקאית/ פוליסת ביטוח).
כדי ליתן מענה לשאלתך ולבחון את חוקיות ההצמדה כפי שנעשתה על ידי המוכר בעניינך, נדרש לבחון את הוראות החוזה הספציפי בו התקשרת עם המוכר לצורך בחינת סוגיית מועד הצמדת תשלום התמורה למדד תשומות בנייה.
הנך מוזמן ליצור עמי קשר בנדון.
בברכה,
מיכל רז, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
נדרש לקבל פרטים נוספים אודות מתווה העסקה על מנת לבחון מהי הדרך המשפטית המומלצת עבור הצדדים להתקשרות משפטית בניהם.
ניתן ליצור עמי קשר בנדון.
בברכה,
מיכל רז, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
כלתי ובני גרים אצלינו בדירה, היא רוצה לשנות את כתובתה במשרד הפנים שהיא גרה אצלינו על מנת שמספר הנפשות בדירה שלנו יגדל (מה שמקנה הנחה בשימוש במים וכו'). רציתי לשאול האם דבר כזה יכול לפגוע בי בעתיד איכשהו בצורה משפטית?
לדוגמא, נגיד הזוג מחליט להפרד, האם היא תוכל לדרוש ממני משהו בגלל שהיא רשומה שהיא גרה בדירה שלי?
תודה,
חנה
בשל העובדה כי מדובר בנושא רגיש הנוגע בדיני משפחה
אני ממליצה לך להתקשר אלי ולקבל ייעוץ אישי.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אשמח אם תצרי איתי קשר באופן פרטי
כך שאוכל לקבל יותר פרטים ולתת לך תשובה מדוייקת.
בברכה
רבקה ניר,עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
כל עוד האם יושבת באולם יכולה הבת לדבר בשמה אם השופט נתן לה רשות לעשות זאת.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
במידה ותושב חוץ נמצא בארץ אין מניעה כי יאומת ע"י נוטריון לביצוע פעולות בארץ.
במידה ותושב חוץ לא נמצא בארץ יצטרך לשם ביצוע פעולות בארץ לגשת לאמת את חתימתו בפני הקונסול.
לגבי פעולות בחו"ל נוטוריון בארץ יאמת את החתימה, אך יש צורך באפוסטיל.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בדקתי את החוזה שלנו (נוסח הסטנדרטי של חוזה שכירות בלתי מוגנת) וזה מה שכתוב:
"השוכר מתחייב לאפשר למשכיר או לבאי כוחו להיכנס לדירה בשעות סבירות ומקובלות, תוך תאום של 48 שעות מראש עם השוכר, כדי לבדוק את מצב הדירה. כן מתחייב השוכר לאפשר למשכיר להציג את הדירה בשעות סבירות ומקובלות לשם השכרתה או מכירתה."
השאלה אם זה אומר שיש לבעלי הדירה זכות לדרוש לערוך אירוע בית פתוח בדירה המושכרת ועוד כחצי שנה לפני תום החוזה? בית פתוח, כשכל עובר ושב ברחוב יכול להיכנס הביתה חופשי (כולל פועלי בניין שעכשיו עובדים בבניית שני הבתים הסמוכים), כולל הפצת פליירים בשכונה עם פרסום הכתובת ותמונות הדירה עם החפצים שלנו. לדעתי זה פוגע לא רק בפרטיות אלא גם בבטחון שלנו.
על פי החוזה המשכירים יכולים להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים.
מפה ועד אירוע בית פתוח הדרך רחוקה.
לדעתי את בהחלט צודקת, יש כאן פגיעה בפרטיות שלכם
ואין להם זכות לעשות זאת.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אני מניחה שאתה שואל לגבי שומה עצמית לתשלום מס שבח או מס רכישה.
אם כן הכוונה שהנישום עורך לעצמו שומה ומגיש אותה לאישור מיסוי מקרקעין.
לידיעתך גם אם הפקיד במיסוי מקרקעין אישר את השומה יכל לשנות אותה עד לאחר 8 חודשים מיום מתן האישור.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
השתלשלות המקרה בראשי פרקים
1. מגרש (ממ"י) בחדרה 1436 מ"ר, עליו בנוי בית מ-1956 60 מ"ר;
נולדתי, התבגרתי ונישאתי לבעלי ב-1992 והמשכנו להתגורר עם אימי ז"ל
עד שהאם נפטרה ב-3/2005;
ומאז פטירתה אנו ממשיכים להתגורר באותו הבית עד עצם היום הזה והלאה וזאת מתוקף צוואתה של האם שהעבירה לי במתנה– שליש המגרש כולל הבית והתכולה,
שני שלישים של המגרש (ריק-לא בנוי) לאחותי ולבעלה.
2. צוואת האם הופקדה בידי עו"ד בתחילת 6/1994;
3. עוה"ד הנ"ל פעל מיידית להכנת המסמכים הדרושים, בין היתר ייפוי כח שמי (על שם ארבעת היורשים) מאימי, הסכם שיתוף וכו';
עוה"ד פעל מיידית לרישום הערות אזהרה על שמם של 4 היורשים.
4. שני הזוגות שילמו מס רכישה כנדרש.
5. בוצעה מפת חלוקה ע"י מודד מוסמך ושטח המגרש חולק ל-500 מ"ר כולל הבית לי ולבעלי, והיתרה 936 לאחותי וגיסי.
6. כאמור, ב-3/2005 נפטרה אימי ז"ל ואנו היורשים לא ביצענו כל פעולת פיצול חלקות בממ"י וכך אימי נותרה החוכרת הרשומה (עד עצם היום הזה), בעלי ואני המשכנו לשלם מידי שנה את דמי החכירה השנתיים מאז פטירת אימי.
7. ב-12/2012 ובעקבות כך שאחותי ובעלה היו מעוניינים למכור את חלקם במגרש, הגיעו לביתם קבלן ידוע ועורך דינו והחתימו אותם על זכרון דברים למכירת חלקם במגרש;
כמו כן, חתמו לעוה"ד של הקבלן על ייפוי כח לבירור פרטים על הנכס בממ"י.
8. עוה"ד של הקבלן עשה שימוש לא הוגן בייפוי הכח וביצע רישום הערת אזהרה
לטובת הקבלן, תוך שימוש בייפוי כח מזוייף, מטעמה של אימי שנפטרה
8 שנים קודם לכן;
כל זאת ללא רשותם ו/או ידיעתם של המוכרים, שעם היוודע להם דבר רישום הערת האזהרה ללא ידיעתם, ביקשו לסגת מהעיסקה (יש לציין כי בזכרון הדברים לא צויין סכום כלשהוא כקנס נסיגה);
כמו כן, הקבלן לא שילם ולו שקל אחד למוכרים, לא מקדמה ולא כל סכום אחר;
מכאן (מ-12/2012) החלה סאגה משפטית של תביעות הדדיות וב-9/2014, פסק המחוזי בחיפה לרעת המוכרים (אחותי וגיסי) והורה להם לבצע את כל הפעולות הנדרשות להשלמת העיסקה בינם לבין הקבלן;
בעלי ואני סירבנו בתוקף לחתום על פירוק שותפות ולבצע בממ"י את השינויים
הנדרשים – זאת עקב חששנו שהקבלן הנוכל יתנכל לנו וינסה להשתלט גם על ביתנו שהוא קורת הגג היחידה עבורנו וחלקת האדמה שקיבלנו בירושה;
עתה, ב-5/2/17 לבקשת עוה"ד של הקבלן, ביהמ"ש שלח לעוה"ד של אחותי וגיסי הודעה לפיה, עליהם לסיים את ההליכים להשלמת העיסקה וזאת תוך 10 ימים – אחרת תוגש נגדם בקשה לצו כינוס נכסים.
אנו מבקשים לברר:-
1. מה משמעותו של צו כינוס נכסים לענייננו אנו ?,
א) הבנתי שבמקרה כמו שלנו – בו לא פוצל המגרש פיזית בין החלקות,
צו הכינוס יכלול גם את השטח שלנו+הבית ?
ב) הבנתי שייכפה עלינו פירוק שותפות ואנו צפויים לתביעות מצידו של הקבלן ?,
הרי שאם השותפות תפורק ע"י בימ"ש / הכונס – על מה עוד יכול הקבלן לתבוע אותנו, הרי כל עיסקת המכר לא מתייחסת לשטח הריק שבפלוגתא.
2. האם רצוי לנו לחתום על פירוק שותפות עם אחותי וגיסי או להשאיר את המצב על כנו ?
3. האם רצוי לנו לבצע בממ"י ובטאבו את השינויים הנדרשים – פיצול המגרש בינינו לבין הקבלן הרוכש ולאפשר סיום העיסקה ?
4. מה הדרך הטובה ביותר עבורנו, להבטיח כי קורת הגג שלנו לא תיפגע ?
את מבקשת ייעוץ משפטי לעניין ספציפי ומסובך במסגרת פורום באינטרנט.
זה יהיה מאד לא רציני מצידי לענות לך על עיניין כזה מסובך ומהותי עבורך
בתשובה בפורום זה.
עליך לקבל ייעוץ משפטי ספציפי ואישי
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
עדיף שבעל הנכס יחתום על חוזה השכירות,
רק במידה ואין ברירה אפשר שנציג/ בן משפחה, מטעם , מי שרשום כבעלים בנסח הטאבו העדכני ( להלן:" בעל הנכס ")
יחתום על פי ייפוי כח שקיבל מבעל הנכס.
במקרה כזה יש לציין בחוזה כי החותם חתם בהתאם לייפוי כח בשם בעל הנכס ולצרף את ייפוי הכח.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אם כתוב בחוזה על פי מפרט אדריכל , מפרט אדריכל הוא הקובע.
עלך להתייעץ עם איש מקצוע לגבי אלומיניום קליל או לא.
בברכה
רבקה ניר, עו"ד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר