זכויות שטח הדירה בפרויקט תמ"א 38
בנצי שברו
1/2/2024 13:58
האם ניתן לחייב בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 לקבל נכס לאחר השדרוג בשטח מופחת לפני השדרוג , גם אם שאר הדירים מסכימים ?
הפחתת מטרים
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:24
בעיקרון אין מניעה כזו וניתן לחייב. השאלה שתיבחן, בעיקר, היא שאלת השווי והשימוש הפונקציונלי.
כמובן שכל מקרה ייבחן לגופו
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמא 38 פינוי ובינוי - מפרט מכר
ראובן
30/1/2024 22:46
האם החוק מחייב לתת לדייר מפרט מכר של הדירה המיועדת בטרם חתימת הדיריים לבנק,תודה
מפרט חוק המכר לבעלי הדירות
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:22
לא מכיר כזה חוק.
אציין שבמסגרת ההסכמים אנו מעגנים את החובה של היזם להנפיק מפרטי מכר בשלבים הללו גם לבעלי הדירות.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
האם יש פסיקה/תקנות לגבי מחוייבות יזם לשכד לחנויות בתמא 38/1
חן
30/1/2024 9:47
שוכרים לא מעונינים לשכור חנויות בתמא 38/1. האם יש ליזם מחוייבות בחוק או בפסיקה לשלם שכד לחנויות. נמצאים לפני הסכם והיזם מסרב לשלם שכד.
שכירות חנויות
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:21
אין פסיקה מחייבת. יש לזכור כי גם בעלי דירות המשכירים את דירותיהם - גם הם נפגעים בשכה"ד.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
היעדר בעלים בנכס בפרוייקט תמ"א 38
הילי
29/1/2024 13:26
שלום
מה קורה בפרוייקט תמ"א 38 כשלא מצליחים לאתר את בעלי הזכויות בנכס ?
לא מאתרים בעלים של דירה
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 11:17
מבקשים הנחיות מהמפקחת
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תשלום חשמל מדרגות בעת הפסקת בניית תמא שלא הושלמה עדיין
ori
29/1/2024 8:32
שלום
היזם הפסיק מיוזמתו את הבניה כי מחכה לאישרורים וטוען שכעת על הדיירים בבנין לשלם את חשמל המדרגות
והשאלה-
1- האם נכונה טענתו זו שהבנין עדיין ברשותו ותהליך הבנייה לא הסתיים מכל סיבה?
2- בכל מקרה המפקחים מגיעים מידי פעם ומרתיחים מים לקפה (: בדירות החדשות שעדין לא מאוכלסות ומשתמשים בחשמל לצורותיו השונות..
3- מה הדין ?
בברכה
שימוש בחשמל בתתקופת הבניה
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:42
השאלה אם הדיירים צריכים לשלם את החשמל במדרגות תוכרע לפי מה שהסכמתם בהסכם התמ"א. אם אין התייחסות לכך אז מי שמשתמש אמור לשלם. בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חנות בתמא 38/1 ריקה , לא ניתן להשכיר אותה מה מחוייבות היזם
חן
29/1/2024 7:29
שלום. היזם בתמא 38/1 לא נותן לבעלי הדירות והחנויות שכד. חנויות בדכ מושכרות, אבל אף דייר לא יסכים לנהל חנות בתוך אתר בניה כשהחנות חשופה ואין אפילו קולונדה (מתחת לעמודים) שמפרידה בין החנות לפרויקט. הדייר שלי יעזוב, ולא אוכל להשכיר לאחר בתקופת הבניה. האם יש תקנות או פסיקה מה מעמד חנויות בתמא 38/1?
חנות בתמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:41
אין התייחסות פרטנית לנושא זה. האינטרס הראשון במעלה בפרוייקטים הללו הוא לקדם חיזוק ממדים וכו'. תמיד יש פגיעה בזכות הקניין . כל מקרה ייבחן לגופו בפני הערכאה שתדון. איני סבור שניתן יהיה להתנגד אלא במקרים ממש קיצוניים. קח בחשבון שפגיעה כלכלית בדמי שכירות זה משהו שקורה כל הזמן לכולם כולל לבעלי דירות שיתקשו להשכיר בתקופת ביצוע העבודות כך שאיני רואה כאן טעם מיוחד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הזזת חניות מוצמדות בטאבו בתמ"א 38
אביב
27/1/2024 10:36
שלום,
האם במסגרת תמ"א 38 (עיבוי ומיגון מפני רעידות אדמה), אפשר להזיז/לשנות את מיקום החניה ללא הסכמת בעל הדירה ועל אף הפגיעה בקניין שלו? מדובר בחניה מוצמדת בטאבו.
אשמח לקבל את החוק שמתייחס לזה.
פגיעה בחניה צמודה
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:37
אין הבדל בין חניה ובין הדירה עצמה. בהכרח פרוייקט של תמ"א 38 פוגע בזכות הקניין של כל אחד ואחד מהבעלים שהרי מנצלים זכויות בניה, לעיתים אוטמים חלון בדירה, לעיתים נאלצים גם להיכנס מעט לתוך הדירה בגלל אילוצי מעלית וכו' ולעיתים זה אומר גם לפגוע/להזיז/לשנת מיקום חניה של מי מהבעלים. עוצמת הפגיעה תיבחן לגופו של עניין בכל מקרה ומקרה ובימה"ש/לשכת המפקחת יצטרכו לשים על כף המאוזניים את את זכות הקנין שנפגעת לכאורה אל מול הרצון של יתר השותפים שלך בבעלות בבניין ובחלקה לקדם פרוייקט ואת נחיצות ועוצמת הפגיעה בחניה שלך.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דוגמה שח חוזה ו/או מפרט ו/או הצעת מחיר של בנית ממ"ד
אברהם
26/1/2024 17:53
כדי ללמוד את הנושא של בנית ממ"ד בבניין דירות הייתי מעוניין לקבל דוגמה שח חוזה ו/או מפרט ו/או הצעת מחיר של בנית ממ"ד
בתודה מראש
אברהם
מפרט לבניית ממ"ד
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:33
לא מתאים לפורום
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חישוב אחוזי הסכמה היכן שיש יורשים
אבנר
24/1/2024 19:40
שלום רב.
מבנה ישן של 4 דירות מיועד להיהרס לטובת פרויקט תמ"א 38. שני דיירים מסכימים, אחד לא והדירה הנותרת מורכבת מארבעה יורשים שאחד מהם מסרב לחתום.
מה הדין במקרה הזה? האם לצורך חישוב אחוזי הסכמה ניתן לחלק את החלק היחסי של הדירה מכלל הדירות (25%) ולהוציא את אחוזי ההסכמה של שלושת היורשים שמסכימים? כך שסה"כ: 50% + 18.75%, מסכימים להוציא את הפרויקט לפועל? (18.75 מייצג חלק יחסי של 75% מתוך 25% הסכמה של דירה אחת).
תודה מראש על המענה
רוב חותמים בדירה
עו"ד נריה כהן
28/1/2024 11:47
שאלה טובה. איני מכיר התייחסות בחקיקה או בפסיקה . הדעת נותנת שרוב בעלי הזכויות בדירה תוביל למסקנה שאכן ניתן לקבוע שדירה זו נספרת כמעוניינת. להבנתי הגורמים המקצועיים ברשות סבורים גם כך אך כאמור איני מכיר קביעה כזו בדין.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמא 38/2 1/3 דיירים סרבנים
גילי
24/1/2024 12:43
בבנין בן 12 דירות, הושגו השבוע החתימות הנדרשות מ 2/3 מהדיירים . דהיינו 8 דירות חתמו .
שאלתי : ממתי נחשבים שאר הדיירים "דייר סרבן"?
דייר סרבן
עו"ד נריה כהן
28/1/2024 11:39
ניתן לתבוע רק לאחר החלטת ועדה המאשרת את קבלת היתר הבניה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
איטום הגג מהגשמים לבניין בתהליך תמא
אלם
22/1/2024 13:23
בנין משותף נמצא בתהליך התחלתי תמא 38/1 בינתיים יש צורך לאטום חלקית את הגג עקב דליפת מי גשם . מי צריך לשאת בהוצאת אטימת הגג
איטום גג
עו"ד נריה כהן
25/1/2024 13:06
אם זה לפני תחילת עבודות אז בעלי הדירות ואם אחרי תחילת עבודות אז היזם.
לפעמים היזמים מסכימים לתקן גם לפני תחילת העבודות תראה מה כתוב בחוזה וגם אם לא כתוב תמיד אפשר לנסות ולבקש מהיזם
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מינוי כונס נכסים לפרויקט תמ"א 38
לאוניד חליף
21/1/2024 14:02
רכשנו דירה בבניין תמ"א ויזם של בניין תמ"א לא הצליח לסיים , (לאחר שהושלמה כ-75 אחוז מהבנייה) ומונה כונס נכסים.
1.האם הכונס יכול לדרוש מרוכשי הדירות הזרמת כספים לקופת הכינוס מעבר למה שהתחייבו בחוזה מול היזם? למרות שיש ערבות בנקאית בטענה שחייב כסף נוסף להשלמת הבנייה?
פרוייקט תמ"א בכינוס נכסים
עו"ד נריה כהן
22/1/2024 10:15
כל האפשרויות פתוחות. ככל שיש לכם ערבות בנקאית אז לפחות כספכם מובטח. ככל שיש לכם הערת אזהרה- פחות.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
כיצד מחושבים שטחים שנבנו ללא היתר?
יאיר כ
16/1/2024 1:25
לדירת הגג שלי יש דירת מראה שכנה בה נבנו תוספות ללא היתר.בתכנון התחדשות עירונית הם הוכרו , ובתכנון חושבו והוספו לדירה השכנה כ50% מהם כשטח בנוי.זאת למרות מסמך מדיניות של העיריה הרצליה כי שטחים כאלו לא יוכרו למטרת זכויות.האם זה תקין?
חישוב שטחים ללא היתר
עו"ד נריה כהן
17/1/2024 7:58
גם אם היו בונים שום דבר על הגג עדיין הגג שווה. ערך הגג (כאמור גם ללא הבניה) נע בין 25-50 אחוזים משטח עיקרי תלוי כמובן במיקום, נוף, גודל, צורה וכו' כך שגם הוכרו 50% משטח הגג זה עדיין סביר.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הערכת דירה על ידי שמאי וערבות עבור תוספת של חדר לדירה
אפי
10/1/2024 11:01
בדירה בבניין שמיועד לתמ"א הריסה, בשלב מסמכי ליווי בבנק: 1.האם שמאי הבנק מעריך את הדירה בערך השוק שלה ? 2.לדירה החדשה הוספתי חדר- האם יש ערבות נפרדת לדירה וערבות נפרדת לתוספת החדר ששילמתי או שהערבות צריכה להיות על כל הדירה המשודרגת יחד?
שאלות לגבי ליווי
עו"ד נריה כהן
15/1/2024 10:41
1. כן
2. אם הוספת החדר כרוכה בתשלום אז הכסף ישולם בשובר ותקבל ערבות נפרדת על התוספת
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הארכת תמא 38 /2 רובע 3 תל אביב
ענת
3/1/2024 12:14
האם תמא 38/2 הוארכה ברובע 3 צפטן ישן בתל אביב ?
עם כל הטבות המס ?
פטרו מהיטלים רובע 3
עו"ד נריה כהן
4/1/2024 11:45
תלוי את מי שואלים...
יש תמיד מחלוקות עם העיריה לגבי נושא היטל השבחה. זה עדיין לא הוכרע ברמה של ביהמ"ש העליון.
לגבי מיסי שבח כנראה שכן אבל גם זה לא חף מספקות משום שהמועד שבו ידונו בזה ברשויות המס שה רק כאשר יתקבל היתר בניה כך שפרוייקטים שייחתמו כעת יוכרעו רק בעוד 3 שנים בערך. וגם אז זה לא יהיה סוף פסוק משום שייתכן וזה יגיע לעררים ולבתי משפט מחזוי ועליון בסוגיות עקרוניות.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר