שלום,
יש לי 2 שאלות לגבי תמ"א 38/2 לעומת פינוי בינוי:
1. מהו אחוז ההסכמה הדרוש בכל אחת מהאופציות?
2. האם בתמ"א 38/2 היזם יכול להרוס שני בניינים שכל אחד עומד בפני עצמו מבחינת קווי בניין ולבנות במקומם שלושה בניינים על אותו השטח? (או שניתן לעשות דבר כזה רק בפינוי בינוי?).

תודה!

1. תמ"א 38/2 נדרש 80%. פינוי בינוי 66%.
2. ניתן עקרונית. עם זאת אם בניין מספר 3 נבנה על 2 החלקות או שיש זליגה מחלק הלחלקה נדרש פיתרון מתקדם יותר (בדר"כ תב"ע)

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנו חתמנו הסכם תמ"א 38/2 עם יזם וניתנה לו הזכות להשתמש בכל הפטורים השייכים לו. הבניין טרם נהרס. אנו מעוניינים כעת למכור את הדירה לצד ג', אשר יקבל על עצמו את כל ההתחייבויות בהסכם התמ"א. האם במכירת הדירה כעת לצד ג' ניתן להשתמש בפטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ב2 או שמא יהיה חיוב במס שבח? במידה ויש חיוב, האם ניתן להשתמש בפטור החלקי של ההנחה הלינארית?

אתה צריך לבדוק עם היזם כיצד דווחה עסקת התמ"א ובאיזה פטור נעשה שימוש.

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם הבהרות של עו"ד היזם לשאלותי בנושא התמ"א מהוות תשובות המחייבות את הקבלן?

אמנם שלוחו של אדם כמותו, אך בעניינים מהותיים, לא הייתי מסתפק בזה במיוחד כאשר פרוייקטים כאלה הם ארוכים וגם ייתכן שעוה"ד לא ימשיך עם היזם לאורך כל התהליך.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם יש שטח מינימלי שמוגדר בחוק המחייב יזם לתת לדייר ואם כן לפי איזה גודל, על כמה מטרים מדובר? במצב שאין אפשרות האם יש זכות לפיצוי? איך מחשבים אותו?

אין חובה כזו.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

יש לי דירה בת"א בבניין ישן שזקוק לשיפוץ וחיזוק (לא קיבלנו התראה מעיריית ת"א בקשר לכך).
נציגות הבניין התקשרה עם קבלן ונחתם אתו הסכם שיפוץ.
לאחר שחתמתי על ההסכם, הקבלן שינה את התוכניות והקטין את התמורות שהבטיח לתת לדירתי בתוכניות שחתמתי עליהן. ניסיתי לדבר עם הקבלן, אבל הוא מסרב לשתף פעולה.
מהן האפשרויות שפתוחות בפני?

אני מניח שהקטנת התמורות הינה תוצאה של תכנון שלא אושר ע"י העיריה ולא מסיבה אחרת. עליך לקרוא את ההסכם שחתמת עליו ולבחון על פיו כיצד ההסכם מתייחס לסוגיה שתיארת.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

חתמנו מול עו"ד שייצג את הבניין לפרוייקט תמא 38א
הדבר נמשך כבר כמה שנים, העירייה לא מוכנה להוציא הודעה חד משמעית האם הפרוייקט מאושר או לא מאושר, בינתיים הבניין ישן וקיבלנו התראה על בניין מסוכן.
מצד אחד אנחנו לא יכולים לעשות שיפוץ בגלל ההתחייבות לעו"ד, מצד שניהעירייה מחייבת אותנו לשפץ.
אנחנו לא מוכנים להמשיך את הפרוייקט אך אין אפשרות מכיוון שביטול החוזה הוא רק כאשר יש סירוב מפורש,
איך מתקדמים?

אין קשר בין פיטורי עוה"ד לביטול ההסכם מול היזם.
אפשר להישאר עם עוה"ד ולבטל את ההסכם מול היזם.
אפשר להיפרד מעוה"ד ולמנות אחר ולהישאר עם היזם.
אפשר להיפרד מעוה"ד ולמנות עו"ד אחר ולהיפרד מהיזם.
כאמור, אין קשר.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. אנחנו בתהליך מתקדם של תמ"א 38 חיזוק. יש מתנגד אחד מתוך שישה שמתנגד לתכנית האדריכלית שמאלצת את היזם להיכנס ולשנות אגף בדירה לטובת יציאה לממ"ד וחדר שיתווספו לדירה.
האם הפרויקט עשוי ליפול בעקבות התנגדות זו?

כן

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

ברצוני לברר בנוגע להגשת תביעה נגד היזמית והקבלן.

אז תברר... מוזמן לפנות לעו"ד המומחה בתחום.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הבית של ההורים עבר תמ״א, האם הם יכולים לשפץ את הבית שלהם לפני טופס 4? כי מבחינת הקבלן הוא אומר שלא ואני רוצה להבין אם מבחינה חוקית שזה הבית שלהם הם כן יכולים. תודה

זה לא עניין של חוק אלא מה שהוסכם ביניכם ובין הקבלן במסגרת הסכם התמ"א.

אין איסור חוקי.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אם אני מתנגדת לפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובינוי בטענה שנדרש ממני להוסיף כמה מאות אלפי שקלים (בגלל חוסר רווחיות מספקת ליזם)- האם התנגדותי יכולה להתקבל כמוצדקת ולעצור כליל את הפרויקט או רק לעכב אותו או שבכלל לא יהיה עיכוב והפרויקט ימשיך למרות התנגדותי כשיש רוב הסכמה 80%. מה הסיכוי לדעתך שהתנגדותי תתקבל אצל המפקחת.
כמו כן, לגבי הארכה אפשרית של פרויקט תמ"א (מ-2 הסוגים) ע"י שרת הפנים - האם היא יכולה להיעשות באופן מיידי, מרגע ההחלטה על כך, או שזה כרוך בכמה קריאות בכנסת. מה הסיכוי, לדעתך, שצעד כזה של הארכה ייעשה לאור המצב הנוכחי בתמ"א.
תודה רבה על התשובה

תודה על התשובה, אך מבקשת גם לדעת אם כשהתנגדותי מתקבלת על תוספת תשלום מהדיירים של מאות אלפי שקלים שנדרשת בתמ"א הריסה ובינוי בגין חוסר רווחיות מספקת ליזם- האם בכוחה לעצור כליל את הפרויקט. תודה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לשאלה הראשונה- סיכוי סביר
לשאלה השניה- כל חוק אמור לעבור בכמה קריאות. למיטב הבנתי זה כרגע נמצא לאחר קריאה ראשונה.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני מבקשת לדעת האם יש מגבלה לסכום שעל הקבלן המבצע תמ"א 38/2 לתת כשכר דירה עבור דירה חלופית או עבור מעבר לדיור מוגן לאזרח ותיק שזאת דירתו היחידה. מדובר בבעל דירה שגילו 82 שנים.

אין מגבלה אך יש סבירות. הסבירות היא תשלום שכ"ד עבור דירה דומה לדירה הקיימת. ככל שיש בעית נגישות לדייר המפנה אז אפשר וצריך לבקש שידרוג בשכ"ד באופן שיאפשר דירת מגורים נגישה. אך זו לא חובה אלא גמישות שצריך לגלות היזם.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בתמ"א 38 באיזה שלב צריך לקבל את ערבות המיסים ואיך מבטיחים את קבלתה?
האם סביר שרואה חשבון של היזם יקבע את גובה הערבות?

אם זכויות הבניה הינם מכוח תמ"א 38 לא אמורות להיות חבויות מס שבח. מקובל שמומחה מס, חותם על מסמך לגבי היקף חבות המס הצפוי ובהתאם מקבעים את גובה ערבות המיסים.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

ברשותי דירה בחכירה ל-999 שנה, אנו רוצים לצאת לתמ"א 38 הריסה ובניה. נאמר לי שכאשר הבניין יהרס אאבד את זכויתי בדירה, מאחר שאין יותר דירה. האם זה נכון? איך אוכל לשמור על זכויותי?

אם זכויות החכירה עם ממדינת ישראל/ קק"ל/רשות הפיתוח- לא אמורה להיות בעיה. עליכם לבצע הקנית בעלות כלומר לשדרג את המעמד שלכם מחוכרים לבעלים.
ואם הסכם החכירה שלכם הינו מחברה אחרת עליכם לבדוק את הזכויות מול הסכם החכירה.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

נחתם הסכם תמא חיזוק עם יזם ונותרה עוד חצי שנה עד לסיום חוזה השכירות שאני המשכיר בו .
מה עלי להודיע לדייר השוכר כבר כעת ?

אם רק נחתם הסכם תמ"א כעת ועדיין אין החלטת ועדה להיתר אז ייקח קצת זמן. הרבה יותר מחצי שנה עד לתחילת עבודות.
מכל מקום ראוי להודיע לשוכר על מנת שישקול את צעדיו בתום תקופת השכירות.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם אני קונה דירה ויש הערה של קבלן תמא 38 צריך לקבל את הסכמת הקבלן כדי לרשום הערת אזהרה על הזכויות של המוכרים?

1. ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה גם ללא הסכמת הקבלן אך לא ניתן יהיה לקבל הלוואת משכנתא או להשלים את הרישום בטאבו ללא הסכמת הקבלן.
2. לא מומלץ לחתום על הסכם הרכישה ללא קריאת הסכם התמ"א, ללא הבנה של ההסכם וללא חתימה על הניירת המתאימה כפי שהתחייב המוכר כלפי הקבלן.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר