בבניין בתל אביב בצפון הישן לפני תמ"א 38\1 הבעלים של דירת קומת הקרקע היה מהראשונים שחתמו על החוזה עם היזם. לימים התחלף היזם והבעלים הקודם מכר את דירתו לבעלים חדשים ממש לפני סיום תהליך ההבנות עם היזם החדש שנכנס לנעליו של הישן , פתאום הבעלים החדשים התנגדו לחניה שסוכמה שתהיה ליד חלונם, דרשו תוספות בניה מעבר לשטח שסוכם במקור על בסיס שטח הדירה דה פקטו (מתברר כעת כי קיים איזה שטר חכירה מלפני כ-70 שנה בה הייתה להם זכות לתוספת בניה של כ 4 מטר רבוע שכנראה לא נוצל), דרשו שטח מהגינה שהיה ציבורי להופכו לפרטי שלהם.
מה אפשר לעשות?

אם תגיעו לרוב הדרוש בלעדיהם תוכלו לברר את טענותיהם במסגרת דיון אצל המפקחת.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

להורים יש דירת קרקע בבניין משנות ה-50 בבת ים. במשך השנים נוספה מרפסת באישור העירייה שלא רשומה בתב"ע.
בנסח הבעיה, הדירה רשומה כמרתף.
כתוצאה מכך הדירה הזו מקבלת פחות מרפסת ביחס לדירות האחרות באותו הגודל. מה מקור הקביעה המפלה, חוקי התמ"א, או שיקולים של היזם?

העיקרון המנחה הוא שיוויון. אם למישהו יש מרתף אין סיבה או הצדקה חוקית לתת לו דירה. אפשר להסכים לתת דירה אך הדבר חייב להיות מוסכם על כל בעלי הדירות משום שהתמורה עבורך היא לא שייווניות ואינך זכאי לכאורה לקבל דירה וזה בסופו של דבר ע"ח התמורות של יתר בעלי הדירות.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אנחנו גרים בכפר סבא,
ואנחנו בדין ודברים על תמ"א 38/2.
קיבלנו הסכם הפצה עם מלא הסתייגויות, מבחינתנו
לא הושלם המפרט הטכני.
כמו כן לא גובשה תוכנית לדירה שלנו כמוסכם עלינו כרגע.
ויש לנו 2 אנשים בנציגות הדיירים שלא בחרנו בהם. כי לא יודענו לתהליך.
אמש אחד מנציגות הדיירים אמר שהוא חתם על ההסכם.
האם זה חוקי ? כאשר ביקשנו מהעורכת הדין שמלווה אותנו לחזור עם תשובות לגביי הסתייגויות שלנו בנושא של כלל בעלי הנכסים?
תודה רבה מראש

התשובה היא כן. החתימה היא אישית של כל בעל דירה. כל בעל דירה יכול להחליט אם ההסכם טוב עבורו ואם כן לקבל החלטה לחתום- חוקי לחלוטין

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, מתחילים אצלנו בבניין פרויקט תמ"א, יש ברשותי מחסן שייהרס בגלל הפרויקט, האם מגיע לי לקבל מחסן/פיצוי? תודה

השאלה אינה יכולה להישאל ללא מקור השוואה ליתר בעלי הדירות. אם לכולם הורסים מחסנים זה דבר אחד ואם רק לך- זה דבר אחר. ברור שאםרק אתה או קבוצה קטנה נפגעת ומקריבה למען יתר הדיירים- כי אז יש למצוא מנגנון נכון לפיצוי.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בהמשך לשאלתי הקודמת על תמ"א הריסה ובנייה אבקש גם לדעת אם בפרויקט תמ"א חיזוק המבנה (ללא הריסה ובנייה), במידה ורוב הדיירים לא מקבלים תמורה ממשית כגון ממ"ד, תוספת מרפסת או מחסן, כשבבניין כבר יש מעלית וחניות, והתמורה היחידה שתתקבל היא חיזוק הבניין ושיפוץ החזית- האם כל אלה נחשבים לחוסר היתכנות כלכלית ולסיבה מוצדקת להתנגד לפרויקט מבלי שהדבר ייחשב כסרבנות? אני כותבת לגבי רוב הדיירים כי הבניין עם 12 דיירים, 3 קומות, ויש 2 דיירים שבבעלותם 2 דירות גג (סה"כ 4 דירות גג) שהם היחידים שיצאו נשכרים מהפרויקט, כי רק הם הבעלים היחידים של דירות הגג לפי תקנון הבית המשותף.
אבקש לחדד את המונח חוסר היתכנות כלכלית: האם הכוונה לכלל הדיירים, לרוב הדיירים?(כי כאמור לבעלי דירות הגג יש היתכנות כלכלית),
תודה על תשובתכם

חוסר היתכנות כלכלית הינו מונח שמיוחס לקבלן/יזם ולא לבעלי הדירות משום שבעלי הדירות אינם מוציאים כסף.

אם הדירה במצב החדש לא תהיה מספיק אטרקטיבית ביחס לדירה הישנה או ביחס לסבל ולהשקעת הזמן והאנרגיה שלך בפרוייקט א תוכלי לטעון שהעסקה לא כדאית עבורך.
ברור שאם דיירים שמשפרים את השווי פי כמה וכמה מדיירים אחרים זה מקור לטענה של אפליה או אי השוואת תמורות אבל העיקרון הזה של השוואת תמורות אינו העיקרון הראשון או החשוב ביותר בפרוייקט תמ"א חיזוק וככל שיש אילצי תיכנון העיקרון הנ"ל יידחה. יכול גם להיות מצב שבעלי דירות הגג יצטרכו להשתתף ולשלם דמי איזון ליתר בעלי הדירות על מנת לשפר את הכדאיות עבור יתר הדיירים.
כל מקרה לגופו

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

על הסכם תמ"א כזה חתמו 80%.
התמורות הוגנות.

ניסוח החוזה לוקה דעתי בחסר ויש לי הרבה הערות.
כפי שזה נראה אין בדעת עו"ד של הדיירים לטפל בשינויים.

מה הדרכים שיש באפשרותי לפעול?

אם השינויים חשובים, אתה בהחלט יכול לפעול ישירות מול ב"כ היזם והיזם לבקש את השינויים ולהסביר כי כפוף לתיקון הדברים תוכל לחתום.
אם השינויים אכן הגיוניים יש סיכוי שיקבלו.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

נתקבל אישור תמ"א 38/1, היזם טרם התחיל בעבודות עקב תוספת להסכם שהיזם העלה (חניה ומחסנים) בנוסף עדיין ישנם 2 דירות שטרם הועבר בטאבו (פטירה ירושה).

מבקש לדעת האם במצב זה היזם יכול לרשום כבר הערת אזהרה בטאבו. כמו כן אם חברי הנציגות חותמים על תוספת על ההסכם האם זה מספיק או שכל בעלי הדירות חייבים לחתום?

לגבי הערות אזהרה- תלוי מה מה אומר ההסכם עליו חתמתם. לעיתים רישום ההערה נעשה על הדירה (ואז אין צורך ב- 100% הסכמות)ולעיתים רישום ההערה נעשה על הרכוש המשותף ו/או על היחידה הרישומית שצריך לייצר- ואז יש צורך ב- 100% הסכמות ולא ניתן לרשום הערה קודם לכן.
לגבי חתימה של חברי הנציגות על הסכם- שוב, תלוי מה הסמכות שנתתם לנציגות במסגרת ההסכם או במסגרת כתב מינוי חיצוני שלכם כלפי חברי הנציגות.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קנינו דירה לא מזמן בבניין. שבו חתמו על תמ"א 38 מעל 10 שנים. עכשיו הקבלן מגיש תביעה נגד הדיירים כולל אותנו כנגד ההוצאות שהוציא עבור אישורים והיתרים, תביעה על סך 2.5 מיליון שקלים. האם אנחנו הדיירים חדשים שלא חתמנו על חוזה, צריכים להשתתף בהוצאות הבניין עבור עורכת דין שפועלת נגד התביעה?

אם רכשתם מדירה שחתמה על הסכם התמ"א ונכנסתם בנעליהם, אז התשובה היא כן.

אם רכשתם מדירה שלא חתמה על הסכם התמ"א- אז נראה לי שאין עילת תביעה כנגדכם.

מכל מקום, אם נתבעתם, אתם צריכים ייצוג ואם אתם צריכים ייצוג- אז צריך לשלם.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

נכון לימים אלה מהו הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 הריסה ובינוי של בניין בודד (לא חלק ממיתחם) שכולל 12 דיירים. שמעתי שהורידו בזמן האחרון את אחוז ההסכמה מ-80 ל-66, האם הכוונה גם לתמ"א הריסה ובינוי או רק חיזוק. מאיזה תאריך בדיוק התקבל התיקון החדש? תודה

התיקון אינו רלבנטי לתמ"א 38/2 אלא רק לפינוי בינוי.

בתמ"א 38/2 נשאר הרוב המוכר 80%.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם עורך הדין של הקבלן, רשאי לייצג בעלי דירות בתביעה בפני המפקח נגד בעל דירה סרבן.

אם הוא קיבל יפוי כוח- התשובה היא כן.
ואכן כך מקובל.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב
נבנה ממ"ד בשלב טיח פתח דלת והממ"ד נופל בדיוק על המטבח. היזם מוכן רק לשבירת קירות ומכריח אותי לפרק את המטבח מה עושים בנדון? האם יש תקדימים משפטיים שהיזם מחויב לעשות שינויים?
אשמח למענה בהקדם

אתה צריך לראות מה הוסכם ביניכם בהסכם התמ"א ולפי זה לקבל החלטה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קיבלתי הודעה מהשוכר שלי להפסקת שכירות, עקב בעיות ונזקים בדירה מצד היזם בתמא 38. האם אפשר לתבוע את היזם על אובדן הכנסה ?

1. זה בהחלט הגיוני שהשוכר שלך רוצה לעזוב. תמ"א חיזוק זה לא תהליך קל. הוא רועש, הוא מלכלכך, הוא מפחיד , הוא לא נוח לשוכרים.
2. בעל דירה שמעונייין להשכיר דירתו לשוכרים תוך כדי התהליך, חייב להעדכן את השוכר, לקבל הסכמתו לכך שהוא מודע לכל הקשיים הנ"ל ועדיין מעונייםן לשכור את הדירה, חרף כל הקשיים ולא יוכל לתבוע או להפסיק השכירות באמצע. בדרך כלל הבעלם בא לקראת השוכר ומפחית מדמי השכירותת.
3. אם הרקע לעזיבה של השוכר זה הקשיים הרגילים של התמ"א שציינתי, אז עליך לראות מה נאמר בהסכם התמ"א עליו חתמת לגבי שוכרים. אם יש סעיף של השתתפות אז תוכל לקבל השתתפות בדמי השכירות שהופחתו. לא תמיד זה ישנו. מאוד תלוי בריווחיות הפרוייקט והטרקטייביות של הפרוייקט.
4. אם נגרמו לשוכר נזקים מסוג אחר כגון פגיעה פיסית בגוף או בנפש- כמובן שליזם אמורה להיות אחריות בקשר לעך

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שני בנינים נפרדים חברו יחד לתהליך תמ"א הריסה ובניה והם יוקמו עם קיר מפריד משותף בין שני הבניינים עפ"י הנחית הרשות המקומית אך החניון תת-קרקעי ומשותף לשני הבניינים.
סעיף 8.271 בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) 1970 קובע כי בבניין מגורים חדש יוקצו מקומות חניה נגישים מתוך סך כל מקומות החניה עפ"י תקנות החניה או מסך כל מקומות החניה המתוכננים כמפורט בטבלה.
השאלה נוגעת להקצאת שתי חניות נכים לאור התקנה הנ"ל: האם יש להקצות חנית נכים אחת לכל בנין בנפרד כך שכל חניה כזו תשויך אך ורק לדירת נכה בבניין מסוים מתוך שני הבניינים או ששתי חניות הנכים יוצמדו לדירות נכים במסגרת סך כל מקומות החניה בחניון המשותף ללא קשר באיזה בנין מתוך השנים נמצאת דירתם? הערה : החניות אמורות להירשם בטאבו כמוצמדות לדירות נכים.

אם מדובר בהיתרים נפרדים אז כל בניין יצטרך את הנכה שלו.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
לפני כשנתיים חתמתי על חוזה לקניית דירה מתמ"א 38.
בחוזה לא מצוין שמחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבניה.
האם הקבלן יכול לדרוש תשלום עבור המדד? "המחיר הוא ×× בין היתר עליות נוספות מס רכישה, שכר עו"ד , עליות רישום ועוד"
מציין שאין שום אזכור למילים מחיר מוצמד לתשומות הבניה או כל הצמדה אחרת.
האם הקבלן יכול לדרוש תשלום הצמדה למדד?
אודה לעזרתכם
תודה

קשה לי להאמין שההסכם נוסח ללא הפרשי הצמדה. מציע שתעיין בכל נספחי ההסכם.
אם לא רשום הצמדה אז אין הצמדה.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בבניין שאני מתגורר חתמו על הסכם תמ"א 38/2 כ-40 אחוז מהדיירים. הבניין שלי והבניין הצמוד מונים כ-30 דיירים והפרויקט מתוכנן ל-2 הבניינים.
בחוזה לא מצוין מס' קומות ויח"ד. במשך השנים התחלפו מס' יזמים.
כיום היזם אומר שרוצה לבנות 15-20 קומות וכ-90-95 יח"ד.
האם הגיוני שבמסגרת תמ"א יתווספו כ"כ הרבה קומות ויח"ד,
או שבכלל לא מדובר בתמ"א ומדובר בשינוי נקודתי לתב"ע קיימת או תב"ע חדשה?
ואז בעצם מדובר בהליך ארוך מאוד שלא תואם הליך של תמ"א 38/2?

יש פרוייקטים שמוסיפים במסגרת תמ"א 38/2 הרבה מאוד יח"ד כך שהדבר אפשרי. בדר"כ תוך שימוש בתב"ע קיימת מקומית המאפשרת הגדלת צפיפות.
לשאלת השניה, האם אתם בתהליך של תב"ע חדשה או תמ"א זה מצריך כמובן בדיקה מול היזם/האדריכל/ עורכי הדין.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר