הצמדת חניות במהלך פרויקט תמ"א 38
משה
17/9/2021 13:02
שלום,
הבניין שלנו נמצא בעיצומה של תוכנית תמ"א 38. מתחת לבניין, ישנן חניות שאינן מוצמדות לאף דירה והשכנים שאין בבעלותם חנייה חונים בהן משך שנים. היזם שמבצע את הפרויקט התחייב שלא לפגוע בחניות לא מוצמדות אלו, אלא לצרכי חיזוק הבניין.
כעת, בעיצומה של התוכנית, רוצים חלק מהדיירים להצמיד את החניות השיתופיות הללו לדירותיהם. למרות התחייבותו שלא לפגוע בחניות הלא מוצמדות, היזם מתנגד לביצוע העסקה, בין היתר, מהטעם שזה עלול לסכן את היתר האכלוס לאחר סיום התמ"א ובסיבוכים פוטנציאליים מול הרשויות (למשל כיבוי אש).
שאלותיי הן:
1. האם התנגדות היזם נשמעת התנגדות סרק?
2. למיטב הבנתי, הצמדה של חלק מהשטח המשותף לדירה פלונית דורש הסכמה של 100% מבעלי הדירות שהצביעו על כך ב-"הרמת יד" באסיפה כללית. האם כך פני הדברים?
3. האם ניתן לחתום על פרוטוקול האסיפה לאחר סיום מועד האסיפה?
4. עורך הדין של הרוכשים מפנה לסעיף 71א לחוק המקרקעין וטוען שניתן להסתפק ברוב של 75%. האם זה נכון?
אודה על מענה לשאלותיי.
שאלות פרטניות לעניין הצמדת חניות
עו"ד נריה כהן
26/9/2021 10:15
ככל שהצמדת החניות אינה קשורה לתמ"א יש צורך בנסכמה מלאה.שינוי בתכנון החניות מחייב תיקון היתר ואכן כלול לעכב טופס 4. לגבי יתר שאלותיך, נכון שתפנו לייעוץ פרטני שיבחן את תהליך קבלת ההחלטות ביחס לתהליך הנדרש בדין.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בעלות על 2 דירות באותו הבניין לעניין התחדשות עירונית
גיא
17/9/2021 8:43
שלום,
רציתי לדעת
אם יש לי 2 דירות בבניין שרוצים לעשות בו תמ"א 38 או פינוי בינוי, האם החתימה שלי נחשבת כחתימה 1 (כי אני בן אדם אחד מתוך הדיירים) או 2 כי יש לי 2 דירות בבניין?
חשוב לצורך חישוב אחוז ההסכמה לתמ"א
חישוב אחוז חתימות 2 דירות בבניין
עו"ד נריה כהן
26/9/2021 10:09
2 חתימות
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות של בעלי דירה במסגרת הליך תמ"א 38 בעייתי
ענת פריד
5/9/2021 7:56
שלום רב:
מדובר בתמ"א שנחתם משנת 2013 הכולל חוזה שכירות אישי של משפחתי.
מאז ועד היום התחלפו מספר קבלנים ואנחנו נאלצנו לנדוד בין מספר שכירויות. תחת החוזה האישי קיבלנו דמי שכירות שעדכנו עם השנים לצערנו הקבלן האחרון ברח והותיר אותנו ללא כיסוי השקים.
בעקבות הפסקת התמ"א אמי הקשישה חזרה לביתה מזה כשנה ורק לפני חודש התחדשה הבנייה, לא הודיעו לה לפני והיא נותרה בקומה האחרונה ללא דיור חלופי. לאחרונה באנו בדברים מול העו"ד של קבוצת היזמים ונפגשנו עם הקבלנים.
לאחר שהכל סוכם ביננו העו"ד מטעמם שלח הסכם חד צדדי שמציין שזו אך ורק מחווה מצידם ושיוכלו לסגת מההבטחה לסכום שסוכם, שנחתום על ויתור תביעות נפשיות או פיזיות וזאת בעקבות כך שאמא מעדה במדרגות וכעת מטופלת.
ועוד סייגים נוספים לרעתנו כגון תשלום הוראת קבע חודשית על פני 20 שיקים מראש כפי שכתוב במקור.
תקופת השכירות לא עד סיום התמ"א על אף שהצגנו את בעיית היותה אישה קשישה ומול פועלים בבניין ועוד..
חשוב לנו לדעת מהם הזכויות שלנו בדבר סכום ראלי להיום,
חשיבות הביטחון הכלכלי, פרק הזמן , והסעיפים הנוספים שאנחנו נדרשים לחתום עליהם כדי לקבל שכירות.
בברכת שנה טובה
דמי שכירות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
5/9/2021 14:55
השאלה אינה מתאימה לפורום. יש לפנות לייעוץ פרטני אשר יבחן את כלל ההסכמים השונים אשר נירכו עם היזמים/קבלנים השונים כדי לגבש דיעה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמורות שונות בתהליך תמ"א 38 בבניין
שרית דהן
1/9/2021 16:10
שלום,
רציתי לדעת בבניין שאני גרה עושים תמ"א, אנחנו נמצאים בחזית ובהתאם לקווי הבניין קיבלנו מרפסת של 4 מטר מרובע לעומת הדירות העורפיות שקיבלו 13 מטר מרובע. בנוסף, ניתנה לנו מרפסת מחדר שינה של 87 מטר מרובע לעומת 4 מטר מרובע של העורפיות. ראשית, התמורה לא זהה האם ניתן לבקש מהקבלן שייתן לנו משהו במקום זה שלא קיבלנו שטחים זהים. והאם ניתן לפנות לעירייה לצורך שינוי קווי המתאר של הבניין?
תודה
תמורות שוות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 17:28
הרציונל של תמ"א 38 זה חיזוק ולא שיפור כלכלי. בתמ"א חיזוק, ככל שניתן לתת תמורות שוות- מה טוב אך אם אי אפשר תיכונונית, זו לא עילה לסירוב. אפשרי לבקש תוספות מהיזם אך זה לא הכרח.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מכירת דירה לפני תמ"א ותשלום של היטל השבחה
חנה פינק
1/9/2021 10:52
דירתי היא חלק מפרויקט שהוגש לתמ"א בעירייה לפני 7 שנים ומאז הוא תקוע, כרגע אנחנו בערעור, מפאת גילי - כמעט 74 אני שוקלת לא לחכות ולמכור את דירתי ולקנות דירה אחרת.
שאלתי היא - האם אצטרך לשלם היטל השבחה?
היטל השבחה
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 17:26
תלוי באיזו עיר ובסטאטוס התוכנית. מציע לא למכור לפני שמבקשים את עמדת העיריה טרם המכירה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דרישת עירייה בתמ"א 38/2 לבנות מספר גני ילדים
זהבה
31/8/2021 19:17
האם עירייה יכולה לדרוש בתמ"א 38/2 ולא בפינוי ובינוי לבנות בשביל בניינים שבהם מתגוררים אנשים מבוגרים גני ילדים בקומות הראשונות של המבנים? בתודה
מבנה ציבור בתמ"א 38/2
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 17:25
זו המגמה וזו כוונת המחוקק לאפשר תמורות ציבוריות. זה עדיין לא הוסדר אך כי יש ערים שזו המדיניות שלהם
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות קשישים וחולים בהליכי תמ"א 38
יוסי
31/8/2021 18:29
מה הן הזכויות בתמ"א 38 לגבי קשיש בן 78 החולה אונקולוגית כבר 6 שנים וסיעודי לגמרי? מה הן הזכויות והאם יכולים לסרב לתוכנית כדי למנוע פגיעה בו יצוין כי גם האישה חולת לב בת 77.
זכויות קשישים בתמ"א
עו"ד נריה כהן
1/9/2021 12:03
השאלה היא מה היה גילו ביום שחתם החותם הראשון על הפרוייקט. אם במועד זה הוא היה בן 75 יש לו זכות להתפנות בתקופת הבניה (בתמ"א חיזוק) לשכירות. אם מדובר בתמ"א הריסה ובניה- החוק לא חל כרגע
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
צמצום מספר כיווני אוויר והקטנת גודל חניה במסגרת תמ"א 38/2
אליעזר מלניק
30/8/2021 11:45
שלום וברכה,
האם במסגרת תמ"א 38 (2) רשאי הקבלן לבנות לי דירה עם 2 כיווני אוויר במקום 3 שיש לי היום והאם הוא רשאי להקטין לי את גודל החניה הקיימת שצמודה לדירה ורשומה בטאבו?
מה מותר לקבל לבנות
עו"ד נריה כהן
30/8/2021 12:48
בגדול, אין איסור עקרוני. ליזם מותר לבנות מה שהסכמת שהוא יבנה במסגרת ההסכם שאיתו חתמת, אם חתמת
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שטח גן לעומת מרפסת בהליך תמ"א 38/2
נועה
26/8/2021 9:39
האם נכון לומר בתמ"א 38/2 שהתמורה לשטח גן לעומת מרפסת בקומות אחרות הינה פי 2 או לחילופין מה יחס התמורה בן מרפסת לשטח גן? תודה
שטח מרפסת גן מול שטח מרפסת
עו"ד נריה כהן
26/8/2021 11:22
זו שאלה לשמאי.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חובת עלית קומה במסגרת של הליך תמ"א 38
שירה
24/8/2021 12:42
האם קיים בחוק לגבי תמא 38/2 או בכל דרך אחרת חובת עלית קומה. מדובר בדירת קרקע.
חובת עלית קומה
עו"ד נריה כהן
24/8/2021 14:49
התשובה היא לא
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
היטל השבחה בתמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי
דרור
18/8/2021 9:39
מתי כן חלים על יזם או דיירים היטל השבחה בתמ"א 38?
האם חל על יזם או דיירים מיסוי נוסף למס הרכישה על הזכויות?
היטל השבחה בתמ"א 38
עו"ד נריה כהן
18/8/2021 10:17
היטל השבחה יהיה כאשר הזכויות אינן מכוח תמ"א 38. לעיתים יש זכויות נוספות שאינן במסגרת תמ"א 38 כגון קומה נוספת או חצי קומה נוספת, או זכויות בניה מכוח תוכניות אחרות.
בוודאי שיש גם מס רכישה המוטל על היזם ברכישת הזכויות. יש גם מס שבח המוטל על הדיירים והוא אמרו להיות פטור במגבלת ניצול זתמ"א 38 ועפ"י עקרונות המיסוי שנקבעו בחוק (עד 25 מ"ר וכו', מס כאשרהדירה התקבלה במתנה בשנתיים אחורה, או שהדירה לא שימשה למגורים או שהיא מלא עסקי וכו')
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות דירה בקומה אחרונה תמ"א 38/1
יניב
17/8/2021 20:46
שלום,
רכשתי דירה לפני כשלוש שנים כאשר היה כבר הסכם תמ"א חתום בין הדיירים לקבלן.
כיום בשעה טובה התמ"א בשלבי התחלה, אבל אני לא מצליח לקבל תשובות ברורות מהקבלן מה הבטוחות שלי למקרים של תקלה בדירה?
הדירה שלי היא בקומה 4 ואחרונה. מאחר וכל העבודות יהיו ישירות על גג הדירה שלי, אני די בטוח שיהיו לי הרבה תופעות שאסבול מהן.
בנוסף, חושב שכדאי לציין שהדירה היא להשקעה, ואני בדרך כלל משכיר אותה ולא גר בה.
איך אני יכול לברר את כל הזכויות שלי בזמן התמ"א?
האם הקבלן מחויב לפי חוק לתקן תקלות כתוצאה מהעבודות, ואם כן, האם יש מסגרת זמן מסוימת אשר מוגדרת בחוק?
האם יש צורך לעדכן את ביטוח הדירה שלי בהתאם לתמ"א?
תודה
נזקים לדירות ישנות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
18/8/2021 10:10
הזכויות שלך והחובות שלך נמצאים, או אמורים להימצא, בהסכם ההתקשרות בין בעלי הדירות ובין היזם. שם אמורים להיות התשובות לכל השאלות, למה היזם אחראי ולמה לא ובאילו פרקי זמן. אם אין התייחסות בהסכם, עפ"י מבחן השכל הישר, אם היזם גרם לך נזק פיסית, בוודאי עליו לשלמו.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
רכישת תמ"א חיזוק ותוספת מקבלן ללא ערבות בנקאית
שירן
17/8/2021 16:03
שלום,
מעוניינת ברכישת נכס מקבלן בתהליך תמ"א חיזוק ותוספת, אני מעוניינת ברכישת התוספת(חדשה מקבלן).
במהלך שיחה על נושא התשלום, ביקשנו כי כנגד כל תשלום נקבל ערבות בנקאית ואמר כי אין לו צורך במימון מהבנק לכן לא עובד עם ליווי בנקאי ולא ייתן ערבות בנקאית כנגד התשלומים שיילקחו עפ"י החוק(עם התקדמות הבניה). תירשם הערת אזהרה חלקית. האם הדבר אכן כך בתמ"א? האם תקין? האם זה סיכון?
תודה
קבלת הערת אזהרה כבטוחה בתמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
18/8/2021 10:07
משפטית זה תקין. מבחינת בטחונות- זה לא הביטחון הכי טוב. אם הפרוייקט נקלע לקשיים ובאופן שיתרת הסכומים שטרם שולמו ע"י הרוכשים לא תספיק לסיום הבניין, עלול ביהמ"ש לבטל את הסכמי המכירה של הדירות ולא בטוח כי תוכלי לקבל בחזרה אפילו את כסבפך המקורי. לכן אם רוכשים דירה בפרוייקט ללא ליווי בנקאי, כדי להקטין את החשיפה (ודעעין להיות חשוף- כי עדיין זה לא וודאות של 100%) צריך להיות זהיר מאוד, גם עם בדיקת זהות היזם, גם עם בדיקת מצב הבניה ובכל מקרה לשלם את רוב הכסף בשלבים הסופיים של הפרוייקט. בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שינוי מספרי דירות קיימות בהליך של תמ"א 38
יובל
16/8/2021 8:13
היי,
אנו בשלבים סופיים של תמ"א 38/1. במסגרת הפרויקט הוקמו גם דירות גן ולכן עלתה דרישה מהטאבו ליזם לשנות את מספרי הדירות בטאבו.
לטענתו זה גורם לשוני בין מספר דירה ברישום בטאבו למספר הדירה כפי שיופיע ברשויות (עירייה, חברת חשמל, תאגיד המים וכו') וכי זה משהו ידוע בפרויקט תמ"א 38/1 ואין מה לעשות עם חוסר הסנכרון. האם זה משהו ידוע? האם יש מה לעשות בנידון? תודה
שינוי מספרי דירות לאחר רישום בית משותף
עו"ד נריה כהן
18/8/2021 10:03
מוכר ועדיין זה במסגרת שיקול הדעת של המפקח/ת על רישום הבתים המשותפים בטאבו.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות דיירים במהלך הליך של תמ"א
יעל
15/8/2021 12:15
מה אומר החוק לגבי הוצאת דייר לשכירות בזמן תמ"א 38?
החוזה עם היזם נחתם לפני שנתיים וחצי, לא דובר בו על דיור חליפי, בזמן הזה הדייר חלה בסרטן ולא בריא לו להישאר לגור באתר בנייה, לא מבחינה נפשית ולא בריאותית.
האם ניתן לחייב את היזם לשכור לו דירה?
תודה
זכויות דיירים במסגרת הליך של תמ"א 38
יעל
18/8/2021 11:41
החוזה נחתם טרם המחלה ולא הוזכר בו דיור חליפי, האם ניתן לדרוש בכל זאת?
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דיור חליפי ל קשישים וחולים בתמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
18/8/2021 9:50
צריך לראות המועד המדוייק שבו נחתם החוזה ע"י הדייר הראשון וכן את נוסח ההסכם. חוזים שנחתמים היום- יש חובה לתת דיור חליפי לתקופת השכירות לקשישים וחולים. כדאי להכינס למו"מ עם היזם.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר