חיוב במס עבור שתי קומות נוספות וקומת גג חדשה
עדי
12/8/2021 9:22
שלום,
כבעל דירת גג בבניין שעובר תמ"א 38/1, הדירות ישופצו ויבנו שתי קומות נוספות וקומת גג חדשה אותה אני אקבל.
האם אחויב במס כלשהו?
תודה
פטור ממס שבח במסגרת תמ"א 38
עו"ד נריה כהן
18/8/2021 9:49
בתמ"א ניתן לקבל עד 25 מ"ר בפטור ממס. אם אתה מקבל יותר, אתה עלול להיות מחוייב במס. רצוי וראוי להיכנס למו"מ עם היזם לגבי האפשרות הזו והאם היזם ייקח על עצמו את חיוב המס.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דירה לאחר קבלת היתר בניה לתמא, אך לפני תחילת העבודה
יונתן
11/8/2021 0:09
שלום,
אם ברצוני לקנות דירה בירושלים, ובעוד חודשיים מתחילים עבודות תמ"א 38/3 (כבר התקבל היתר סופי), מי צריך לשלם את היטל ההשבחה - מוכר הדירה, או אני הרוכש? או שבכלל יש פטור מתשלום היטל ההשבחה בפרויקט תמ"א 38/3?
תודה
היטל השבחה בתמ"א 38
עו"ד נריה כהן
11/8/2021 12:59
היטל השבחה חל תמיד על המוכר.
אין היטל השבחה בזכויות הבניה שמכוח התמ"א.
בכל מקרה מומלץ שהמוכר יפנה בבקשה לקבל מידע לגבי זה לעיריה, טרם החתימה על הסכם המכירה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות תמ"א 38 בדירה מיוחדת עם זכויות נוספות
מ.ג.ר
10/8/2021 12:54
שלום רב, על מנת לבצע תמ"א 38/א בבניין היזם צריך "להפקיע" כ- 50 מ"ר מהגינה הפרטית (הרשומה בטאבו) שלנו ולבנות על גביה את הממ"דים. הדירה נמצאת בקומה ראשונה ויש מדרגות המחברות בין הדירה לגינה ישירות. היזם בשלב זה מתעלם מהסוגיה ואינו מבהיר כיצד והאם הוא יפצה אותנו על כך. בנוסף, האם היזם מחויב להתייחס לכך שבניגוד לשאר הדיירים לדירה יש חנייה מוצמדת בטאבו וכן מחסן. סוגיה נוספת היא שכדי לבצע את התמ"א, היזם נאלץ להוסיף לדירה 50 מ"ר במקום 25 מ"ר (הדירות בקומות מעל מפוצלות). היזם אינו מבהיר על מי יושתת המיסוי בגין התמורה העודפת. בנוסף, היזם מנסה לסגור על מחיר זהה לשכירות לכל הדירות למרות שמדובר בדירה מיוחדת. באופן כללי, כיצד רצוי לגשת לנושא כאשר הנציגות לא בהכרח יכולה/רוצה לשקף את האינטרסים הייחודיים?
הצמדת חצר לדירה בתמ"א
עו"ד נריה כהן
11/8/2021 12:57
חושב שאתה צריך לנהל מו"מ מסחרי מול היזם בנפרד. ולאחר שתסגור את ההסכמות המסחריות תבקש מעו"ד הדיירים להטמיע ההסכמות, בצורהמשפטית, בחוזה התמ"א הכללי של הדיירים.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלת תמורות שונות עבור דירות שונות בתמ"א 38
אורית כהן
9/8/2021 20:20
שלום, ביחס לתשובתך מיום 9.8.21, נראה כי השואל לא מתכוון למעלית בדירת התמורה אלא למעלית הצמודה לחלק מתוך 22 הדירות בבניין היום. לפני ביצוע התמא. האם בעלי הדירות החריגות שיש להן מעלית פרטית עד הדירה, שנבנתה בהיתר(לכל השאר אין מעלית) אמורים לקבל תמורה נוספת על התמורה שיקבלו כל הדיירים, בשל שווי המעלית. בעניין זה עוסק פסק הדין בעניין ירמקוב נ' סופר הקובע את הצורך לתת תמורות שונות לדירות מסוגים שונים.
באותו עניין ההסכם שהושג עם היזם, נתן כבר חצר של 25 מטר
לבעל דירת הקרקע, במקום מרפסת של 12 מ' שקבלו כל בעלי הדירות האחרות.
אבל בעל דירת הקרקע, שהיה הדייר הסרבן
רצה חצר של 39 מ'. השופטת קבעה של שחצר של 25 זה סביר, במסגרת עיקרון השוויון. אבל חצר של 39 מ' זה לא סביר. ולכן ניתן פסק דין נגד הדייר הסרבן.
תמורות שוות בתמ"א- המשך
עו"ד נריה כהן
10/8/2021 10:13
מסכים
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמא 38/2 - הצגת תוכניות לפני חתימה על ההסכם
טל ש
9/8/2021 13:37
שאלה לגבי הצגת התוכניות לדיירים לפני חתימה ראשונית.
האם הקבלן מחוייב להציג את התוכניות של קומת הכניסה/קומת הקרקע לדיירים לפני החתימה?
הצגת תוכניות לפני חתימה על תוכנית במסגרת הסכם תמ"א
עו"ד נריה כהן
9/8/2021 15:55
אין חובה בחוק לכך.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
סוגיות הקשורות להתנגדות להליך של תמ"א 38
אסף
8/8/2021 0:51
שלום רב,
רציתי לשאול האם לאחר התנגדות בוועדת ערר נדרש יזם לבצע תיקונים מול הוועדה המקומית אך לא טרחו לעדכן את המתנגדים לפני קבלת החלטה להיתר.
האם זה קביל?
בנוסף התמ"א מאשרת 2.5 קומות והוועדה המקומית אישרה 3 קומות ללא פרסום לידיעת הציבור.
אשמח להתייחסותכם.
תודה רבה.
התנגדות לתמ"א
עו"ד נריה כהן
9/8/2021 15:55
יש לפנות לעו"ד שיבחן את החחלטת ועדת הערר ואת החלטת הועדה המקומית ואת התיקונים כדי לענות על שאלתך בצורה מדוייקת.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמ"א 38/2 תמורה בגין חניה ו/או מעלית פרטית
יואב כהן
4/8/2021 20:48
שלום רב, האם בפרויקט תמ"א 38/2, לדירות עם הצמדות מהותיות כגון: חניה פרטית, מעלית פרטית שהותקנה רק ב- 4/22 דירות, אמורים הדיירים לקבל תמורה גבוהה יותר מהדירות ללא ההצמדות הנ"ל, כפי שמתייחסים להבדלים בשטח הדירה הקיימת? בברכה ותודה
דירות מיוחדות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
9/8/2021 15:48
חניה בהחלט. מעלית- אני לא בטוח, תלוי עד כמה המעלית הזו תשרת את הבניין החדש.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
עניין ברכישת דירה שאין לה תעודת גמר בנייה לאחר תמ"א
דניאלה
4/8/2021 14:17
שלום רב,
אנו מעוניינים לרכוש דירה בבניין שעבר תמ"א.
הבניה הסתיימה.
ב2016 קיבלנו טופס 4 והבניין אוכלס.
עד היום, אין לבניין תעודת גמר.
רציתי לדעת מה זה אומר מבחינה משפטית/פרקטית עבורנו?
תודה רבה.
בניין שהסתיים
עו"ד נריה כהן
9/8/2021 15:47
יש לבדוק מול שמאי ומול בנק למשכנתאות המשמעות מבחינת יכולת לתת משכנתא ובאיזה סכום ותנאים.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הערכת שווי דירה אחרי תמא 38/2 למס שבח מכירה
גיא
3/8/2021 18:56
שלום רב,
דירה שנרכשה במרץ 1961 ב-10000 לירות הגיעה בירושה ל-2 ילדים בשנת 2007.
בשנת 2013 נערכה עסקת תמ"א 38/2 כאשר הבניין נהרס ובמקום דירת 55 מ'ר התקבלה דירה חדשה של 75 מ'ר עם חניה מעלית ומחסן.
היזם עשה שימוש בפטור 45 סעיף 2 מכורח ירושה.
היום הדירה עומדת למכירה. כיצד ניתן לחשב את מס השבח על הדירה?
כיצד ניתן להעריך את מחיר הרכישה ולפי איזה תאריך?
הערת אזהרה ניתנה ליזם בשנת 2013.
חישוב מס שבח במכירת דירה לאחר תמ"א
עו"ד נריה כהן
4/8/2021 9:58
השאלה מתאימה לפורום מיסוי
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
השקעה במתן הלוואה פיננסית הונית למימון פרויקט תמ"א
אילן
22/7/2021 20:23
יזם תמ"א. לאחר קבלת כל ההיתרים. הקים קרן השקעה. מציע השקעה בשלב הפריסייל לפני הריסה ובינוי. לאחר מכירת הנכס ברווח מציע לחלוק ברווחים לפי אחוז ההשקעה. כביטחון מציע רישום ברשם המשכונות על סכום ההשקעה. האם נשמע סביר?
השרעה בתמ"א
עו"ד נריה כהן
26/7/2021 10:34
נשים בצד את עניין הבטחונות. השקעה בתמ"א חיזוק זה הדבר הכי מסוכן שיש.
לעניין בטחונות- צריך לראות את מבנה העסקה ולנסות לקבל התייחסות גם בנסח הטאבו.
תתייעץ ודחוף עם עו"ד המבין בעולם ההתחדשות העירונית.
בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
רכישת דירה חדשה מיזם בפרויקט תמ"א 38
אילנית
11/7/2021 18:30
היי,
רכשתי לפני 8 שנים דירה חדשה מיזם במסגרת תמ"א 38 תוספת 2.5 קומות על גבי בניין קיים.
הדירות היו אמורות להימסר לפני 3 שנים.
כך שמדובר 5 שנים בניה ו 3 שנים איחור.
היזם שילם בשנה הראשונה פיצוי שכירות ולאחר מכן הפסיק לשלם לכל הדיירים.
במשך שנה וחצי היזם טוען שעוד חודש-חודש וחצי נכנסים לדירות וגם בפגישה שנעשתה בביתו שבה זימן את כל הדיירים טען עוד חודש גג חודשיים אתם בדירות הכינו משכנתאות.
עברו עוד שנה וחודשיים מאז והיזם מתחמק כל הזמן מתחמק ואומר בקרוב, על פניו הבניין נראה כ-90 אחוז ביצוע.
קיימת מעלית יש ריצופים בדירות חדשות
אך עדיין יש 2 דירות ללא מעקה וזכוכיות במרפסת שמש.
היזם טוען שהוא מגיש בקשה לאיכלוס חיבור מים חשמל וגז.
ממש עוד חודשיים מהיום נגמר לו היתר הבניה
האם שוב יצטרך להגיש בקשה מהעירייה להאריך היתר בניה?
האם ניתן להפיק טופס 4 כאשר קיימים 2 דירות ללא מעקה בטיחות וזכוכית?
וידוע לך מניסיון למה קיים איחור בניה שכזה?
ולמה להגיד במשך שנתיים עוד חודש את נכנסת לדירה?
אני ממש מיואשת וסליחה על החפירה.
תודה רבה
התארכות קבלת טופס 4
עו"ד נריה כהן
12/7/2021 10:24
איחורים בתחום זה של התמ"א קורים לא מעט. בדרך כלל נובע מבירוקרטיה מאוד גדולה שהיזמים הצעירים/החדשים/הלא מנוסים- לא מצליחים להתמודד מולה. היארכות הפרוייקט מובילה לעליה בהוצאות ולהפסד אצל היזם , מה שמוריד עוד יותר את היכולת של היזם לממן עוד ועוד בעלי מקצוע שיסייעו לו בקידום טופס ה- 4 וזה כדור שלג שהולך ומתגלגל ונערם. לגבי שאלות התיכנון- אני מציע לשאול מהנדסים המבינים בטופס 4. בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הגשת בקשה לפיצול ליווי משפטי במסגרת תמ"א 38/2
אבי
11/7/2021 15:09
בקשה למינוי עו"ד נפרד,
עוה"ד שמלווה את גיבוש ההסכם בתמ"א 2 /38 חשוד בניגוד עניינים. לאחר שאני ובעלים נוסף נוכחנו שהוא מגן על האינטרסים של היזם ולא על שלנו הגענו למסקנה כי לא ראוי שייצג אותנו. המצב הוא שכבר 70 אחוז מהבעלים חתמו על ההסכם. האם אני ובעלי דירות נוספים יכולים לקחת עו"ד אחר שייצג אותנו וששכרו ישולם ע"י היזם? יתכן ע"י קיזוז החלק היחסי משכרו של עוה"ד שמייצג את רוב הבעלים?
מימון עו"ד נוסף לדיירים
עו"ד נריה כהן
12/7/2021 10:22
זה עניין מסחרי אם היזם יסכים לממן עבורך עו"ד נוסף (ברוב המקרים הם אינם מסכימים). זה עניין מסחרי אם עוה"ד של הדיירים יסכים לקזז משכרו (בד"כ לא יסכים). הפיתרון פשוט, שתקבל SECOND OPINION מעו"ד שלך ותשלם לו בנפרד. זו לא עלות בשמיים, בוודאי לא כאשר זה מתחלק בין שני בעלי דירות. זה צריך לעלות בין 5 ל - 10 אלף ש"ח+ מע"מ.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דברים לא תקינים בהליך של תמ"א 38/2
גלי
11/7/2021 13:32
1. לא הייתה אסיפת דיירים בנושא. אולי הייתה. לא הוזמנתי
2. נציג הדיירים (ועד הבית) ועו"ד הדיירים לא נבחרו ע"י הדיירים. עשו כנראה יד אחת. הוועד עשה כבר לפני התמ"א דברים לא חוקיים.
3. עו"ד הדיירים החתים אותי תחת לחץ.
4. לעו"ד הדיירים יש אינטרס אישי. יש בבעלותו דירה בבניין.
5. אני לא רוצה את העו"ד. הוא כוחני ואנטיפת. לא בחרתי בו. למשל אמר לי שדייר אחד לא חתם והוסיף "שהוא כבר יטפל בו"
ליקויי בנייה:
6. ע"פ השרטוט אקבל דירה כלואה חסרת אוורור לחלוטין. בלי חלונות. כרגע יש לי חלונות בצורה מקובלת בשירותים ובמקלחת וחלון ענק במטבח אשר נותן לי 2 כיווני אוויר.
7. בדירה החדשה לא יהיו כלל כיווני אוויר
8. בדירה החדשה יהיו ונטות בשירותים ובמקלחת.
9. במטבח יהיה קיר ולא ניתן לעשות שום חלון
10. האם ניתן במצב כזה לדרוש לבטל את התמ"א?
מספר שאלות
עו"ד נריה כהן
11/7/2021 14:50
אם כל השותפים שלך בבניין, אול לפחות 80% חושבים שהדברים שנעשו הם תקינים, יהיה לך קשה לדרוש ביטול התמ"א. תוכל לכל היותר לבקש בהליך משפטי מסודר (תתייעץ עם עו"ד) שהחתימה שלך נעשתה בנסיבות מקפחות.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
איך להגן על בעל דירה בתקופת ביצוע תמ"א 38/1 מפני השכרת דירתו לזרים על ידי היזם?
בת-שבע
7/7/2021 13:27
היזם מציע בטיוטה לחוזה להשכיר את דירתי בזמן הפרויקט לאנשים שהוא יימצא - למרות התנגדותי . האם זה חוקי? האם אפשר למנוע את זה?
השכרת דירה ליזם
עו"ד נריה כהן
7/7/2021 15:31
הכל עניין של הסכמה. אם היזם קיבל חזקה בדירתך זה כנראה כי היה לכם הסכם שאומר את זה. יש לראות מה אומרות הוראות ההסכם.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
השתתפות בפרויקט תמ"א 38/2 באזור תל אביב
Clemi Elia
6/7/2021 4:33
היית רוצה אינפורמציה לגבי התמ"א לא ברורים כמה נקודות.
זכויות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
6/7/2021 10:53
מוזמן להתקשר לטלפון שנמצא בעמוד שלי באתר
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר