שלום,
אני דייר שמתנגד נחרצות לבצע הליך תמ"א 38 בבניין. אני לא מוכן להתמודד עם הרעש וההמולה הנלווים להליך ולכן מסרב בתוקף לביצוע התהליך. האם שאר דיירי הבניין יכולים לכפות עלי לחתום על ההסכם מול היזם?
תודה

כן. אם ייחתם הסכם ברוב דרוש (2/3 מהדירות המחזיקות בלפחות ב 2/3 מהרכוש המשותף) ניתן יהיה להגיש תביעה כנגדך בלשכת המפקחת והמפקחת תמנה מישהו , בדרך כלל עו"ד, אשר יחתום בשמך על הניירת.
הנימוק שלך (רעש והמולה) לא איננו נימוק שיתקבל.

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, אני וחבריי לבניין לא מסכימים על הקצאת החניות שקבע היזם בבניין ולכן אנו מבקשים הכוונה כיצד להתנהל במצב כזה. מי מוסמך להכריע במצב כזה של חילוקי דעות בין הדיירים.
תודה

אם חתמתם על הסכם, אז אמור להיות בהסכם מנגנון. אם לא חתמתם על הסכם, כדאי שתסתייעו באחד מבעלי המקצוע המלווים אתכם בתהליך: עורך דין, שמאי, אדריכל, מפקח.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום ,
לאבא שלי דירת גג (בן 81) (גג פרטי בטאבו) בבניין שמקדמים בו פרוייקט תמא 38/1
בבניין גג פרטי נוסף אשר בעל הבית שלו הוא בעצם היזם וזה שמקדם את הפרוייקט.
לא דובר עדיין על תמורות, מדידות וכו' ועל כן אני פונה אליכם -

ראשית - אם אבי יתנגד לפרוייקט אני מניחה שאין שום סיכוי שייצא לדרך, גם אם יהיה רוב. האם אני צודקת?
שנית - בהנחה שייבנו 10 דירות נוספות מהי תמורה הולמת ומקובלת לדירת גג שעליה בעצם בונים את הקומות הנוספות? באיזה שלב כדאי לערב עורך דין? בהנחה כמובן שלא חותמים על כלום בלי עורך דין שלנו פרטי.

תודה על כל עזרה

לשאלך הראשונה, התשובה היא "ךא בהכרח". זכויות התמ"א אינן שיכות לדירות הגג. ככל שיימצא פתרון תכנוני יהיה אפשר לכפות את העסקה באמצעות פניה למפקחת. לגבי תמורות, כדאי להתייעץ עם שמאי

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם הרשות המקומית חייבת להכריז על חלקה כשטח המיועד לפינוי ובינוי ורק לאחר מכן רשאים הדיירים והיזם להגיש בקשה להיתר בניה עפ"י תמ"א 38?
האם בקשה להקמת בניין בו פחות מ - 24 דירות תיחשב כבקשה עפ"י תמ"א 38/2 ?

לשאלתך הראשונה- עיריה לא "חייבת" להכריז
הליך הכרזה נעשה מול הרשות להחדשות עירוני ולא מול העיריה ולשם כך יש דרישות שונות. אחת מהן זה מסמך ממהנדס העיר
לשאלת השניה- אפשר לבנות בניין גם ללא קשר לתמ"א. אם כוונתך להתחדשות עירונית, כלומר להרוס בניין קיים ולהבנות חדש תחתיו, גם אז , זה חייב להיות במסגרת "תמ"א 38/2. יש מקומות/איזורים שבהם יש זכויות לבניין בניין גדול יותר, גם בלי להיזקק לתמ"א 38/2.
כדי לבצע הכרזה על מתחם פינוי בינוי,אכן יש תנאי מינימלי של 24 דירות אך יש כוונה/רצון לשנות זאת ולהקטין המספר.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אם אני מבצע תמ"א 38 בדירה שבבעלותי על ידי יזם תמ"א ורוצה אחר כך למכור דירה אחרת שיש לי האם יוטלו עלי מיסים בגין התמ"א שעשיתי בדירתי הראשונה?

אינני מומחה מס ושאלתך מתאימה יותר לפורום מיסים. עם זאת, אם יש לך יותר מדירה אחת אתה בהחלט לחשיפה של מס במכירת הדירה הנוספת, לא בהכרח קשור לדירת התמ"א.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

יזם המשלם לבעלים תשלומים שאינם כלולים בהטבת התמ"א וחייבים במס אך ליזם אין מחזור קודם והוא איננו מנכה מס במקור מאותם התשלומים ובעלי הזכויות אינם מדווחים על תשלומים אלו מה הסיכוי שרשות המיסים תעלה על כך אם אין הצדדים נופלים לביקורת רשויות המס?

לצערי, אין לי נתונים סטטיסטיים מהימנים מרשות המיסים כדי לענות לך על שאלתך.


בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
גיליתי כי לאחרונה מעוניינים לעשות לנו תמ"א 38 בבניין. רציתי לדעת כמה דיירים צריכים להסכים בכדי שזה יתרחש?

לתמ"א חיזוק- 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים רכוש משותף של לפחות 2/3 . ניתן לראות בנסח הטאבו את החלק של כל דירה ברכוש המשותף.
לתמ"א הריסה ובניה- 80% כנ"ל.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם בתמ"א 38 הקבלן חייב לבנות מינימום של דירה/ דירות קטנות או שזה רק בהריסה= פינוי בינוי ?

בתמ"א 38 הנוכחית אין דרישת מינימום לגודל.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בבניין שבו יש להוריי דירה בבעלותם מעוניינים לבצע הליך תמ"א 38 חיזוק. העניין הוא שאבי שוהה בבית אבות סיעודי וסובל מאלצהיימר מזה כ-8 שנים. אמי נפטרה לפני שלוש שנים. בצוואה נרשם כי אם אמי תלך לעולמה הבעלות בדירה תהיה של אבי באופן מלא. אציין כי אבי לא ערך ייפוי כוח מתמשך ולא מונה לו אפוטרופוס. שאלתי היא כיצד ניתן להעביר את אישורו של אבי לצורך השתתפות בהליך תמ"א 38. האם במקרה שלא אדאג למינוי אפוטרופוס כיום אהיה צפויה להיתבע על ידי שאר דיירי הבניין שמעוניינים להתחיל את ההליך. האם הם יכולים לחייב אותי למנות אפוטרופוס לאבי רק לצורך השתתפות בתמ"א 38?
מהן האפשרויות שעומדות בפני כעת?
תודה רבה מראש על המענה

אכן עליך למנות לו אפוטרופוס. אכן ניתן לתבוע אותך ו/או את אביך על כן שלא מילאתם חובתכם החוקית. אכן עלולים להיות הוצאות שיושתו על ראשכם בהיעדר טיפול.
מומלץ ליצור קשר עם ב"כ בעלי הדירות וב"כ היזם. בייתכן וב"כ היזם מסכים לטפל בזה, ללא עלות שכ"ט, אם תשתפו איתו פעולה.

בהצלחה
.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בבניין שבו אני מתגורר עם משפחתי יש שני דיירים שמתנגדים באופן עקבי לבצע בבניין הליך תמ"א 38 מאחר שהם מבוגרים ולא מעוניין שחייהם יופרעו על ידי העבודות. כיצד ניתן להתמודד עם ההתנגדות הזו באופן חוקי?

אם יש את הרוב הדרוש בלעדיהם אפשר להתקדם. בכל מקרה כדאי לשמוור על קשר ועל שקיפות איתם. בסופו של דבר, במועד הרלבנטי (בדרך כלל אחרי אישור ועדה להיתר הבניה) תצטרכו את הסכמתם או שתיאלצו להגיש תביעה כנגדם למינוי ממונה שיחתום בשמם.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, מדברים אצלינו על 38/2 הריסה. הבעייה שאני במצב כלכלי לא מזהיר ואצטרך אולי למכור את הבית כדי לקנות זול יותר בפריפריה. באיזה שלבים מותר לי למכור את הדירה לפני ואחרי החתימה. בזמן הבנייה וגם אחרי שהבניין החדש עומד (בעוד מיליון שנה). תודה רבה, מרלן

תודה רבה רבה, בבקשה שאלה אחרונה, שמעתי שאחרי הבנייה אי אפשר למכור 18 חודשים. זה לא נכון? חג שמח ושוב תודה רבה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בוודאי שאין בעיה למכור לפני החתימה.
גם אחרי החתימה- לא אמורה להיות בעיה, תוודא רקר שההסכם עם היזם אינו מגביל אותך בעניין זה.
בתקופת הבניה- בלתי אפשרי. הבנק המלוואה אינו מאפשר, אלא במקרים מיוחדים וככלל אתה עלול לשלם מס שבח גבוה משום שבתקופת הבניה אין לך דירה למכור אלא קרקע עם זכויות בניה.
לאחר קבלת הדירה החדשה- לא אמורה להיות בעיה למכור.

בהצלחה,

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום מכובדי, בעבר עשיתי שיפוץ ובו שיפוצניק פיצל את הצנרת למים החמים למטבח צד מערב מקלחת צד מזרח.
נאמר לי שבתמ"א יש להסיר את הצינור מצד מערב. ולהעביר את הצנרת מכיוון אחד מצד השירותים למטבח. השאלה מי צריך לשלם על העברת הצנרת למטבח?
אין לי תקלה, זה המצב שהיום מקבלים את הדירה.
תודה מראש על התשובה.

תראה מה אומר ההסכם תמ"א, אולי יש הוראות שמתייחסות למצב כזה. אם אין הוראות אז יש הגיון בטענתך שאם זו הזזה שנדרשת בגלל התמ"א אז הגיוני שהיזם ישא בכך.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב עודכנו כי הבניין בסמיכות לנו עומד לעבור הליך תמ"א 38. הגשתי ערעור לעירייה וביקשתי לדחות את הבניה בכמה שנים בשל מצבי הבריאותי (חולת סרטן שלב 4 ללא ריפוי). הבהרתי היטב שלא אוכל לעמוד בזה וכי איכות החיים שלי תיפגע. קבלתי דחיה והופניתי לוועדת ערר מחוזית. שאלתי היא מהם הסיכויים שאכן ייעתרו לבקשתי בוועדה המחוזית? האם יש תקדימים, פסקי דין בנושא? תודה מראש על תשובתך

סיכוי קלוש
יש לך תמיד את האופציה לעבור לגור בדירה חליפית והמקסימום שאפשר לדבר עליו זה שהיזם ישתתף בתשלום דמי שכירות לדירה החליפית (אם מדובר בתמ"א חיזוק)

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
איך אפשר לבצע בדיקת היתכנות לביצוע תמ"א 38 חיזוק כאשר הבניין הוגדר בניה בינלאומית?

כדאי לפנות למינהלת התחדשות עירונית בעיר. אם אין לכם בעיר אז לנסות בעיריה ואם אין מענה בעיריה אז לקחת אדריכל או עו"ד שיבצע בדיקה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בניין בשלבי תמ"א אחרונים. מעלית מותקנת אך לא מופעלת על ידי הקבלן. אנשים מעל גיל 70 גרים בקומות העליונות. הקבלן נותן תשובות שונות על אי הפעלת המעלית. פעם מחכים לחב' החשמל, פעם טופס 4, פעם מכון התקנים. האם מותר לו להחזיק אותנו כבני ערובה בצורה זו? לבניין הייתה מעלית עובדת לפני התמ"א (כמעט שנתיים ללא מעלית).
למי אפשר לפנות בנושא?

ככלל השאלה נוגעת לנושא רחב יותר של מה עושים כאשר הקבלן לא עומד בהתחייבויות /מתעכב בבנייה/השאיר ליקויי בניה/ליקויי בטיחות. תתחילו בעו"ד המייצג אתכם, יחד עם מקפח הבניה. ייתכן וזו הפרה, ייתכן וניתן לחלט ערבות בנקאית, ייתכן וראוי לפנות בתלונה לעיריה- מח' פיקוח על הבניה, ייתכן ונכון להפעיל צעדים משמעותיים יותר כגון פניה לבורר או לבימ"ש.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר