דירה לקראת התחדשות ותשלום היטל השבחה על תוספת
מוניה
14/9/2020 15:48
דירה שעתידה לעבור התחדשות ברמת גן ויש לה זכויות בניה על הגג. האם יידרשו הבעלים לשלם היטל השבחה על התוספת שלא נוצלה בנוסף להיטל על השיפוץ הכולל?
היטל השבחה זכויות על הגג
עו"ד נריה כהן
14/9/2020 16:51
אם מנצלים את זכויות הבניה על הגג אמור להיות היטל.
מציע לפנות לשמאי שיבחן את סוגית ההיטל מקרוב.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות של בעל דירת גג בפרויקט תמ"א 38
ירוחם יצחק ותקו
12/9/2020 15:02
אני בעל דירת גג וחדר על הגג. השטח של הגג הוא 120 מטרים כאשר הקבלן מעוניין לבנות 14 יחידות דיור. מה מגיע לי לקבל מהקבלן?
שווי דירת גג בפרוייקט תמ"א
עו"ד נריה כהן
13/9/2020 17:33
אין כאן שאלת "מגיע" . אם חייבים את ההסכמה שלך ובלעדיך אין פרוייקט אז השווי שלך הוא השווי המקסימלי שניתן לתת כדי לאפשר פרוייקט מבחינה כלכלית ואם אפשר לייצר פרוייקט גם בלי הסכמה שלך אז השווי שלך הוא כשווי התמורה של כל יתר בעלי הדירות בבניין בתוספת "שווי" החדר על הגג + המרפסת כפי שייקבע שמאי מוסכם.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שכר טרחה מקובל של עורך-דין בפרויקט פינוי בינוי
זהר אלופי
11/9/2020 10:55
אנחנו עומדים בפני חתימת הסכם פינוי-בינוי במרכז העיר נתניה. בבניין שלנו יש 7 דירות. התקשרנו עם עורך-דין וכעת יש ויכוח בין עורך-הדין לקבלן על גובה שכר הטרחה. אנחנו מעוניינים לדעת מהו גובה שכר הטרחה המקובל במקרים אלו. להבהרה - הקבלן טוען שעורך-הדין מבקש סכום גבוה מדי, לעומת זאת עורך-הדין טוען שהקבלן מציע סכום נמוך מדי.
שכ"ט עו"ד
עו"ד נריה כהן
13/9/2020 17:31
מציע שתפנו למינהלת העירונית להתחדשות עירונית אשר תסייע לכם.
ככלל, שכ"ט בשיעור של 1-1.3 אחוז משווי הדירות החדשות של דירות הבעלים נשמע כסביר ומומלץ ע"י מספר מינהלות.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 ופניה למפקח על הבתים המשותפים
חגית בכר
9/9/2020 6:51
לקראת חתימה תמ"א 38/2.
9 מתוך 11 דיירים אישרו.
2 סרבנים בעלי 20.6% ברכוש המשותף.
סרבנותם נובעת מניסיונות לקבל מעבר למה שהיזם נותן, תמורות היזם מיצרות שווי הנכס ב 100%. האם יש סיכוי שהמפקח/ת בתים משותפים תדחה את הסרבנות ותאשר יישום התמ"א? תודה
דייר סרבן - האם קיים תקדים למקרה?
חגית בכר
13/9/2020 19:34
במענה לתשובתך, האם ידוע לך על ארוע דומה, תקדים שבו היה חסר חלקי אחוז להשלמת 80% הנחוצים לתמא 38/2
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
התנגדות של 20.6% מבעלי הרכוש המשותף
עו"ד נריה כהן
13/9/2020 17:29
קיימת אפשרות כזו.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ביטול סעיף מעלית שבת ממפרט של בניין בהליך תמ"א 38
רוני
5/9/2020 16:39
שלום,
אני גר בבניין שבו מבוצע הליך תמ"א 38\2 (הבניין בתהליך בניה).
במפרט שחתמנו עליו לפני מספר שנים, מופיעה מעלית שבת. היזם ורוב הדיירים (פרט לאחד) מעוניינים לבטל את הסעיף הזה (כלומר לא להתקין מנגנון מעלית שבת בכלל).
האם החלטת הרוב יכולה להסיר את הסעיף הזה מהמפרט? (כלומר שמלכתחילה לא יהיה מותקן שם מנגנון פיקוד שבת) או שנדרשת הסכמה פה אחד?
בברכה
מעלית שבת
עו"ד נריה כהן
13/9/2020 17:26
די שיהיה דייר אחד המעוניין לבמעלית שבת כדי לחייב את הבניין בהתקנת מעלית שבת.
כמובן שאם כבר חתמתם והתחייבתם לא תוכלו לחזור בכם כנגד דעתו של אותו דייר וככל הנראה גם לא כנגד דעתם של רוכשי הדירות החדשים.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלת פיצוי מהקבלן עבור ויתור על החלפת חלון בפרויקט תמ"א
קרן
4/9/2020 19:41
הי,
במסגרת פרוייקט התמ"א בבניין שלי, אמורים להחליף את כל החלונות הישנים בחלונות חדשים.
אם אוותר על החלפת אחד מהחלונות האלו, האם אני יכולה לבקש במקום זה משהו אחר, שווה ערך למחיר שהיה עולה לקבלן לשים לי חלון חדש?
תודה מראש על התשובה.
זיכוי לחלון
עו"ד נריה כהן
13/9/2020 17:25
ככלל יש חשיבות לחזות החיצונית של הבניין. אם החלונות לא יוחלפו זה עלול למנוע קבלת טופס איכלוס. ככל שהדבר אפשרי, השאלה אם תוכלי לקבל זיכוי תלויה בתוכן הסכם התמ"א עליו חתמת ואת זה יש לבדוק במסגרת ההסכם עליו חתמת.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פרויקט תמ"א 38 במתחם שבו תוכנן פרויקט פינוי בינוי
עדי
3/9/2020 21:01
במתחם ובו 4 בניינים מתכננים הדיירים "פינוי בינוי" והפרויקט נמצא בשלב שבו העירייה החליטה להפקיד את התוכנית. אנחנו לא מעוניינים בפינוי בפינוי . אני מעוניינת בתמ"א 38 בבניין שלנו.
האם זה אפשרי? האם העירייה יכולה למנוע מאיתנו היתר בנייה בלי אפשרות להילחם באמצעות עורך דינו של היזם המעוניין לעשות תמ"א?
תמ"א 38 במתחם פינוי בינוי
עו"ד נריה כהן
13/9/2020 17:23
ככלל, עיריה יכולה למנוע מבניין ביצוע תמ"א 38 במקרה שבו המתחם הולך לפינוי בינוי.
אפשר להתנגד לכך. לשם בחינת הסיכוי לכך כדאי שתייעצו עם עו"ד פרטני שיבדוק את סיכויי ההתנגדות.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דרישת פיצוי מקבלן תמ"א 38 לאחר חריגת בנייה של 17 ס"מ
ואדים
3/9/2020 12:03
שלום,
איזה פיצוי ניתן לקבל מקבלן תמ"א 38 שחרג בבנייה ב-17 ס"מ בעת שבנה קיר בסלון לטובת פיר מעלית?
הקבלן אינו מוכן לשבור ולבנות מחדש.
תודה מראש
פיצוי בגין סטיה
עו"ד נריה כהן
3/9/2020 16:54
פיצוי כספי או בשווה ערך בשיפור מפרט קיים בדירה לפי קביעת שמאי
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חריגה של 17 ס"מ בבניית קיר במסגרת הליך תמ"א 38
ואדים
3/9/2020 15:54
תודה על התגובה,
בהסכם אין סעיף המתייחס לגבי חריגת בניה.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חריגת בניה של 17 ס"מ
עו"ד נריה כהן
3/9/2020 12:28
אם מדובר בדירה קיימת בבניין שעבר תמ"א חיזוק או תמ"א הריסה, יש לבדוק בהסכם התמ"א עליו חתמת אם יש התייחסות לכך. אם אין התייחסות ואין הרשאה ליזם עליך לבדוק את העניין מול שמאי.
אם מדובר בדירה חדשה שרכשת בתמ"א יש לבדוק האם השטח שנגרע הינו יותר מ - 2 אחוז משטח הדירה ואם כן להחחעץ עם שמאי לגבי הפיצוי המגיע
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הסכמת בעלי חנויות בבניין להליך של תמ"א 38
כהן זמיר
3/9/2020 9:06
שלום רב,
אני בעל חנות בבניין שהולכים לבצע בו תמ"א 38, החנות מושכרת לשוכרים טובים, כאשר עשינו חוזה לא היה שום סיכוי לתמ"א, אבל כעבור חצי שנה הוחלט על זה, כך שבחוזה עם השוכרים לא ציינו כלום. אני ביקשתי מהיזם התחייבות שלו או של הקבלן שאם וכאשר השוכרים יתבעו אותי על אובדן עבודה וכ"ו אז הוא יהיה אחראי ואני לא אפגע. אציין שאין לי דרישות אחרות משאר בעלי החנויות (כולם מקבלים אותו הדבר) אבל אני חושש מתביעה של השוכרים, אציין שהיזם לא מעוניין לשמוע על זה בכלל, האם הוא יכול להתחיל בפרויקט ללא חתימתי וחתימה של שותפי?תודה
חנות בתמ"א 38
עו"ד נריה כהן
3/9/2020 10:53
אם החוזה נחתם ברוב הדרוש, ניתן יהיה להגיש כנגדך תביעת דייר סרבן, לאחר שיהיה היתר בתנאים.
ללא חתימתך, או חתימת ממונה מטעם ביהמ"ש שיוסמך לחתום במקומך, לא ניתן לבצע פרוייקט.
בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס מוזר כהן ושות
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פטור מהיטל השבחה במכירת דירה בבניין לאחר הליך תמ"א 38
מרדכי עטיה
1/9/2020 15:10
בע״ה אני אמור למכור דירה בבניין בו בוצע והסתיים תהליך תמ"א 38. האם אני פטור מהיטל השבחה? נא המציאו לי את ההוראות בנידון. תודה.
היטל השבחה במכירת דירה אחרי תמ"א 38
עו"ד נריה כהן
1/9/2020 16:39
בדרך כלל היטל ההשבחה אמור להיות משולם כבר בעת מתן היתר הבניה ע"י היזם.במקרים מסוימים ניתן לדחות חלק מהיטל ההשבחה תוך התחייבות למגורים של 4 שנים (לא השכרה). עליך לבדוק מול הרשות המקומית/ועדה מקומית את עניין החבות.
בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פיצוי על הפסד דמי שכירות לבעל דירה בזמן ביצוע פרויקט תמ"א 38
בני ליזרוביץ
1/9/2020 14:40
שלום.
רציתי לדעת האם אני אקבל פיצוי מסוים על דמי שכירות שאני הולך להפסיד בגלל שאני לא אוכל להשכיר את הדירה כשיעשו את הפרויקט תמ"א?
פיצוי בגין אובדן דמי שכירות
עו"ד נריה כהן
1/9/2020 16:37
בתמ"א 38 - חיזוק - בדר"כ לא אך נתון למו"מ. בדר"כ לא משלמים אלא אם הבניין סופר כלכלי ומאפשר הוצאת הדיירים לשכירויות או מתן פיצוי עבור אובדן דמי שכירות.
בתמ"א 38/2- הריסה ובניה משלמים
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
האם זכות הקניין גוברת על תמורה גבוהה יותר בבחירת תמ"א
משה
27/8/2020 16:04
בבנין שבו אני בעל דירה מתגבש הסכם לביצוע תמ"א 38/2 (בניה והריסה). הבניין נמצא בת"א באזור שהזכויות בו מוגבלות. התוכנית המוצעת תפחית כ --8-10% משטח הדירה הנוכחית שלי. האם בהתקיים חלופה (תמ"א 38/1), שבה לא תהיה כלל הפחתה של שטחים, תעמוד לנו טענת זכות הקניין כנגד התמורה הגבוהה יותר שתתקבל (בניין חדש וחניה רובוטית) , שמציעה תמ"א 38/2, שמפתה כל כך את בעלי דירות?
עבורנו שטח הדירה חשוב בהרבה מהתמורה המוצעת.
תמ"א חיזוק מול תמ"א הריסה ובניה
עו"ד נריה כהן
30/8/2020 14:59
תצטרך להוכיח:
1. שתמ"א חיזוק ישים.
2. שיש הצעה אמיתית לתמ"א והיתכנות אמיתית
3. ששוי הדירה שלך החדש בתמ"א הרבה יותר מאשר שווי הדירה החדשה בבניין החדש
4. ועדיין אם רוב שותפיך חושבים אחרת- יהיה לך לא פשוט ורוב הסיכויים שתגיד לך המפקחת שיש לך עילת תביעה כנגד שכניך שבגללם "הפסדת" כסף ועליך להימנע מעיכוב ולחתום על ההסכם.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלת היתר בנייה לתמ"א 38/2 למרות התנגדות השכן
אריה פוקס
25/8/2020 14:51
האם אוכל להוציא היתר בניה לתמ"א 38 למרות שהשכן לא מעוניין לבנות כרגע? גודל המגרש הוא 720 מטר ועליו בנויות כרגע 2 דירות בקומת קרקע כשקיר משותף מפריד בינינו.
תמ"א בבית דו משפחתי
עו"ד נריה כהן
30/8/2020 15:01
סיכוי קלוש ביותר עד אפסי.
ישנה שאלה האם בכלל ניתן לעשות תמ"א בנתונים שכתבת.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פניה אל יזם קבלן של פרויקט תמ"א 38 חייבת להיעשות דרך עורך דין?
אלה
23/8/2020 16:10
רציתי לדעת האם קיימת אפשרות לפנות ליזם או לקבלן באופן עצמאי, אם רוצים מהוועד בית לעשות פרויקט תמ"א בבניין, זה פרוצדורה שחייבים לשכור עורך דין בשביל זה?
מתי מכניסים עו"ד לייצוג דיירים בתמ"א
עו"ד נריה כהן
23/8/2020 16:42
לא חובה שעוה"ד ייכנס כבר בשלב זה אם כי זה רצוי שעו"ד ייכנס כבר בשלב זה.
קיימים פערי ידע ביניכם ובין יזם.
עו"ד הבקי בתחום ידע לסנן יזמים בלתי מנוסים וכו'.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הערת אזהרה ומסירת ערבויות חזרה בפרויקט תמ"א 38
חיים
19/8/2020 10:39
שלום,
רכשתי דירה חדשה בבניין בו בוצע תמ"א 38. (חיזוק דירות קיימות והוספת חדשות - כאמור רכשתי דירה חדשה בפרויקט).
התשלום שולם, יש בידי ערבויות.
אני עומד לפני קבלת מפתח.
שאלתי את עוד היזם מה קורה לגבי הערת אזהרה לטובתי.
קיבלתי ממנו תשובה "כי הערת אזהרה נרשמת על יחידה שבבעלות כל בעלי הזכויות המקוריים בבניין (הקיימים טרם התמ"א). "
והוסיף ואמר לי כי "אני נרשם כרגע על הערה על יחידה שתהיה בבעלות החברה, ובסוף התהליך ירשמו אותי על היחידה שלי"
שאלותיי הם:
1. האם הליך תקין?
2. מתי עליי להחזיר את הערבויות?
3. האם רשימת הערה על יחידה שתהא בבעלות החברה - מגינה עליי מספיק? ואי אפשר למכור את הנכס שלי חלילה לצד שלישי?
תודה,
חיים.
רישום הערות אזהרה בסיום הפרוייקט
עו"ד נריה כהן
19/8/2020 11:59
כן ההליך תקין. רישום הע"א + קבלת חזקה מספק עפ"י הדין הקיים לצורך השבת הערבויות וכך גם מקובל.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הודעה חדשה
הודעה ללא תוכן