אמי אשה מבוגרת רוצה רק מספר מצומצם של ערוצי טלוויזיה ישראליים ללא צורך בכבלים או בצלחת לוויין. הבניין שהיא מתגוררת בו לאחר תמ"א והקבלן לא ארגן לה אפשרות כזו, נאמר לנו שהוא מחויב לעשות זאת. האם הדבר נכון?

לא יודע לענות. כדאי לברר מול מהנדס/אדריכל.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הי,
האם היזם הגר בבניין שרכשתי בו דירה יכול לדרוש תשלום על מים וחשמל טרם קבלת טופס 4?
מציינת שאמר לי שיכולה להיכנס לדירה טרם קבלת טופס 4. בהסכם מצוין שאם הדירה לא מוכנה בזמן עליו לשלם 5000 ש"ח שכירות (לא שולמו בטענה שנתן לי להכניס את הציוד שלי לדירה).
לעזרתכם אודה.

שימוש בדירה למגורים, לפני קבלת טופס 4 איננו מותר עפ"י דיני התכנון והבניה. ללא קשר לכך, גם אם עושים שימוש בנכס שנבנה ללא היתר או ללא קבלת טופס 4, הדבר אינו פוטר מתשלום ארנונה/מים/חשמל או כל צריכה אחרת. ממש כפי שהעיריה מוציאה דרישות ארנונה גם למרפסת שנבנה ללא היתר או לעסק שלא קיבל רישיון לעסק.

בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני מתנגד לפרוייקט תמ"א 38-2 בבניין שלי.
להלן הסיבות: דירות הגג (ואני ביניהם) נדרשות לוותר על 15-20 מ"ר ממרפסת הגג הפרטית לטובת דירת יזם. הדירה המוצעת חנוקה לגמרי. במקום שלושה כיווני אוויר מלאים בשני המפלסים יהיה כיוון אוויר אחד במפלס הגג ואחד וחצי במפלס התחתון, במקום 16 חלונות בדירה יהיו רק 8. במקום חמישה וחצי חדרים יהיו רק חמש (אין מספיק חלונות). בשני חדרי שירותים לא יהיו חלונות אלא ארובה. אני נדרש להעביר 10 מטר ממפלס הגג (חדר מרווח ומאוורר) למפלס התחתון. במפלס התחתון נוספים לדירה 20 מטר ברוטו, אך כמעט כל התוספת מתבטאת במבואה ומסדרון כי הבניין יהפוך מצורת H אופטימלית למלבן ארוך וצר שיוצר מגבלות תכנון פנים קשות, וגורם לבעיות האמורות מעלה ורבות נוספות שלא אמנה את כולן.
בקיצור מחרבים לי את הדירה!!!
עם כל זאת, סביר כי מחיר הדירה החדשה יהיה גבוה מהנוכחית (לטענת היזמים באופן משמעותי) ולו רק בגלל הבנייה החדשה.
יש בבניין 12 דירות. כל הדירות מקבלות בהצעה תוספת 10 מ"ר בנוי ומרפסת. הדירות הרגילות עולות קומה ודירות הגג שלוש קומות. בכל הדירות תהיה פגיעה כזו או אחרת בכיווני אוויר, אך בשתי דירות גג מתוך ארבע, כולל שלי, הפגיעה היא החמורה ביותר.
ולשלב השאלות: האם רוב 80% של השכנים יכולים לאלץ אותי להסכים לפרוייקט כזה או לתבוע פיצויים אם יתפוצץ בגללי?! לאלצני לוותר על שטח פרטי ניכר ממרפסת גג? להעביר שטח בנוי בין המפלסים תוך פגיעה קשה ביכולת לנצלו? לוותר על כיווני אוויר שלמים בשני המפלסים? לוותר על נוף לים? להסכים לשני חדרי אמבט (המשמשים גם לכביסה ושירותים) ללא חלונות? להסכים לשינויים כל כך דרסטיים בכל כך הרבה פרמטרים כה חשובים של הדירה?

אגב, אני לא יכול פשוט למכור בתום הבנייה ולקנות דירה חליפית. גם עקב נטל מס עצום (לא דירה יחידה, נקנתה לפני עשר שנים) וגם מאחר והיצע דירות מקבילות בשכונתי הוא אפסי.
בברכה,
דייר מודאג מאוד.

80% מבעלי הדירות אכן יכולים להחליט על קיום פרוייקט תמ"א 38/2.
ככל שניתן לשנות את תיכנון הדירה באופן שיהיה מתאים יותר עבורך- מציע לך להיכנס למו"מ ולנסות לשנות התכנון באופן שיתאים לצרכים שלך. ככל שהתיכנון של הדירה החדשה לא יכול להשתנות ואתה סבור שבגלל התכנון הלקוי שווי הדירה החדשה שלך נמוך משוויה הנוכחי תוכל להתנגד. אבל אם אתה סבור שהתמורה שאתה מקבל הרבה יותר נמוכה מהתמורה שיתר הדיירים מקבלים מבחינת שווי הדירה חדש מול ישן (ולא מבחינת התחושה הסובייקטיבית שלך ולשם כך תיעזר בשמאי) תוכל לתבוע את שכניך בתביעת איזון (אך לא תוכל למנוע קיומו של הפרוייקט).

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה על התשובה. התייחסת בתשובתך לנושא שינויים בתכנון הדירה.
עם זאת לא התייחסת מפורשות לנושא של חסימת כיווני אוויר שלמים בדירה החדשה. כמו כן לא התייחסת מפורשות ל"הפקעת" שטח מרפסת גג ללא כל תמורה בשטח מרפסת חליפי.
בברכה,
דן.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

חסימת כיוון אויר= תכנון שלא מוצא בעיניך. לא משנה את התשובה שלי.
"הפקעת שטח מרפסת הגג ללא כל תמורה בשטח מרפסת חליפי"= תמורה שאתה סבור שלא ראויה בעיניך. לא משנה את התשובה שלי.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו ארבעה בעלים בחלקה של 594 מ"ר אשר גרים בדירות. שלושה רוצים להיכנס לפרויקט תמ"א 38/2, אחד מתנגד בטענה שהתמורה לא מספקת. אנחנו כעת ב-75% הסכמה ויש מתנגד אחד שממציא תמורות חדשות. האם יש באפשרותנו להכריח אותו משפטית?
אודה לתשובתכם

התשובה היא לא. נקווה שהמחוקק יוריד את אחוז ההסכמה הנדרש ל- 2/3 ואז תוכלו לעשות פרוייקט.

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בתמ"א 38/2, כשמדובר בדיירת בת 90, האם היזם חייב עפ"י חוק למצוא לדיירת דירה בשכירות + הובלת התכולה מהדירה שנהרסת אל הדירה בשכירות ?

אין חובה חוקית כזו כיום בתמ"א 38/2.
אפשרי לבקש מהיזם, כפוף להסכמת הדיירים/הנציגות.

בהצלחה,

נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם דייר אחד קיבל במסגרת ההסכם בינו לבין היזם בתמ"א 38 יותר מדייר אחר, האם חייב היזם לשפות גם את השכן השני?

1. בעיקרון התמורות צריכות להיות שוות בין דיירים שווים.
2. בתמ"א חיזוק בהחלט יש מצב שבצד מסויים ניתן לתת ממ"ד גדול יותר או מרפסת גדולה יותר או הרחבה שווה יותר. אם העיקרון נשמר בין אותם סוגי דירות זה בסדר וכל עוד רוב הדיירים מסכימים לעיקרון התמורה.
2. בתמ"א הריסה ובניה יש מרחב גדול יותר לתכנון הדירות וניתן יותר לשמור על אחידות בתמורות לדירות דומות. במקרה זה על הדיירים להחליט בינם לבין עצמם אם הם מעדיפים תמורות זהות לכל הדירות או תמורות המשתנות בהתאם לגודל הדירה המקורי במצב הנכנס.

בהצלחה,

נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

1. אם בתמ"א חיזוק "נלקח" מדיירים בצד אחד קטע מהרחבה לטובת המעלית כך שהם מקבלים פחות מ-25 מטר הרחבה האם זה דורש שיפוי?
2. אם במסגרת תביעה על שכן סרבן בפני המפקח על בתים המשותפים ניתן לסרבן דבר נוסף על פני כל השכנים האם יש תביעה לשיפוי לשאר השכנים?
3. אם לשכן אחד היות והרסו לו במסגרת התמ"א מרפסת שבנה באופן לא חוקי ניתן לו תמורה נוספת על פני השכנים האם זה מקום לתביעת שכנים לשיפוי מאת היזם?
תודה רבה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

כאמור גם התשובתי הקודמת, אם הפגיעה בדייר בגין הגריעה של המעלית שיוויונית לכל הטור של הדיירים וכולם הסכימו - אין מקום לתביעה.
לגבי תביעה אצל המפקחת- יש שני צדדים לתביעה. הצד האחר- כל הדיירים שחתמו והצד השני- הסרבן. כל עוד יש הסכמה מצד כל הדיירים התובעים והסכמה זו קיבלה תוקף של פס"ד- לא ניתן לתבוע את הדייר שהרי אתה בעצמך חלק מההסכמה שניתנה.

ככל שיש שאלות נוספות, נא לפנות לייעוץ פרטני.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבנין שלי מבוצע תמ"א 38 וכפי שידוע לי יש פטור בעיסקת תמ"א 38 על היטל השבחה, אבל עכשיו קבלתי מכתב מרשות המיסים לשלם היטל השבחה על עיסקת התמ"א, מה אני אמור לעשות?
תודה

יש קצת בלבול בשאלה.
1. רשות המיסים לא גובה "היטל השבחה" אלא מס שבח.
2. מי שגובה "היטל השבחה" זה העיריה/הועדה המקומית.
3. אם קיבלת דרישת מס שבח ,זה יכול להיות מ- 2 סיבות. האחת- הזכויות בפרוייקט חורגות מגדר תמ"א 38. השניה- החברה/עו"דהחברה/ יועץ המס של החברה- לא טיפל או לא סיים לטפל מול רשות המיסים בקבלת הפטור- במקרה זה עליך לפנות לחברה לבירור.

בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
התחלף יזם ונערך מו"מ ע"י עו"ד וועד מייצג של הבעלים, אך ההסכם שנחתם עמי והיזם היוצא לא הועבר בעת מו"מ וכך יצאתי נפסדת. והשאלות,
1. האם יש כעת על מה להלין או שאחרי כל החתימות עלי להשלים עם ה"הפסד"?

כתבתת "התחלף יזם". אם הכוונה שהיזם היוצא העביר/ מכר את הזכויות והחובות ליזם הנכנס אז היזם הנכנס מחוייב להסכמים עימך ועם יתר בעלי הדירות. אם היזם החדש ערך הסכם חדש ונפרד עם בעלי הדירות, ללא כל קשר להסכם שלך או של יתר בעלי הזכויות עם היזם היוצא, אז אין מחוייבות ליזם הנכנס לגבי התחייבויות היזם היוצא.

בברכה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
נחתם הסכם תמ"א עם הדיירים ואחרי תקופה החברה של היזם נמכרה לחברה אחרת (כלומר החברה נשארה אותה חברה רק הבעלים התחלף). כעת דייר מהבניין רוצה לבטל את ההסכם של העברת החברה והסכם התמ"א. האם הוא יכול לעשות כן והאם יש לו יכולת לגרום ליתר הדיירים לבטל את ההסכם בגלל שינוי בעלות בחברה? אשמח לפירוט

ראשית, יש לבדוק בהסכם עליו חתמתם האם העברת המניות נאסרה.
ככל שהעניין לא נאסר בהסכם הענין ייבחן ע"י ביהמ"ש/ בורר (סעיף בוררות) בהתאם לכל מקרה ומקרה ונסיבותיו.


בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם יש תוקף לסיום תמ"א 38?
דובר פעם על כך שתוך 3 שנים ייסגר פרויקט חיזוק המבנים.
האם פינוי בינוי במסגרת זו ממשיך? האם גם לו יש תוקף?
בתודה

ניתן להמשיך ולקבל היתרים מכוח תמ"א 38 עד 10/2022. עם זאת, יש עיריות, בעיקר אלו שלא אוהבות את התמ"א 38, "שגוררות רגליים" ולא ממהרות לקדם תמ"א בתקוה שהתוכנית תיעלם מהעולם.
פינוי בינוי ממשיך- אין קשר.

בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

בעקבות החלטה של מתכנן עירוני או מישהו חדש שנכנס לתפקיד לאחרונה שאחראי על הפרויקטים בעירייה הוחלט לשנות ולהקטין את תוכנית התמ"א שהוצגה לנו.
התוכנית החדשה מציגה פחות קומות, שטח דירה מוקטן מ-120 מ"ר לסביבות 108 מ"ר, חנייה אחת ומחסן אחד במקום שניים.

בהתחלה הקבלן לא היה מוכן לקבל את ההסכם בעקבות סיכון להפסד מבחינתו אבל לאחר זמן מה השתכנע והפרויקט ממשיך.

השאלה שלי היא, האם יש משהו שהדיירים יכולים לעשות על מנת להבטיח תוכנית טובה יותר או דומה לזאת שהובטחה בהתחלה או שבגלל שבעירייה לא מוכנים לתוכנית בסדר גודל שכזה אז אין מה לעשות וההתלבטות היא אם לקבל את התוכנית המוקטנת או לא לבצע את התמ"א בכלל בתקווה לסיכוי לתוכנית טובה יותר בעתיד?

אתם צריכים פשוט לבדוק אם המידע שנמסר לכם אכן נכון והאם המידע הזה מצדיק הפחתה בתמורות לדיירים. כדאי לבדוק זאת מול חברת הפיקוח שלקחתם ואם אין להם את הידע המתאים אפשר להתייעץ עם אדריכל ו/או שמאי.
בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני מבינה כי לגבי פינוי בינוי הרוב הדרוש לחתימות הינו 80%! ע"פ מה נדרש הרוב? שטח בניין או מספר דיירים? שהרי יש לנו שטח פרטי כחצי מהשטח לפינוי בינוי בו חתמו 80% מה החוק בעניין? תודה

80 אחוז מהדירות במתחם אך לא פחות מ - 75% מהרכוש המשותף.
ברמת הבניין, אם יש התנאי לעיל התקיים אז מספיק ברוב של 2/3 ברמת הבניין.

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רציתי לדעת האם ניתן לבקש העברת זכויות לפני החתימה על הסכם תמ"א או שזה בלתי אפשרי מבחינה חוקית? כי זו הטענה של היזם וממה שאני הבנתי זה לא מחייב... תודה.

על הסכם התמ"א צריכים לחתום בעלי הזכויות הרשומים בטאבו. אם קיים פער בין הרישום בטאבו לבין המצב האמיתי, כלומר, רכשת או ירשת את הדירה ועדיין לא נרשמת בטאבו, אפשרי שתחתמי על ההסכם בשל העובדה כי את זכאית להירשם בטאבו אך זה יהיה בכפוף להתחייבות שלך לסיים את הרישום בטאבו על שמך בתוך פרק זמן סביר.

בהצלחה!
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. יש בניין המורכב משני חלקים צמודים ו-50% מהדיירים מסכימים לתמ"א 38/2 שהם באמת בחלק אחד. האם יש חובה להשיג רוב מכל הדיירים או שמספיק שיש רוב בחלק הבניין שבו רוצים להרוס ולשפץ?

בכלל לא פשוט אם כי בתנאים מסויימים יכול להיות אפשרי. התנאים: אפשרות תיכנונית, אפשרות הנדסית, אפשרות כלכלית, אפשרות משפטית (יש לבדוק זכויות הבניה בתקנון הבית המשותף), תמיכה של התכנון.
בהצלחה!

נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שאלה לעו"ד ותודה מראש: חברה יזמית שמנהלת תמ"א בבניין מסוים מחויבת להראות לדיירים של הבניין את התכניות העדכניות או שאין זו חובה והיא יכולה לסרב לבקשה זו?

חייבת להיות שקיפות בין הצדדים. החברה מחוייבת להראות לבעלי הדירות את התוכניות המעודכנות.

בהצלחה!
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר